L’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB s'est assigné trois objectifs : mieux connaître le niveau des charges dans toute leur complexité, identifier les écarts de charges entre immeubles en copropriété, suivre les évolutions des charges.

Echantillon d'immeubles

En 2006, l’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB a concerné 4.375 immeubles représentant 136.800 logements (2.1 % de l’ensemble des logements en copropriété dans des immeubles collectifs) et pour lesquels les comptes de charges ont été analysés en détail. L'analyse concerne la localisation des immeubles, leur équipement et leur confort. On compte 11 régions analysées en six catégories d'immeubles (A1, A2, B1, B2, B3, IGH). L'échantillon peut varier d'une année sur l'autre en fonction d'un taux de rotation des immeubles de 30 à 40% (perte d'immeubles, administrateurs qui ne participent pas à l'enquête, non accès aux comptes ...) La photographie réalisée ne prend en compte que 6,3% des logements en copropriété.

Equipement des immeubles pour la France entière

41.1 % des immeubles en copropriété sont dotés d’un chauffage collectif,

53.4 % d’ascenseur (s)

44.4 % bénéficient de personnel permanent.

Le recours aux sociétés extérieures concerne alors 50.7 % des immeubles en copropriété : le plus souvent pour le nettoyage (41.7 %) ou l’entretien des espaces verts (21.9 %) ; et dans seulement 14.0 % des cas pour assurer ou compléter le gardiennage de l’immeuble. Notons, enfin, que 42.8 % des immeubles en copropriété bénéficient d’espaces verts … 0.3 % de tennis et 0.4 % de piscine, avec toujours de grandes disparités d’une région à l’autre.

Le niveau de l’ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s’est établi à 21.1 €/m² en 2006.

Le niveau des charges varie très fortement entre villes, tant en raison des spécificités climatiques
(niveau des dépenses de chauffage) ou des formes architecturales (hauteur des immeubles et dépenses d’ascenseur(s)), que des pratiques de l’amélioration et de l’entretien par exemple :
• 16.7 €/m² sur Strasbourg, 16.8 €/m² sur Bourg-en-Bresse, 17.3 €/m² sur Marseille, 17.4 €/m² sur Orléans, 18.3 €/m² sur Limoges … voire 15.4 €/m² sur Saint Etienne, 15.4 €/m² sur Nîmes, 15.5 €/m² sur Nantes, 15.9 €/m² sur Chartres, ces villes et les régions auxquelles elles appartiennent se ressemblent assez fortement ;
• si le niveau des charges est plus faible à Rodez ou à Saint-Lô (respectivement 7.4 €/m² et 9.6 €/m²), mais aussi à Clermont-Ferrand ou à Toulon (10.3 €/m²), c’est en raison de dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu’ailleurs ;
• s’il est plus élevé en Ile-de-France, c’est à cause de trois postes principaux : “eau froide“, “frais de personnel“ et “sociétés extérieures“ dont les niveaux sont près de deux fois plus élevés qu’ailleurs, mais aussi d’une diffusion du chauffage collectif assez large parmi les immeubles en copropriété. Le niveau des charges est alors de 23.7 €/m² sur Paris, de 24.0 €/m² dans le Val d’Oise et de 27.8 €/m² dans les Hauts de Seine. Et pour des raisons similaires, les charges sont de 20.1 €/m² sur Pau, de 21.0 €/m² sur Saint Denis, de 21.2 €/m² sur Versailles, de 21.7 €/m² sur Chambéry et de 24.4 €/m² sur Lille.

Tableau 1 : Le niveau des charges de copropriété
(en €/m² France entière)

Entre parenthèses, poids dans l’ensemble (en %).

Le niveau des charges de copropriété a progressé de 5.7 % en 2006 (contre + 4.8 % en moyenne
depuis 2002 : Tableau 2). Mais toutes les composantes de dépenses n’ont pas évolué à un rythme comparable en 2006 :

• certaines composantes, dont le poids est faible dans l’ensemble des charges (“impôts locaux“, “fournitures/entretien“, “consommation électrique“, “espaces verts“) participent peu à la détermination des changements intervenus dans le niveau des charges ;
• d’autres, en revanche, en raison de leur poids important (“eau froide“, “chauffage/ECS (fluides)“ et “frais de personnel“) et/ou de leur forte variation (“chauffage/ECS (entretien)“, “sociétés extérieures“ et “travaux d’entretien“) déterminent plus fortement les mouvements du niveau des charges.
Ainsi en 2006, et surtout depuis 2002 avec la remontée du niveau des charges de copropriété, la progression constatée s’explique par les évolutions de cinq composantes représentant 47.0 % du total des dépenses : “chauffage/ECS (fluides)“, “assurances générales“, “sociétés extérieures“, “honoraires du syndic“ et “travaux d’entretien“. Pour 2006, ces cinq composantes portent plus des trois quart de l’évolution observée (77.2 % plus précisément). Et sur la période 2002-2006, ces postes expliquent plus de 4/5ème de la montée des charges (83.3 % plus précisément).

