Si l’année 2005 a été celle
de la naissance puis de la montée en régime du
Nouveau Prêt à 0% (NPTZ), en remplacement du Prêt à
0% subventionné, l’année 2006 est celle de « l’effet
année pleine » du nouveau dispositif, la seule
modification sensible sur cette année ayant été la
revalorisation des plafonds de ressources des
ménages accédant en zone A (urbaine) à compter du
1er février 2006. La majoration du NPTZ décidée par
la loi ENL du 13 juillet 2006 ne prend effet qu’au
1er janvier de l’année suivante.
Analyse des Nouveaux
Prêts à 0% émis en 2006
Au 30 mars 2007, 237 926 Nouveaux Prêts à 0% (NPTZ)
ont été déclarés émis en France métropolitaine en
2006 pour un montant prêté global de 3 656 millions
d’euros soit une augmentation de 18% en effectifs
par rapport à l’année précédente. On notera que
seulement 2 points de cette augmentation sont
explicables par la revalorisation des plafonds de
ressources en zone A mentionnée en introduction.
Outre l’augmentation liée à l’évolution dynamique
des marchés du neuf et de l’ancien en 2006
(respectivement +3.9% et +12%), cela s’explique
aussi par une cause propre au NPTZ, à savoir l’effet
année pleine : l’année 2005 a été une année
partielle de l’ouverture à l’ancien sans travaux
puisqu’à partir du mois de février seulement, et la
mise en place du nouveau dispositif a été
progressive tout au long de l’année 2005, le rythme
de croisière étant atteint seulement en 2006. Ces
différents facteurs explicatifs seront développés
dans la première partie du bilan.
En 2006, le montant moyen du NPTZ continue à
progresser moins rapidement que le coût de
l’opération. En effet, alors que le montant moyen
prêté n’augmente que de 200 euros entre 2005 et 2006
pour atteindre désormais 15 400 €, le coût moyen
d’opération progresse de 10 800 euros et s’élève à
140 900 ce qui abaisse la quotité moyenne de
financement de 12 à 11% .
Au regard du type d’acquisition financée avec un
NPTZ, le secteur de l’ancien représente près des
deux tiers des opérations : l’ancien sans travaux
continue à gagner du terrain avec 2 points de plus
par rapport à 2005 pour atteindre désormais 48%, au
détriment de l’ancien avec travaux (-1 point) à 17%
et du neuf qui est désormais à 35% de l’ensemble
(contre 36% en 2005). La quotité moyenne de
financement dans le neuf est toujours supérieure à
l’ancien ( 12% contre 10%). S’agissant du type
d’immeuble, l’individuel représente toujours la
majorité des opérations avec toutefois 2 points de
moins par rapport à l’année précédente (68% contre
70% des opérations).
Au regard de la répartition en trois zones
géographiques, la zone C, favorisée par le faible
prix du foncier propice aux opérations dans
l’individuel dont relève la plupart des opérations
(91% en zone C contre 68% toute zones confondues),
concentre 50% des prêts (mais en recul de 3 points
par rapport à 2005) suivie de la zone B avec une
part de 34%, tandis que la part de la zone A gagne 3
points et atteint désormais 16% des opérations
financées. Le coût moyen de l’opération s’élève à
175 500 € dans la zone A contre 132 300 € dans la
zone C et 137 700 € en zone B.
Par ailleurs, le nombre d’opérations dans les zones
à réglementation particulière continue à augmenter
de façon significative : alors qu’en 2004 seulement
106 PTZ concouraient au financement des acquisitions
dans les Zones Franches Urbaines et Zones Urbaines
Sensibles, leur nombre s’est monté à 473 en 2005
(dont 357 en ZFU) et à 849 en 2006 (dont 684 en ZFU).
S’agissant de la répartition géographique par type
de commune selon la nomenclature spatiale définie
par l’INSEE déclinant le territoire métropolitain en
4 catégories selon le caractère plus ou moins urbain
des communes, les NPTZ sont majoritairement
concentrés dans les zones les plus urbaines (52% en
pôle urbain, 20% dans la couronne péri-urbaine
contre respectivement 49% et 21% en 2005) que dans
les zones plus rurales (7% dans les communes
multipolarisées et 22% en espace rural).
Le coût moyen par m² de surface habitable1 progresse
de 14.3% par rapport à 2005, plus sensiblement dans
l’ancien sans travaux (+15.4%) que dans l’ancien
avec travaux (+12.9%) et dans le neuf (+9.5%). Tout
comme en 2005, il est plus élevé dans l’ancien sans
travaux (2 100 € contre 1 510 € pour les opérations
dans l’ancien avec travaux et 1 610 € dans le neuf)
en raison d’une concentration plus forte de ce type
d’opérations dans les zones où le prix de
l’immobilier est le plus élevé (80% des prêts
finançant les opérations dans la zone A relèvent de
l’ancien sans travaux).
