Si les prix des logements anciens ont augmenté de 85% depuis 2000, si dans des villes emblématiques du marché immobilier français, telles que Lyon ou Marseille, les prix des appartements se sont appréciés de près de 1.400 €/m2 en 6 ans, sans aucun doute, la hausse des prix observée sur le marché immobilier français en ce début de siècle peut être considérée comme préoccupante. Pour autant, loin des scénarios qui ont pronostiqué un retournement de conjoncture, la clientèle aura encore été au « rendez-vous » en 2006 pour s’être exprimée pleinement, sinon davantage encore qu’en 2005.

Alors, au-delà du caractère préoccupant de la hausse des prix, si le marché ne semble pas amorcer de repli, c’est sans aucun doute parce qu’il a largement bénéficié du ralentissement de la hausse des prix, observée depuis deux ans maintenant, et qu’il est resté équilibré au regard des fondamentaux qui le soutiennent.

En effet, au cours des deux dernières années, les prix ont quasiment progressé deux fois moins vite qu’en 2003 et 2004. Le ralentissement de la hausse des prix a été le plus rapide sur le marché des appartements (+10.8% en 2005 et +7.0% en 2006, contre +16.7% et +17.8% en 2003 et 2004) ; et, comme cela est habituel, il a été moins prononcé sur le marché des maisons (+10.0% en 2005 et +7.2% en 2006, contre +11.3% et +12.4% en 2003 et 2004).

Pour l’ensemble du marché, avec une augmentation de +7.1% en 2006, le ralentissement de la hausse des prix observé en 2005 s’est donc poursuivi au cours de l’année écoulée.

Par ailleurs, la production de crédits immobiliers a confirmé son dynamisme en 2006, avec une croissance estimée supérieure à 15% (contre +20% environ en 2005). De plus, les conditions d’octroi de cette nouvelle production sont restées favorables aux emprunteurs :

- en dépit des 6 hausses successives des taux directeurs de la BCE, la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers a été modeste, de 45 points de base environ ;

- alors qu’un nouvel allongement de la durée des prêts est venu en compenser la presque totalité des effets, les banques échelonnant à fin 2006 le remboursement des emprunts sur 19 ans en moyenne (contre 18 ans en moyenne à fin 2005).

Ainsi, et à l’appui d’une progression du revenu des ménages de 4.0%, la solvabilité de la demande s’est à nouveau améliorée en 2006. Après un recul de -10.4% entre 2002 et 2004, l’indicateur synthétique de solvabilité s’est en effet redressé de 1.0% en 2005 puis de 0.7% en 2006.

Au total, l’année 2006 n’aura pas remis en cause la solidité du marché de l’ancien dont l’activité pourrait même avoir été meilleure qu’en 2005, à considérer un rythme de progression des prix (+7.1%) inférieur à celui de la production de crédits (estimée à +15%)…

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