L'Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels est né de la synergie entre le Professeur Michel Mouillart, l'Institut CSA et Crédit Logement.
Il publie, à la fin de chaque mois et trimestre une analyse du marché de l'immobilier à particuliers et de la clientèle. L'Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels a présenté le 22 octobre le tableau de bord du 3ème trimestre 2007.

Les taux d'intérêt et les durées des crédits au 3ème trimestre 2007

Une des causes principales de la bonne tenue des marchés de l'immobilier constatée pendant plus de dix années, entre 1994 et 2005, a consisté en l'amélioration permanente des conditions de crédit. En effet, à côté d'un élargissement de l'offre de crédit sans précédent et de l'extension rapide des formules de garantie par le cautionnement solidaire d'un organisme financier, l'allongement de la durée des prêts accordés et la baisse des taux d'intérêt ont facilité une amélioration sensible de la solvabilité des emprunteurs.

Entre 2001 et 2003, l'augmentation de la durée des prêts accordés se faisait à un rythme moyen de l'ordre de 6 mois par an. Le rythme s'est accéléré durant les années 2004 à 2006 pour représenter de l'ordre de 12 mois par an ! Cependant, au cours du premier semestre 2007, l'accroissement de la durée a été plus lent, de l'ordre de 2 mois par trimestre : 221 mois au 2ème trimestre contre 217 mois fin 2006. Mais dès juin, les durées se sont à nouveau allongées pour s'établir à 225 mois au 3ème trimestre (248 mois pour l'accession dans le neuf et 240 mois pour l'accession dans l'ancien). Ainsi, si on se limite aux seuls prêts à l'accession :

• 59,6 % des prêts sont maintenant d'une duration à l'origine comprise entre 20 et 30 ans (et même 59,9% en septembre) ;

• en 2005, 60.7 % des prêts étaient d'une duration à l'origine comprise entre 15 et 25 ans ...

• en 2003, 60.4 % des prêts étaient d'une duration à l'origine comprise entre 10 et 20 ans !

Les prêts de plus de 30 ans représentent désormais plus de 4% de la production, alors que leur part dans le marché était négligeable jusqu'en 2005.

Mais depuis près de six mois, la structure de la production répartie par tranches de duration à l'origine ne se déforme pratiquement plus : au-delà des fluctuations qui se constatent d'un mois sur l'autre, aucune véritable déformation ne semble s'exprimer.

Et il est clair que si les durées se sont allongées durant ces dernières années, c'est avant tout sous l'effet de la transformation des pratiques des emprunteurs les moins avancés dans le cycle de vie : en 2001, par exemple, 20,9% des moins de 35 ans seulement s'endettaient sur 20 ans et plus (respectivement 0,9% pour les 65 ans et plus). En 2007, 73,8% des moins de 35 ans seulement s'endettaient sur 20 ans et plus (respectivement 6,3% pour les 65 ans et plus).

En revanche, alors que les taux des prêts du secteur concurrentiel avaient diminué jusqu'en 2005, ils ont repris près de 115 points de base depuis : ils étaient descendus à 3.36 % en moyenne (hors assurance et coût des sûretés), ils sont à 4.40 % au 3ème trimestre 2007 (et même à 4.50% en septembre 2007).. Ainsi, en 2005, 45.0 % des prêts étaient à un taux inférieur à 3.50 % : ils ne sont plus que 2.7 % aujourd'hui (2.5% en septembre 2007). En revanche, au 3ème trimestre 2007, 78.3% des prêts étaient à un taux compris entre 4.25 et 5.00% (respectivement, 51.9% à un taux compris entre 4.50 et 5.00%) : ils étaient 1.5% dans cette situation en 2005 (respectivement 0.3%). Dans ces conditions, la courbe représentative de la structure des taux du secteur concurrentiel (positionnement des déciles) continue à se déformer.

Globalement, cependant, la remontée des taux reste compensée par la poursuite d l'allongement des durées. Au total, les conditions de crédit restent donc à niveau depuis plus de 18 mois : le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté n'a quasiment pas bougé depuis fin 2005. Il a même diminué de manière sensible avec la mise en place du crédit d'impôt en faveur de l'accession à la propriété !