Le Crédit Foncier, via sa filiale Foncier Expertise, est le leader français de l'expertise immobilière. Il met à la disposition des professionnels et des particuliers une compétence sur tout type de biens immobiliers et fonciers, dans toutes les régions françaises, grâce à son réseau national de plus de 120 experts immobiliers. Le Crédit Foncier publie chaque année une étude sur les marchés immobiliers français. Elle traite aussi bien d'immobilier d'habitation dans ses différents compartiments (neuf, ancien, accession, locatif) que d'immobilier d'entreprise (bureaux, locaux d'activité, commerces). Dans le cadre de la présentation du « Marché Immobilier 2006 », les experts du Crédit Foncier ont fait le point sur le contexte immobilier actuel et ont dressé les perspectives pour 2007.

L'immobilier d'entreprise

Le marché de la location de bureau franciliens - Les principaux moteurs de la demande ont été de nature endogène

Le marché de la location du premier parc tertiaire européen affiche une nette amélioration. Plus de 2. 700. 000 m2 ont ainsi été commercialisés en 2006, soit une progression de 22% par rapport à 2005 (Source kéops).
Moins d'un quart seulement des transactions aurait résulté de la croissance nette des emplois de bureaux. L'économie locative a été principalement soutenue par la volonté des entreprises de mieux maîtriser le poste budgétaire immobilier (restructurations, regroupements d'effectifs et rationalisation des surf).
Par ailleurs, l'attractivité retrouvée des loyers a fait office de 'turbo" du marché en facilitant la transformation de la demande exprimée en demande placée. Les taux de vacance se sont légèrement réduits dans la très grande majorité des secteurs géographiques de la région francilienne.
Toutefois les loyers faciaux masquent toujours d'importantes mesures d'accompagnement. En 2006, la moitié des transactions portant sur le segment des petites et moyennes surfaces a été concernée par cette distorsion. Les grandes surfaces de bureaux et les immeubles neufs ont bénéficié également de ces mesures qui ont permis de soutenir les valeurs de présentation ainsi que leur écoulement. L'écart entre loyers faciaux et loyers réels s'est établi entre 12% et 16% selon les secteurs.

Les perspectives

La tendance moyenne paraît orientée à la hausse même si le marché repose aujourd'hui sur des créations d'emplois de bureaux encore modestes (25.000 en 2005, près de 20.000 en 2006). Si l'essentiel du train locatif n'est encore tiré que par l'Indice du Coût de la Construction, le rapport de force est devenu favorable au bailleur dans certains secteurs géographiques souffrant d'une pénurie d'offre ou dopés par les liquidités.

Le marché locatif - une certaine homogénéité caractérise l'évolution des marchés provinciaux. L'activité, notamment en bureaux, a été très généralement favorable (1.200.000 m2 placés en 2006). Le renouvellement de l'offre a contribué à la fluidité générale des marchés. En conséquence, les valeurs locatives ont eu tendance à demeurer stables ou à progresser légèrement pour les bons produits.

Le marché de l'investissement

Le marché de l'investissement

Si la région francilienne constitue le premier site d'intervention en Europe, juste après Londres, les régions ont bénéficié d'un accroissement des volumes investis (6 milliards d'euros en 2006) témoignant d'une volonté de diversification géographique de la part de nombreux acteurs ainsi que de la pénurie de bons produits en région parisienne. La taille moyenne des cessions a continué de croître, 45% du total des investissements ont concerné des opérations supérieures à 150 millions d'euros et 14 transactions ont porté sur des montants excédant 300 millions d'euros.

Par ailleurs, l'attrait du marché hexagonal s'est confirmé pour les intervenants internationaux. Près de la moitié des acquisitions a été réalisée par des étrangers, notamment anglo-saxons, soit un accroissement de près de 70%. Les foncières constituent les premiers acteurs du marché (6% environ des engagements), suivies par les fonds moyen / long terme et les fonds opportunistes qui souhaitent bénéficier d'une conjoncture très favorable.

Les taux de rendement se sont de nouveau inscrits dans une tendance générale baissière, tous produits et régions confondus. Une certaine stabilisation semble toutefois prévaloir dans les secteurs d'affaires parisiens traditionnels. Le volume considérable de capitaux à placer et le fort appétit des investisseurs demeurent les principaux facteurs de compression des taux. Les seuils d'intervention planchers avoisinent 4% dans les meilleurs secteurs de Paris et s'inscrivent désormais entre 4,5% et 6% en 1ère couronne pour des actifs haut de gamme.

