L’atterrissage en douceur du marché résidentiel, que nous pronostiquons depuis deux ans, est désormais clairement en place. Les ventes plafonnent, et se réduisent un peu en Île-de-France, les stocks remontent, les prix freinent nettement, la production de crédit habitat ralentit assez sensiblement.

Le problème est de savoir si ce mouvement va se poursuivre graduellement et déboucher sur une forme de stabilisation du marché ou si un scénario plus violent est possible.
La crise en cours du marché immobilier américain nourrit les inquiétudes. Mais cette crise touche principalement le segment « subprime » des clients très à risque, qui n’a pas d’équivalent en France. Un krach généralisé et marqué de l’immobilier américain nous semble peu probable. Et, s’il se produisait, sa transmission sur le marché français devrait rester assez limitée. D’autres inquiétudes apparaissent. En particulier, l’idée d’un recours massif à des crédits de très longue durée, 40-50 ans, à taux variable. Ceci permet de contourner la contrainte de solvabilité et de redynamiser le marché mais risque à terme de rendre les prix franchement surévalués et d’entraîner une forte montée des défauts. Enfin, rappelons qu’une forte hausse des taux longs conduirait à une correction baissière marquée du marché immobilier.

Ces divers risques restent toutefois peu probables et le scénario le plus vraisemblable demeure une poursuite du mouvement de soft landing. Les prix, quoique très élevés, ne sont pas clairement surévalués. La hausse cumulée de 130 % dans l’ancien depuis 1996 a été en grande partie compensée par un recul continu des taux de crédit habitat. Le marché est, à tous égards, beaucoup moins risqué que lors du cycle précédent (qui avait culminé en 1991), les comportements spéculatifs sont limités, on ne peut pas parler de « bulle immobilière ». Le marché est « raisonnable », animé principalement par des particuliers, avec une demande potentiellement forte, motivée par de nombreux facteurs structurels. Le contrôle du risque par les établissements prêteurs est élevé. Il n’y a pas de risque intrinsèque marqué d’une dérive vers une surévaluation marquée des prix et un retournement brutal du marché.

Avec des prix devenant de plus en plus dissuasifs et des taux de crédit habitat remontant légèrement, les acheteurs butent sur la contrainte de solvabilité et les investisseurs deviennent plus hésitants (notamment sur les produits Robien). La demande devient ainsi moins forte, plus prudente et plus sélective. Avec une offre un peu plus marquée, notamment dans le neuf, les ventes reculent doucement, les stocks remontent et les prix ralentissent. Dans l’ancien, les prix devraient finir par se stabiliser, voire baisser très légèrement au cours des prochains trimestres.

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