Nous tablions jusqu’à présent sur un freinage en douceur de l’immobilier en France et une stabilisation du marché (prix et volumes de ventes) d’ici quelques trimestres.
La crise financière de l’été 2007 change la donne, mais ne modifie pas radicalement le scénario. Les prix des logements devraient être en léger repli dans l’ancien en 2008, de l’ordre de - 5 % sur un an, et stables dans le neuf. Ceci ne serait pas l’amorce d’une baisse durable et sensible, mais d’une stabilisation du marché.

Après les turbulences des marchés observées cet été, notre scénario central table sur un relatif retour au calme d’ici la fin 2007. Un resserrement du crédit habitat d’ampleur limitée se met en place. Les banques devraient être plus sélectives (mais elles le sont déjà) et continuer à relever leur taux de crédit, mais modérément. La concurrence reste très vive, les tensions récentes sur les taux courts devraient s’atténuer et les taux longs resteraient assez modérés.

En sens inverse, les récentes mesures de déductibilité des intérêts d’emprunts immobiliers pour les nouveaux acheteurs et d’allègement des droits de donation contribueront à soutenir la demande et compenseront en partie la hausse des taux de crédit.

Plus fondamentalement, le cycle actuel n’est pas comparable à la bulle spéculative qui s’était formée en Ile de France entre 1985 et 1991, ni aux cycles à l’œuvre actuellement aux Etats-Unis, au Royaume-Uni et en Espagne, beaucoup plus risqués.

Les prix sont devenus très élevés (en hausse de 135 % depuis 1996) mais le marché français est relativement « raisonnable » :
- les prix ne sont pas clairement surévalués ;
- la politique d’octroi de crédit est prudente ;
- la demande de logements est raisonnable et structurelle ;
- l’offre de logements reste insuffisante.

Ceci a conduit à un freinage en douceur du marché depuis deux ans. Les prix vont se stabiliser ou baisser légèrement. Mais, comme la demande reste structurellement forte, que les prix ne sont guère surévalués, que l’offre reste limitée et que les niveaux de stocks demeurent soutenables, les prix et les ventes ne devraient pas, sauf choc externe majeur, se corriger fortement.

Au total, la crise financière devrait renforcer le freinage en cours, sans l’aggraver fortement

Tendances récentes

Les volumes de vente tendent à se replier dans l’ancien
Les volumes de ventes de logements anciens se stabilisent en France et reculent un peu en Ile de France. En France, le volume de transactions a avoisiné 640 000 unités en 2006, en hausse de 3 % par rapport à 2005. En Ile-de-France, selon les chiffres de la Chambre des Notaires de Paris Ile-de-France, le nombre de transactions (59 734) s’est replié de 3 % sur un an au T2 2007. Les ventes d’appartements anciens ont stagné sur un an au T2 2007 (+0,4 %), à 29 846 unités. Sur les 12 derniers mois cumulés, elles se sont repliées de 3,3 % sur un an. Les ventes de maisons anciennes ont reculé de 5,2 % sur un an au T2 2007, à 11 569 unités.
Prix dans l’ancien : hausse annuelle ramenée à 2,5 % La décélération des prix des logements anciens se poursuit. En France, la hausse des prix (mesurée en glissement sur douze mois) n’est plus que de 2,5 % en septembre 2007 (source : FNAIM). Rappelons que la hausse des prix avait culminé à 16,9 % en T3 2004 et n’a cessé de ralentir depuis, 9,8 % fin 2005, 6,7 % fin 2006, 4 % mi-2007. Les prix ont même un peu diminué, de -0,9 %, entre juin et septembre, mais on ne peut pas extrapoler cette tendance, qui peut être liée en partie à des facteurs saisonniers. Les prix au m2 s’établissent désormais à 2 669 € en moyenne en France, 3 078 € pour les appartements et 2 261 € pour les maisons.

Par régions, les rythmes de hausse des prix sur un an sont plus modérés
dans le Sud-Ouest (0,7 %) et l’Ouest (1,8 %) et restent assez soutenus le Nord et Est (6 %) et le Sud-Est (5,1 %) (source : FNAIM). A Paris, selon la Chambre des notaires de Paris Ile-de-France, les prix des appartements anciens continuent à ralentir mais restent en hausse soutenue. Au deuxième trimestre 2007, la progression sur douze mois atteint 8,3 %, après 9,7 % fin 2006. Le prix moyen du mètre carré des appartements anciens vendus libres s’élève à 5 970 euros. En petite couronne, la hausse des prix sur un an des appartements anciens freine à 7,1 % contre 10,6 % fin 2006. En grande couronne, elle ralentit à 5,9 % contre 11 % fin 2006.

Neuf : ventes stables, stocks plus élevés
Les ventes de logement neuf (filière promoteurs, programmes de plus de quatre logements) se stabilisent. Au T2 2007, elles reculent de 7 % par rapport au T1 2007. Sur les six derniers mois, elles sont en hausse de 1 % par rapport aux six mois précédents.
Les mises en vente tendent à s’ajuster, du fait du freinage du marché. Elles se replient de 5 % au T2 2007 par rapport au trimestre précédent. Sur les six derniers mois, elles sont en baisse de 4,1 % par rapport aux six mois précédents.
Les stocks de logements neufs disponibles à la vente continuent à remonter graduellement. Ils atteignent 88 600 unités en juin 2007, en hausse de 45 % sur un an. Ces niveaux retrouvent ceux
de 1993. Le délai moyen d’écoulement des stocks continue à remonter et atteint huit mois pour les maisons comme pour les appartements, contre respectivement sept et six mois un an plus tôt.

Neuf : net freinage des prix de vente
Les prix de vente décélèrent de plus en plus nettement. Au deuxième trimestre 2007, les prix des appartements s’accroissent de 6,6 % sur un an (contre 9,5 % un an plus tôt), ceux des maisons individuelles de 0,5 % (contre 14,2 %). En Ile-de-France, les prix ont un peu reculé sur les douze derniers mois, -0,1 % pour les appartements, -1,6 % pour les maisons, alors que les hausses étaient de respectivement 13 % et 16 % il y a un an.

Pour consulter l'ensemble de l'étude : Eco Immobilier n° 14 - Octobre 2007 - (Format PDF - 0.3 Mo)