« Une France de propriétaires ! » A l’heure où le marché connaît des rythmes de progression modérés, de l’ordre de 5.5% en base annuelle, les clientèles hésitantes pourraient bien passer à l’acte au second semestre 2007. Celles privilégiant la location pourraient bénéficier, quant à elles, d’un ralentissement de la hausse des loyers qui évoluent à un rythme annuel de 2.1%.

Alors qu’ils étaient restés stables au cours du 1er trimestre 2007, les prix des logements anciens se sont ressaisis au cours du 2ème trimestre 2007. Et si les trois légères hausses observées au cours des mois d’avril (+0.7%), de mai (+0.2%) et de juin (+1.0%) placent leur rythme de progression trimestriel à 2%, elles ne remettent pas en cause, pour autant, les évolutions modérées depuis plus de six mois maintenant.

En effet, sur un an, les prix enregistrent toujours une hausse moyenne de 5.5%, homogène sur le marché des appartements (+5.6%) et sur celui des maisons (+5.3%). Toutefois, à l’heure où les relèvements successifs des taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne marquent la fin d’une période de taux historiquement bas et se traduisent par une pression de la hausse du coût des crédits, la solvabilité des ménages peine à tirer profit du ralentissement de la hausse des prix. Cette dernière se dégrade même légèrement de 0.2% sur un an.

Néanmoins, si l’alourdissement des charges d’intérêts continue d’être modéré en raison d’une tendance toujours prononcée à l’allongement de la durée des crédits, et si l’évolution du revenu des ménages reste bien orientée, la solvabilité devrait se maintenir à niveau dans les prochains mois. Elle pourrait même tirer profit d’un « futur » crédit d’impôt sur les emprunts immobiliers. Car même si l’avantage fiscal généré par la mesure n’est pas constitutif d’apport personnel et, en ce sens, non inflationniste, il est de nature à favoriser la consommation et générer des effets directs sur la croissance.

Une évolution du revenu des ménages bien orientée

Le pouvoir d’achat des ménages devrait s’inscrire en progression de 3,0% en 2007 après 2,3% en 2006.

Une nette accélération de 0,6% liée à deux causes principales :
- le reflux de l’inflation, à 1,2% en 2007 après 1,7% en 2006 : le recul des prix du pétrole dans un contexte de ralentissement de la croissance mondiale et la remontée de l’euro en 2006 par rapport au dollar et aux monnaies asiatiques devraient tirer vers le bas les prix des biens importés ;
- le recul des impôts versés par les ménages dès le premier trimestre 2007 explique le pic de croissance du revenu disponible brut à ce moment de l’année, en raison d’une baisse de l’impôt sur le revenu, du contrecoup de la fiscalisation des PEL des plus de 10 ans intervenue début 2006 (effet de base)… et de la mise en place du bouclier fiscal instauré par la loi de Finances 2007.

Par ailleurs, en raison de la reprise observée de l’emploi salarié, les revenus d’activité restent orientés sur une croissance de 4% en 2007, contre 3,8% en 2006, et ceci en dépit d’un recul de l’excédent brut d’exploitation des entrepreneurs individuels lié à la modération de l’activité dans le
secteur de la construction.

Vers un nouvel encouragement à l’investissement locatif

Pour encourager l’investissement locatif privé dans l’ancien, si les régimes d’amortissement « Robien recentré » et « Borloo populaire » apparaissent contraignants dans leur mise en oeuvre, une attention particulière mérite d’être accordée au « Borloo ancien ». En effet, en raison d’une incohérence entre les plafonds exigés par l’option et les loyers pratiqués sur les autres segments du marché, il est à craindre que ce dernier ne retienne pas tout l’intérêt des investisseurs comme en témoigne le timide démarrage des nouveaux conventionnements ANAH depuis octobre 2006.

A l’image des conventionnements ANAH très sociaux, peut-être qu’alors les plafonds de loyers pourraient être adaptés à l’hétérogénéité des biens et des territoires pour compenser la perte de loyers inhérente à l’option. De même , la déduction spécifique pourrait être aménagée pour garantir et préserver le gain fiscal. Enfin, comme dans le cadre d’opérations réalisées dans le neuf, peut-être qu’un amortissement à un taux proportionnel à la réduction de loyer consentie permettrait d’améliorer le gain afin de le rendre attractif. Et demain, à l’heure où les opérations à caractère social des investisseurs seront sécurisées par la Garantie de Risques Locatifs, gageons que ce type de réforme permette de créer une offre locative nouvelle à loyers maîtrisés.

Pour consulter tous les éléments de l'étude