Perspectives

L'accroissement de la rotation des actifs et l'opportunisme de certains acteurs opérant traditionnellement sur le moyen / long terme, peuvent susciter de la perplexité. Le marché de l'investissement est, aujourd'hui, principalement un marché de retraitement. Néanmoins, l'appétit des investisseurs devrait demeurer, a fortiori si les taux d'intérêt, court et long terme, restent à des niveaux raisonnables ce qui semble probable à court terme en l'absence de choc économique ou politique majeur.

La financiarisation et ses effets

La financiarisation du marché de l'investissement a incontestablement produit des effets...

...Des effets positifs inconstestables
En 10 ans, l'internationalisation et ses corollaires, liquidités abondantes et exigences accrues en matière de transparence, ainsi que la financiarisation ont permis à l'immobilier d'entreprise français d'être érigé en véritable industrie. Afin de développer la valeur, de nouveaux métiers ont émergé investment management ; asset management ; property management.

La conjonction des éléments précédents, d'une rotation plus grande des actifs, de l'afflux toujours plus important de capitaux étrangers ainsi que des conditions financières accommodantes ont dynamisé le marché de l'investissement. Son volume a été multiplié par huit en l'espace d'une dizaine d'années et le potentiel de croissance est considérable.

... et des sources de fragilités

Un marché victime de son succès ?

Le marché de l'investissement connaît une concurrence exacerbée concernant les produits sécurisés (bien loués, bien localisés et en bon état) pour lesquels le déséquilibre entre offre et demande est particulièrement aigu. Ces biens font l'objet de surenchère d'autant que la nécessité de placer des fonds disponibles impose tôt ou tard à leurs détenteurs de se positionner à l'achat. En second lieu, la quête effrénée de produits implique l'élargissement du champ de recherche à d'autres catégories d'actifs (y compris le développement d'opérations en blanc), à la liquidité aléatoire, et / ou à d'autres sites d'investissement qu'ils soient hexagonaux ou étrangers.

Une fracture progressive entre la sphère réelle et la sphère financière

La moindre importance accordée à la localisation des immeubles permet de penser que ceux-ci peuvent être parfois perçus comme de simples titres financiers. Et le développement des produits dérivés ou indiciels accroît encore ce sentiment. Or le démembrement de l'approche du produit entre son aspect financier et son aspect immobilier, parfois plus éludé, peut conduire à occulter des éléments essentiels tels l'obsolescence, l'absence de fongibilité ou le risque locatif dont le niveau général s'accroît pourtant parallèlement à la diminution de la part des baux fermes longs.

L'immobilier d'habitation

Dans un contexte européen globalement favorable, le marché français s'inscrit encore en haut de cycle, alimenté par une demande structurellement forte, une politique bancaire facilitante une politique fiscale incitative et une offre neuve toujours significative.

Cependant, le rythme de développement du marché de l'accession poursuit sa décélération entamée début 2005 comme le montrent certains indicateurs. Le nombre de cessions, inscrit à un haut niveau, ne progresse plus, le niveau des stocks s'accroît, parfois de façon conséquente, aussi bien dans l'ancien que dans le neuf et la hausse générale des prix s'affaiblit. Par ailleurs, le resserrement par le bas de l'échelle des prix témoigne de la dégradation de la solvabilité de nombreux ménages français (toujours dans les moins endettés d'Europe).

Le neuf

562.000 logements ont été autorisés en 2006 (statistiques du Ministère de l'Équipement) soit une hausse de 10% par rapport à 2005. Le rythme de commercialisation, toujours soutenu par l'investissement locatif et les dispositifs fiscaux, reste globalement positif (+4% sur un an). Les ventes progressent ainsi dans 12 régions et s'avèrent très dynamiques dans le Centre, en Bourgogne, en Languedoc Roussillon et en PACA. Cependant on note un creusement de l'écart entre les mises en vente et les cessions nettes depuis le 2ème trimestre 2005 notamment dans les villes moyennes marquées par une croissance démographique peu dynamique et un marché locatif limité.

Les stocks de logements progressent plus fortement dans le collectif (+ 50% en un an) que dans l'individuel, et les délais d'écoulement s'accroissent, passant globalement de 5 à 7 mois.

En matière de valeurs, la tendance générale est à une inflation moindre, avoisinant 8%. Cependant, si la tendance demeure globalement haussière en régions, le rythme de croissance des prix diverge notablement. L'Île-de-France, le Nord-Pas-de-Calais et l'Aquitaine avec un rythme moyen encore en progression de 10 à 16% sont en tête d'un peloton qui tend à s'étirer, la Champagne-Ardenne, la Picardie, le Centre ou encore le Midi-Pyrénées fermant la marche. Les pôles économiques et d'habitat plus secondaires ayant bénéficié d'un phénomène de rattrapage. Pour les appartements, on peut citer la Franche-Comté, la Bourgogne et la Champagne-Ardennes.

