Enquête réalisée par l’ARC (Association des responsables de copropriété) auprès des participants du colloque sur l’Europe organisé par elle le 21 septembre 2007 au Sénat. Il s’agissait de savoir comment les personnes présentes se positionnaient par rapport à des mesures déjà en place dans d’autres pays européens et dont l'ARC réclame - pour certaines - l’instauration en France depuis des années.

I- Quatre thèmes qui font vraiment consensus (entre 82 et 92 %)

1. Le compte séparé devrait être vraiment obligatoire (pas de dérogation possible) ; d’accord = 92,94 %

Près de 93 % des participants réclament donc un compte bancaire séparé sans dérogation possible.
Comme il y avait 5 % de syndics à notre Colloque, et qu’on peut penser que ces 5 % n’ont pas souscrit à la demande de compte bancaire séparé, cela veut dire que près de 100 % des autres participants réclament le compte bancaire vraiment obligatoire, comme cela se passe d’ailleurs dans tous les autres pays d’Europe. Combien d’années faudra-t-il encore pour que nous obtenions gain de cause sur un sujet aussi clair et aussi consensuel ?

2. Il faudrait instituer un fonds travaux obligatoire sécurisé ; d’accord = 77,65 %

Voilà encore un résultat surprenant et très important. Alors que les Ministères de la Justice et du Logement tergiversent sur ce sujet déterminant, plus des trois quarts des participants à notre Colloque jugent cette mesure indispensable. Cela prouve qu’ils sont aussi intelligents que les responsables politiques des grands pays européens et américains qui n’ont pas attendu pour mettre en place cette mesure indispensable de « bonne gouvernance » des copropriétés.
Naturellement il faut mettre en place des « sécurités » pour éviter que ces « fonds » ne deviennent un cadeau pour les syndics. Nous avons beaucoup d’idées à ce sujet.

3. En cas de » vacance » du syndic ou d’empêchement, la convocation de l’assemblée devrait pouvoir être faite par le président du conseil syndical ; d’accord = 82,35 %

Là encore chacun se ligue contre l’incroyable et coûteuse lourdeur qui impose aux copropriétés dépourvues de syndic de s’adresser (par voix d’avocats) au Président du Tribunal de Grande Instance pour faire nommer un administrateur judiciaire qui convoquera une assemblée !! Pourquoi faire cher et compliqué quand on peut faire bon marché et simple ?

4. Il faudrait mettre en place des procédures de médiation officielle ; d’accord = 91,03 %

Les problèmes en copropriété ne font que croître et le développement de la copropriété n’améliorera pas la situation. Face à la lourdeur et à la relative inefficacité judiciaire, la médiation semble, à l’évidence, à TOUS un moyen indispensable à mettre en place pour traiter les difficultés. Là encore il est urgent qu’au-delà des vœux unanimes de tous, des dispositifs et des moyens adaptés puissent être mis en place et testés.

II- Trois thèmes pour lesquels se dégagent une nette majorité (entre 64 % et 70 %)

À côté des thèmes qui font consensus, on relève trois thèmes pour lesquels se dégagent une nette majorité.

1. Les délais de convocation aux assemblées générales devraient courir à partir du dépôt à la Poste par LRAR et non à partir de la date de réception ; d’accord = 68,33 %

Les délais actuels sont totalement irrationnels : non seulement le délai minimum a été allongé (21 jours) mais ce délai court à partir de la date de la première présentation par la Poste. Or aujourd’hui plus personne ne maîtrise les délais de la Poste, ce qui fait que pour être à peu près sûr que les délais seront respectés il faut désormais envoyer une convocation 5 semaines avant l’assemblée générale !

En plus du fait que ceci complique la tâche du syndic et du conseil syndical, cela a des effets secondaires négatifs :
- plus grande difficulté pour les copropriétaires d’envoyer une question à inscrire à l’ordre du jour dans les temps ;
- plus grande difficulté à joindre tous les documents obligatoires (donc insatisfaction et insécurité juridique).

Il faut donc revenir à un délai raisonnable.