Les dépenses de chauffage (« chauffage/ECS (fluides) ») enregistrent, sans surprise, les conséquences du renchérissement du coût de l’énergie :

• Les variations climatiques qui se constatent d’une année sur l’autre sont essentielles : par exemple, l’hiver 2006 avait été nettement moins rigoureux que le précédent. Cette douceur a permis de contenir les volumes d’énergie consommée par le chauffage, premier poste de dépense des copropriétés ;

• mais l’effet prix sur les dépenses d’énergie est nettement le plus déterminant dans les évolutions, en raison du maintien d’un rythme de croissance vigoureux des prix ;

• depuis deux ans, en effet, le renchérissement du prix de l’énergie consommée par les ménages pour se chauffer est notable : + 5.9 % en 2006 et + 6.4 % en 2005 contre + 1.8 % en 2004 et + 2.4 % en 2003, par exemple d’après les Comptes du Logement. L’année 2005 avait effet été marquée par une forte hausse du cours du pétrole, et à sa suite du prix du fioul domestique (+ 29.7 % en 2005 contre + 14.7 % en 2004), du GPL (+ 9.6 % en 2005 contre + 4.5 % en 2004) et du gaz (+ 6.8 % en 2005 contre – 5.3 % en 2004 !). L’année 2006 a confirmé ces évolutions : + 10.6 % pour le fioul domestique, + 12.7 % pour le gaz, + 9.6 % pour le GPL, + 6.1 % pour le chauffage urbain … ;

• il convient cependant de remarquer que dans le même temps le prix de l’électricité est resté stable pour la deuxième année consécutive (contre + 1.4 % en 2004) ;

• mais comme les copropriétés utilisent à titre principal du fioul domestique, du gaz et du chauffage urbain, le poste de charges « chauffage/ECS (fluides) » ne peut que connaître des évolutions rapides.

Mais il faut remarquer qu’en dépit des évolutions récentes, les prix des diverses énergies sont restés globalement stables depuis près de vingt années : par exemple, après avoir légèrement augmenté entre la fin des années 80 et 1996, le prix de l’électricité a baissé entre 1996 et 2000 … pour s’établir maintenant à un niveau de prix (courant) comparable à celui de 1990 ; les prix du fioul et du gaz sont restés à peu près stables durant dix années, entre la fin des années 80 et la fin des années 90, et les hausses constatées depuis n’ont fait que les ramener aux niveaux qui était le leur il y a vingt ans ! Ainsi, comme en général les logements sont nettement mieux isolés aujourd’hui que par le passé … et que dans l’ensemble les hivers sont moins rigoureux depuis un dizaine d’années, globalement les dépenses de chauffage n’ont pas cru aussi rapidement que cela pouvait être escompté.

La progression des « honoraires du syndic » se confirme, avec une nouvelle hausse de 3.2 % en 2006 (+ 4.2 % en moyenne chaque année, depuis 2002). Le mouvement de remise à niveau des « honoraires du syndic » paraît à cet égard souhaitable, pour la profession : entre 1990 et 2006, les honoraires ont en effet progressé de 2.4 % en moyenne chaque année contre + 1.8 % pour les prix à la consommation et + 3.6 % pour le revenu disponible des ménages. Le développement d’une concurrence nécessaire pour amplifier l’amélioration de la qualité des services rendus aux copropriétaires ne doit donc pas se faire par la dénaturation de la qualité de la prestation de service associée ni par l’affichage d’un prix de service sans rapport avec le niveau de la prestation.

L’augmentation des « frais de personnel » de fait à un rythme ralenti : + 1.2 % en 2006 (+ 1.4 % en moyenne chaque année, depuis 2002). Elle s’inscrit cependant dans un contexte dominé par les exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien, …). Dans l’ensemble, l’impact que l’évolution de ce poste aurait dû avoir sur l’évolution générale des charges a donc été allégé par la stratégie des syndics professionnels qui ont choisi d’externaliser l’exécution d’une grande partie des tâches de gardiennage et d’entretien : le poste « sociétés extérieures » connaissant donc une croissance soutenue avec + 17.0 % en 2006 (+ 9.6 % en moyenne chaque année, depuis 2002). Dans l’ensemble des charges, ce poste ne représente cependant que 7.0 % du total, en moyenne, contre « encore » 17.5 % pour les « frais de personnel ».

Alors que l’augmentation des dépenses d’entretien (« chauffage/ECS (entretien) » avec + 16.3 % en 2006 et « travaux d’entretien » avec + 10.4 % en 2006) est tout aussi sensible. Plusieurs raisons sont à l’origine de cela et méritent d’être soulignées : l’alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementation (amiante, saturnisme, ascenseurs …), mais aussi les exigences des copropriétaires à l’égard du renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones mais aussi fermeture des espaces extérieurs des copropriétés) et la montée progressive de l’usage de la domotique et des préoccupations en matière d’ergonomie.

Si les charges ont augmenté de 5.7 % en 2006 pour la France entière, compte tenu des différences qui se sont observées entre les catégories d’immeubles, il est évident que les évolutions n’ont pas été comparables d’une ville à l’autre :

• la hausse a été plus rapide qu’ailleurs à Paris ou à Chartres (+ 9.7 %), dans le Val d’Oise (+ 9.1 %), à Montpellier ou à Perpignan (+ 6.7 %) ou dans le Val de Marne (+ 6.1 %) ;

• elle s’est située dans la moyenne à Lille (+ 5.6 %), à Saint Denis (+ 5.2 %) voire à Limoges (+ 4.6 %) ;

• elle a été plus lente à Strasbourg (+ 3.7 %), à Marseille ou à Saint Lô (+ 3.2 %), à Orléans (+ 3.0 %), à Nice (+ 2.8 %), dans les Hauts de Seine (+ 2.2 %) ou à Saint Etienne (+ 1.3 %)

• et après deux années de hausse parfois rapide des charges, des baisses de charges ont été observées à Nantes (- 6.7 %), à Toulon (- 6.4 %), à Rodez (- 5.1 %), à Chambéry (- 4.8 %) ou à Troyes (- 3.9 %).

Bien souvent, le rythme de hausse du niveau des charges constaté dans un ville ne fait alors que refléter la structure du parc des copropriétés et leur répartition entre chacune des catégories d’immeubles.

Tableau 2 : L’évolution des charges de copropriété
(les contributions détaillées)

Source : CNAB (novembre 2007)
Notes : * = Charges non discrétionnaires.

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