L'ancien

L'euphorie de la demande a laissé place au discernement. La hausse des prix s'insère dans des normes plus raisonnables, tous segments de produits confondus. Le ralentissement du rythme de progression des prix est marqué aussi bien en Province qu'en Île-de-France. Paris, les Hauts-de-­Seine et les Yvelines avoisinent péniblement les 10%. Une certaine stagnation des valeurs affecte même des parties limitées du territoire comme le Nord-Pas-de-Calais et certaines communes d'Île­de-France comme Créteil, Cergy ou Neuilly.

Si la déflation des valeurs vénales n'est pas d'actualité, la diminution des prétentions des vendeurs se développe : un écart de 5 à 10% entre les prix de présentation et les prix de vente est par exemple constaté en première couronne ouest parisienne.

L'impact des migrations des personnes âgées et la surreprésentation d'acquéreurs étrangers ont fortement nourri l'inflation dans certains arrondissements parisiens et sites touristiques : Savoie,

Côte d'Azur mais aussi dans les départements du Limousin et de la Charente, concourant au rattrapage de ces secteurs.

En réalité, le phènomène d'homogénéisation des prix se poursuit dans tout l'hexagone, par une réduction des écarts entre quartiers, mais aussi entre le centre-ville et la première couronne périphérique des agglomérations résultant du glissement de la demande vers des micro-marchés de repli, et enfin par un resserrement de l'écart des valeurs entre le neuf et l'ancien provoqué par une hausse limitée dans le neuf et une progression plus marquée de l'ancien.

Perspectives

Un retournement du marché de l'acquisition n'est pas envisageable à court terme. Sur le plan micro-économique, la perception du marché est plus nuancée, sa fluidité étant parfois obérée localement par une inadéquation entre l'offre de logements et la demande des ménages, tant en termes de prix que de produits.

Le marché de l'acquisition reste plus que jamais sensible à des facteurs tels que la dégradation de la solvabilité et l'augmentation de l'endettement des ménages rendant l'apaisement des tensions inflationnistes inéluctable. Mais il bénéficie de l'accroissement du nombre de ménages généré par un véritable choc sociologique qui démultiplie la demande au-delà de la seule dynamique démographique (familiale, nouveaux flux migratoires, changements de l'environnement prof). L'étude réalisée en 2006 par l'Université Paris-Dauphine pour le Crédit Foncier fait apparaître pour les prochaines années un besoin de construction de logements de 500.000 par an.

De plus, la prise de conscience de l'ampleur du défi qu'est l'amélioration du parcours résidentiel est fédératrice d'énergies publiques et privées qui s'expriment à travers quatre leviers complémentaires que sont le foncier, la fiscalité, le financement et l'ingénierie financière.

Le marché de la location

Si le marché de la location subit un ralentissement sensible, cette tendance générale occulte toutefois des évolutions très disparates selon l'emplacement géographique et la taille des logements. Globalement, l'inflation s'est nettement affaiblie et le délai général de vacance s'est accru.

Ce marché est confronté à de nombreuses difficultés tant au niveau de l'offre que de la demande :

• A niveau de l'offre, le parc locatif privé s'est fortement contracté à la suite du désengagement des investisseurs institutionnels et de particuliers souhaitant retirer les plus ­values de la flambée des prix immobiliers; un retrait stimulé par une rentabilité de moins en moins attractive. En outre, la production neuve a parfois concouru à la constitution d'un parc inadapté à la demande, générateur de vacance locative, en particulier dans certaines villes surexposées au dispositif "Robien". Enfin, la fluidité du marché est affectée par une mobilité résidentielle insuffisante.

• La demande, quant à elle, souffre de la concurrence de l'accession et de celle du parc social dans certaines communes. Toutefois, les récentes mesures gouvernementales, associées à une volonté politique de développement du logement social laissent espérer un retour en grâce du marché locatif auprès de la demande : le nouvel indice de référence des loyers (IRL), moins fluctuant que l'ICC, tend à maîtriser l'inflation locative; le dispositif fiscal "Borloo populaire" est une réponse au besoin urgent de loyers intermédiaires et la production ""Robien" devrait concourir au rééquilibrage du marché dans certains secteurs.

Perspectives

Le marché locatif privé est dans une situation délicate, malmené par le marché de l'accession qui absorbe les revenus élevés et le parc locatif social qui retient les revenus les plus faibles. Les pouvoirs publics tentent d'y remédier.
Pour l'heure, la poursuite des ajustements déjà relevés apparaît inévitable. De très nombreux programmes locatifs seront livrés en 2007. Selon les cas, ces livraisons contribueront à apaiser certaines des tensions encore existantes, à provoquer un ajustement baissier ou à l'accentuer.

L'intégralité de l'étude est consultable sur www.marche-immo.com