La poursuite de la remontée des taux d’emprunts immobiliers va peser sur la demande de logements. Le resserrement des conditions monétaires en France va peser de plus en plus significativement sur la solvabilité des ménages après que la déductibilité des intérêts d’emprunts ait partiellement compensé la remontée des taux d’emprunts immobiliers. La croissance moins rapide du revenu disponible brut et le moindre allongement de la durée des prêts devraient aussi limiter la capacité d’achat des ménages.

Des prix immobiliers stables fin 2007 avant une baisse en 2008

L’évolution du marché immobilier français depuis le deuxième trimestre 2007 confirme qu’il est entré dans une phase d’ajustement. Les stocks de logements neufs ont continué à croître avec la baisse des ventes de logements neufs plus rapide que celle des mises en vente. Les mises en chantier ont rebondi face au niveau toujours élevé des ventes mais les perspectives se dégradent avec la moindre capacité d’achat des ménages. La déductibilité des intérêts d’emprunts, qui équivaut à une baisse de 34 points de base des taux d’intérêt selon nos calculs, ne suffira pas à compenser le resserrement monétaire en cours.

La poursuite de la remontée des taux d’emprunts jusqu’à la fin de l’année pèsera sur la solvabilité des ménages, sur les ventes et sur les transactions de logements. En conséquence, les prix devraient être stables au deuxième semestre 2007 avant de baisser de 3% au premier semestre 2008 selon notre modèle.

Nous continuons toutefois d’exclure un retournement brutal du marché immobilier français car il se caractérise par un déficit de logements et par une politique publique visant à soutenir la construction, à solvabiliser les ménages et à inciter à l’investissement résidentiel. De plus, les créances douteuses restent faibles et la part des prêts à taux variables limitée. Enfin, la prime de risque de l’investissement résidentiel se redresserait fin 2007 avant de retrouver en 2008 des niveaux similaires à ceux observés en 2006.

Au deuxième trimestre 2007, le marché immobilier a confirmé son ralentissement. La remontée des taux d’intérêt et le niveau des prix immobiliers ont pesé sur la demande de logements. Ainsi, le nombre de ventes de logements neufs a diminué et, malgré une baisse des mises en ventes, les stocks de logements invendus ont continué d’augmenter. Les mises en chantier se sont stabilisées après une évolution très erratique. Au second semestre 2007, l’accroissement des stocks et la diminution des ventes de logements neufs devraient néanmoins se traduire par une légère baisse des mises en chantier. En conséquence, les prix immobiliers seraient stables avant de baisser au premier semestre 2008.

Conclusion

Le resserrement des conditions monétaires en France va peser de plus en plus significativement sur la solvabilité des ménages après que la déductibilité des intérêts d’emprunts ait partiellement compensé la remontée des taux d’emprunts immobiliers. La croissance moins rapide du revenu disponible brut et le moindre allongement de la durée des prêts devraient aussi limiter la capacité d’achat des ménages.

Les perspectives dégradées de ventes et de transactions ainsi que la hausse des stocks de logements neufs devraient conduire à une légère baisse des mises en chantier limitée toutefois par le soutien public à la construction.

En conséquence, les prix se stabiliseraient fin 2007 avant de baisser de -3.3% en 2008 selon notre modèle. Cet ajustement des prix, ainsi que la fin de la hausse des taux d’intérêt attendue à partir de début 2008, permettront de relâcher progressivement la contrainte qui pèse sur la demande de logements. L’ajustement du marché immobilier devrait être selon nous temporaire dans la mesure où la demande structurelle de logements reste forte et partiellement solvabilisée par des politiques publiques.

Pour consulter l'étude complète (.pdf)