Notre proposition est que le délai de 21 jours court à partir de la date de dépôt de la Poste. Les autres pays européens ne font pas autrement. Pourquoi pas nous ?

2. La loi ne devrait pas s’imposer intégralement aux toutes petites copropriétés ; d’accord : 67,41 %

Les participants à notre Colloque sont aussi pragmatiques que les Européens. C’est bien. Il est en effet choquant qu’on impose à des copropriétés de 3 lots le même formalisme qu’à des copropriétés de 800 lots. Là encore, saurons-nous nous adapter à la réalité, à l’exemple d’autres pays européens ? Nous l’espérons.

3.Les copropriétaires absents non-représentés en assemblée générale ne devraient pas pouvoir contester les assemblées générales ; d’accord : 63,53 %

Bon moyen de lutter contre l’absentéisme et l’absence de représentation, cette mesure dégage, elle aussi, une majorité confortable. Pourquoi, là encore ne pas ouvrir un débat juridique ? Y aurait-il des tabous ?

III- Un thème faisant l’objet d’une faible majorité

Il faut retirer le droit de vote aux copropriétaires débiteurs de plus un trimestre de charge ; d’accord = 58 %

Cette mesure - appliquée en Espagne mais aussi au Québec - recueille une majorité, mais la plus faible majorité obtenue parmi les diverses questions posées. Cela veut dire que nos participants ne sont pas du genre « répressif », sans doute. Cela veut dire, néanmoins, qu’une telle mesure pourrait être introduite dans la loi avec l’accord d’une bonne majorité de nos concitoyens. Là encore, un débat pourrait au moins être instauré à ce sujet. C’est ce que nous allons demander à la Chancellerie de faire.

IV- UN thème faisant l’objet d’un rejet

Il devrait y avoir solidarité entre vendeur et acquéreur en cas d’impayés de charges ; ne sont PAS d’accord : 67,06 %

Ce résultat est un peu surprenant car, grâce à cette disposition, les pays européens qui l’ont adoptée ont résolu le problème des charges irrécouvrables. En effet, en cas de vente judiciaire d’un lot, les copropriétaires doivent souvent et malgré le superprivilège (limité dans le temps) prendre en charge des créances irrécouvrables alors même que l’acheteur peut faire une excellente affaire. Mais sans doute les réponses sont-elles dues au fait que les copropriétaires ont peur d’avoir à supporter (en cas d’acquisition normale) de très mauvaises surprises.
Dont acte.
Cela ne doit néanmoins pas nous empêcher, là encore, d’instaurer un débat.
Rappelons, d’ailleurs qu’en France, cette solidarité existe déjà dans le cadre des A.S.L. (Association Syndicale Libre).

CONCLUSION

Les résultats de cette enquête auprès d’un public si averti sont sans appel : au moins sept thèmes trouvent un écho très fort et devrait donner lieu à une prise en compte par les pouvoirs publics. Nous allons d’ailleurs communiquer ces résultats aux ministres concernés (Ministre de la Justice et Ministre du Logement) ainsi qu’aux onze autres membres de la Commission Relative à la Copropriété en espérant que cette inspiration « européenne » pourra être prise en compte par tous.

Profils des 350 personnes présentes au colloque :

30 % : conseillers syndicaux ou syndics bénévoles,
8 % : responsables d’associations nationales ou régionales de copropriétaires ou de consommateurs,
20 % : avocats - juristes – notaires,
5 % : syndics professionnels,
12 % : fonctionnaires ou haut-fonctionnaires en charge des problèmes du logement (ANAH ; Conseils Régionaux ou Généraux, Mairies, etc.,
3 % : journalistes de Presse,
11 % : Intervenants dans les copropriétés,
3% : divers (prestataires, banquiers),
8 % : copropriétaires étrangers ou dont la qualité n’a pas été identifiée.

Comme on le constate, ces personnes sont toutes très impliquées dans le monde et le fonctionnement de la Copropriété, mais aussi le plus souvent exercent à des postes de responsabilité. Cet échantillon est donc particulièrement intéressant, ce qui, pour nous, signifie que les résultats obtenus sont d’autant plus pertinents et importants.