Concernant les caractéristiques des ménages
bénéficiaires de NPTZ, les emprunteurs sont, dans
près de 57% des cas, âgés de 25 à 35 ans. Ils vivent
le plus souvent en couple, qu’ils soient mariés ou
non (58%), autrement ils sont célibataires ou
séparés. Près de 70% des emprunteurs étaient
locataires du parc privé avant l’accession à la
propriété avec un NPTZ. La majorité des ménages
accédants sont composés d’au plus 2 personnes (56%).
En 2006, la part des familles (ménage avec plus de
deux personnes) diminue de 4 points (44% des
opérations) après avoir perdu 11 points en 2005. En
revanche, la part des ménages composés d’une
personne au plus, après avoir gagné 11 points en
2005, continue d’augmenter en 2006 (+1 point).
Toutefois le nombre moyen des personnes composant le
ménage reste stable par rapport à 2005 et demeure à
2.5 en moyenne. De façon générale, on constate
depuis 2003 que seule la proportion des ménages
composés des personnes seules ou de deux personnes
augmente. Enfin, les emprunteurs sont pour la
majorité d’entre eux employés ou ouvriers (58% au
total), en ajoutant les professions intermédiaires,
ces 3 CSP cumulent 81% des NPTZ émis en 2006.
Si on s’intéresse au niveau de vie des emprunteurs
en tenant compte de la taille du ménage (i. e.
revenu de l’année N par unité de consommation), il
apparaît que les bénéficiaires de NPTZ ont un revenu
disponible par unité de consommation qui s’accroît.
La proportion de ménages dont le revenu disponible
par unité de consommation est faible (il s’agit
majoritairement de ménages de taille supérieure à la
moyenne) diminue (-4 points par rapport à 2004),
tandis que la part des ménages jeunes dont le revenu
par unité de consommation est plus élevé s’accroît.
Cette observation est développée dans la partie
relative au revenu mensuel de l’année N.
En revanche, s’agissant des revenus de l’année N
sans tenir compte de la taille du ménage, 41% des
ménages ont des revenus inférieurs à 2 SMIC en 2006
contre 51% en 2005 (le montant mensuel net du SMIC
pour 151.67h de travail (35h/semaine) en 2006 étant
de 985 € contre 958 € en 2005). Le revenu moyen de
l’année N remonte à 2 240 € soit une hausse de 4%
par rapport à l’année 2005. Par ailleurs, en le
comparant par rapport au revenu moyen de l’année de
référence, le revenu mensuel N évolue de 15.5% si
l’année de référence est N-2 et de 9.8% si l’année
de référence est N-1.
La hiérarchie des parts de marché du NPTZ a évolué
peu depuis 2005, le Crédit Agricole (dont LCL)
arrivant toujours en tête avec 26% suivi des groupes
Crédit Mutuel/CIC devançant désormais celui des
Caisses d’Epargne/Crédit Foncier avec une part de
marché respective de 25% (+2 points par rapport à
2005) contre 23% pour ce dernier dont la part de
marché reste stable par rapport à 2005 (la
progression du Crédit Foncier étant compensée par le
recul symétrique des Caisses d’Epargne). Le Crédit
Immobilier de France arrive en 4ème position avec 8%
du marché et, enfin, les groupes Banques Populaires
(+1 point par rapport à 2005) et Société Générale
occupent chacun une part de marché d’environ 6.5%,
devant le groupe BNP Paribas/UCB avec 5%.
La nature du prêt principal accompagnant les
opérations financées avec un NPTZ est plus que
jamais un prêt libre dans 62% des cas (contre 58%
l’année précédente). La part des PAS continue à
reculer avec 3 points de moins qu’en 2005 et descend
à seulement 14%. Ce sont les autres prêts éligibles
au marché hypothécaire qui bénéficient
essentiellement de cette perte et occupent désormais
la deuxième position avec une part de 15%, suivent
les prêts conventionnés (hors PAS) qui représentent
8%. La proportion des PEL est quasi nulle avec 0.1%.
Dans un contexte de légère reprise à la hausse des
taux nominaux des prêts principaux associés aux NPTZ
(en moyenne 3.83% en 2006 contre 3.69% en 2005)
consécutive au mouvement à la baisse constaté depuis
5 ans ainsi que de l’allongement régulier des durées
de prêt (22.5 ans en moyenne), le montant moyen du
prêt principal associé atteint 100 000 € et sa
quotité s’établit à 71% du coût de l’opération.
S’agissant du taux d’apport personnel moyen, il
représente 10.5% du plan de financement.
