Les tendances récentes des marchés locatifs privés

Après un début d’année 2004 assez morose, le marché locatif privé avait retrouvé progressivement plus de vigueur durant les mois d’été, sur la quasi-totalité du territoire métropolitain. Le regain d’activité qui s’était d’ailleurs constaté comme chaque année à la même époque avait cependant été plus vif qu’à l’habitude. Et l’année 2004 s’était terminée dans de bonnes conditions : le taux de mobilité résidentielle s’était ainsi redressé de façon marquée (30.1 % en 2004 contre 28.9 % en 2003, après le décrochage des marchés locatifs privés) et le rythme de progression des loyers s’était nettement relevé (+ 5.8 % en 2004 contre + 2.2 % en 2003).

L’année 2005 avait commencé suivant le même scénario. Le constat qui pouvait être dressé à la fin de l’hiver semblait en effet préoccupant. Cependant, avec l’arrivée de l’été, partout les marchés
locatifs privés ont retrouvé plus de vigueur. La mobilité résidentielle des ménages s’est alors établie à 29.7 % sur l’ensemble de l’année : au niveau qu’elle atteint habituellement durant les bonnes années, sur le marché locatif privé. Et la progression des loyers de marché s’est maintenue à haut niveau (+ 5.1 % en 2005 contre + 3.8 % chaque année, en moyenne entre 1998 et 2006). Cependant, les délais moyens de remise en location se sont allongés, les portefeuilles de biens disponibles à la location ont enflé, les taux de révision sur propositions de loyer ont augmenté … Ce n’était pas encore le « retour de la crise » : loin s’en faut puisque la situation était à la fin de 2005 comparable à ce qu’elle était au début des années 2000 et qu’alors tout paraissait aller bien ! Mais le marché locatif privé avait dans l’ensemble perdu de sa vigueur. La mobilité résidentielle des locataires avait commencé à fléchir, en réponse aux hésitations de la demande.

L’environnement économique du marché locatif privé s’est alors à nouveau détérioré au cours du premier semestre 2006 : morosité économique et dégradation du climat social sont venues renforcer les hésitations qui prévalaient jusqu’alors, la demande ne paraissant guère convaincue par la baisse du chômage. Alors, à l’image du moral des ménages qui se cherche depuis plus d’un an, l’activité du marché a hésité : et comme les mois d’hiver sont traditionnellement des mois creux pour la gestion locative, le paysage a été sans éclat jusqu’au milieu du printemps. La reprise habituelle du marché durant les mois d’été n’a pas permis de totalement gommer les conséquences d’un mauvais début d’année : sur beaucoup de marchés l’année 2006 s’est donc terminée comme elle avait commencée, sans éclat.

Cela n’a évidemment pas manqué de peser sur l’équilibre du marché (moindre fluidité, allongement des délais de remise en location, accroissement des exigences des candidats à la location …). Les propositions de loyers des propriétaires ont dû largement tenir compte de cela pour faciliter une mise en relocation rapide des biens. Et si tous les segments de marché sont concernés, ce sont les petits logements (2 pièces et moins) pour lesquels l’évolution est la plus sensible : la demande y a été particulièrement affectée par les hausses des loyers de ces dernières années, alors que les aides personnelles n’étaient quasiment pas revalorisées.

Le temps des hausses rapides de loyer paraît donc maintenant terminé. Et dans ce contexte de
relâchement général de la pression de la demande, l’effort d’amélioration et d’entretien du parc recule dangereusement.
Pour certains marchés qui avaient fait preuve d’une vigueur insolente au cours des dernières années, le « retour au calme » est alors spectaculaire. Cela est le cas sur le littoral méditerranéen, par exemple : à Marseille, avec + 4.0 % des loyers de marché en 2006 contre + 6.9 % chaque année, en moyenne entre 2000 et 2006 ; à Hyères, avec + 0.5 % contre + 5.3 % auparavant ; à Nice, avec + 2.9 % contre + 5.0 % auparavant ; à Aix en Provence, avec + 3.4 % contre + 6.0 % auparavant … . Mais cela se constate aussi sur la Côte Basque : à Anglet, avec + 3.9 % contre + 6.1 % auparavant ; à Biarritz, avec + 3.7 % contre + 5.1 % auparavant ; à Bayonne, avec + 1.7 % contre + 5.1 % auparavant …

Dans l’ensemble, même si le marché locatif privé n’est pas « en crise », il ne paraît donc pas au
mieux de sa forme : il souffre partout de son environnement économique et social et parfois, à Marseille par exemple, de la concurrence que l’offre nouvelle de la promotion immobilière propose
(changement de statut d’occupation, déplacement de la demande de l’ancien vers le neuf). Pour autant, l’activité reste encore à bon niveau : tout au plus a-t-elle perdu quelquefois un peu de sa vigueur en comparaison des années d’euphorie du marché (Marseille) et même parfois, elle affiche des signes de renouveau, après plusieurs années de détérioration (Lyon ou Paris).

Mais partout il est vrai que le marché est plus difficile que par le passé : moindre fluidité, allongement des délais de remise en location, accroissement des exigences des candidats à la location ... Ainsi, dans un marché qui n’est pas très vaillant, la tendance des loyers de marché observée jusqu’à présent n’est pas à l’euphorie.

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