Au-delà des frontières partisanes, l’ensemble des politiciens français semblent d’accord sur un constat : la France manque de logements. Le constat n’est pas nouveau : depuis l’appel de l’Abbé Pierre en hiver 1954, la crise du logement est même devenue une notion incontournable du discours politique. En 2006, pour la première fois, a été évoqué un droit opposable au logement - un droit assorti d’une ambition réitéré par la plupart des candidats à la présidentielle : construire plus de 500.000 logements par an.

La crise du logement est un phénomène a priori mystérieux. Pourquoi la France manque-t-elle de logements, et ce dans des proportions plus importantes que les autres pays européens ? Sont-ce les pierres qui font défaut, le savoir faire en BTP viendrait il à manquer ? Comme le souligne cette étude, cette crise s’explique notamment par une absence de programmation de la question foncière. Demain, la crise du logement ne pourra pas être résolue si une véritable politique foncière n’est pas adoptée. C’est ce que démontre un examen de cette question.

Le foncier est la matière première nécessaire à toute construction de logement neuf. Comme le montre l’étude nationale sur l’évolution du foncier réalisée par Guillaume ERNER* pour le SNAL, il
existe une relation linéaire entre le nombre de logements produits chaque année et la consommation de foncier. Or, cette consommation de foncier évolue en baisse. 420.000 logements ont été mis en chantier en 2006. Pour 2007, les projections s’orientent sur 400.000 logements.

La crise du logement ne pourra donc être résolue si une véritable politique foncière n’est pas adoptée par les pouvoirs publics. L’objectif de 500.000 logements par an ne pourra être atteint qu’à condition de libérer du foncier supplémentaire et de relancer les opérations d’aménagement.
Cet objectif est réalisable.

La France est l’un des pays européens les moins denses et chaque année les pouvoirs publics libèrent trois à quatre fois plus de foncier pour l’activité que pour le logement :

215 000 hectares produits chaque année pour l’activité contre 55 000 à 70 000 hectares pour le logement.

La question foncière relève avant tout d’une décision politique.

Or, il ressort de cette étude, les collectivités locales mènent une politique de « foncier rare « qui conduit à :

• reporter sur les zones rurales l’accueil des nouveaux habitants (+ 6% dans le rural ; + 2,7% dans le péri-urbain ; + 1,1% dans l’urbain) ;

• privilégier de facto le diffus aux opérations d’aménagement.

Entre 2000 et 2006, si les logements produits ont augmenté plus vite (+35%) que le foncier consommé (+ 20%), c’est grâce à l’augmentation de logements collectifs réalisés. Mais, la majorité du foncier produit est destiné au diffus. On constate en effet que les opérations d’aménagement (ZAC et lotissement) ne représentent que 14,2% du foncier consommé pour 19% des logements construits. La productivité du foncier est pourtant nettement supérieure dans les opérations d’aménagement par rapport au diffus. Par ailleurs, le foncier utilisé pour le logement a baissé dans la plupart des régions françaises. Un tiers du foncier est mobilisé dans trois régions : Aquitaine, Pays de Loire et PACA.

Les candidats à l’élection présidentielle n’ont pas répondu au questionnaire du SNAL portant sur les mesures concrètes en matière d’urbanisme et de politique foncière qu’ils prendraient s’ils étaient élus. « Les candidats se sont contentés d’adresser au SNAL un courrier dans lequel ils dénoncent la crise du logement et exposent leur programme … sans aucune mesure concrète sur la programmation urbaine et sur le foncier qui constituent pourtant les facteurs clés pour résoudre la crise du logement » déplore Dominique de Lavenère, Président du SNAL.

Pour résoudre la crise actuelle, le SNAL considère que les mesures suivantes devraient être prises :

• transférer la compétence urbanisme aux intercommunalités ;

• faire des documents d’urbanisme des documents de programmation avec obligation de résultats, par la mise en place d’un échéancier de la mise à l’urbanisation des fonciers et l’indication des programmes à réaliser sur ces nouveaux espaces pour répondre aux besoins en logement ;

• encourager les maires bâtisseurs en améliorant les participations aux financements des équipements publics (participation voies et réseaux, programme d’aménagement d’ensemble) - simplifier le droit de l’urbanisme, notamment les procédures d’élaboration et de révision des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et faire du lotissement un véritable outil d’aménagement ;

• mettre en place un outil de suivi statistique au niveau national de l’évolution du foncier.

Enfin, dans la mesure où la production de foncier est une donnée peu élastique (cycles de production de 2 à 10 ans), il est peu probable que les objectifs de production de logements annoncés puissent être tenus, sans la mise en place d’une politique volontariste et immédiate …
dont on peut douter en raison de la stratégie attentiste des élus locaux en période électorale.

* Guillaume ERNER, Maître de conférences à l'Institut d'Eudes Politiques de Paris, chercheur associé au centre d'études sociologiques de la Sorbonne

A propos du SNAL :
Le Syndicat National des Professionnels de l’Aménagement et du Lotissement est l’unique organisation professionnelle représentant les entreprises privées d’aménagement et de lotissement. Les 240 sociétés membres réparties en 12 chambres régionales représentent plus de 75% de la profession.

L'étude nationale sur l'évolution du foncier réalisée par Guillaume ERNER