Dans le prolongement de l’activité immobilière enregistrée à la fin de l’année 2006, le marché francilien se caractérise, au 1er trimestre de 2007, par la bonne tenue des ventes de logements anciens, l’érosion continue de l’offre de logements neufs et un niveau de prix élevé, même si le rythme annuel de hausse s’est ralenti.

Ces grandes tendances s’inscrivent toutefois dans un contexte de légère baisse (-3,3%) du volume des ventes, tous biens immobiliers confondus, au 1er trimestre 2007 par rapport à la même période de l’an dernier. À l’exception du Val-d’Oise (+ 2%), tous les départements ont enregistré un repli dont l’ampleur est variable, de faible (-0,1%) dans le Val-de-Marne et à Paris (-1,2%), à fort en Seine-Saint-Denis (-10,2%).

Progression des ventes de logements anciens

La réduction globale des ventes n’a pas affecté le secteur des appartements anciens et faiblement touché celui des maisons anciennes. Exception faite de l’Essonne (-1,2%), tous les départements de la région font preuve de dynamisme, puisque le volume des ventes d’appartements anciens progresse de 1% à Paris, de 1,8% en Petite Couronne et de 5% en Grande Couronne.

Quant aux maisons individuelles dans le secteur de l’ancien, le tassement du nombre des ventes trimestrielles (10 059 transactions, contre 10 485 au 1er trimestre 2006) a pu être constaté dans tous les départements, sauf dans le Val-de-Marne et les Hauts-de-Seine.
Plus que jamais le secteur de l’ancien tire le marché du logement francilien, dans la mesure où il correspond à plus de 90% des ventes trimestrielles de logements (appartements et maisons tous secteurs confondus).

Érosion continue de l’offre de logements neufs

Sur les 42 000 logements vendus libres au cours du 1er trimestre 2007, le segment du neuf représente désormais moins de 10%, avec quelque 4 200 logements commercialisés par les maîtres d’ouvrage franciliens.

S’agissant des appartements neufs, le nombre des ventes recule de manière spectaculaire : -
18,1% à Paris (sur un nombre devenu très faible), -23,1% en Petite Couronne et -29,5% en Grande Couronne, avec 3 466 transactions conclues au cours du trimestre contre 4 668 lors de la même période en 2006. Cette érosion affecte également de manière significative le segment des maisons neuves, dont le nombre de ventes recule de 15,6% en Ile-de-France, avec un score modeste de 738 maisons vendues.

Mais il ne faut pas s’y tromper. Le reflux des ventes, loin d’être mis au compte d’un recul de la demande, s’explique par la pénurie de logements neufs qui sévit en Ile-de-France. Les observateurs du marché s’accordent, en effet, à considérer que tout lancement de nouveaux programmes continue à se commercialiser à un rythme soutenu.

Poursuite du ralentissement de la hausse des prix

Si la contraction des ventes immobilières enregistrées au 1er trimestre 2007 est largement imputable à l’atonie de la construction neuve sur le marché francilien, le rythme annuel de hausse des prix dans l’ancien continue à ralentir, tout en se maintenant à des niveaux élevés.

En effet, la progression des prix des appartements anciens a enregistré, selon les Indices Notaires-INSEE, une nette décélération en variation trimestrielle d’une année sur l’autre : +1,9% à Paris au 1er trimestre 2007 contre + 2,8% au 1er trimestre 2006, +1,2% en Petite Couronne contre +4%, +1,3% en Grande Couronne contre +4,1%.

Ces évolutions sont encore plus sensibles au niveau départemental. Vif dans l’Essonne (+0,3% au 1er trimestre 2007 contre +7,4% au 1er trimestre 2006), en Seine-et-Marne (+0,6% contre +7,3%) et dans le Val-de-Marne (-0,3%, contre +4,2%), ce fléchissement n’a toutefois pas été constaté dans les Yvelines. Ce département avait en effet au début de l’an passé anticipé le mouvement de décélération des prix. Ceux-ci se maintiennent à un rythme trimestriel de progression de +1,3%.

Mêmes contrastes à Paris, où les Indices Notaires-INSEE indiquent que l’augmentation des prix a, d’une année à l’autre, poursuivi sa décélération dans douze arrondissements, parfois de manière spectaculaire pour certains d’entre eux (+0,5% au 1er trimestre 2007 dans le 19ème contre +9,3% au 1er trimestre 2006, +1,2% dans le 2ème contre +8,3%, 0% dans le 18ème contre +4,2%, +1,5% dans le 3ème contre +6,8%). Huit arrondissements connaissent en revanche un retour à l’accélération, en général modérée (+0,3% dans le 9ème contre +0,1%, +2,2% dans le 11ème contre +1,4%, +2,3% dans le 16ème contre 0%,), à l’exception toutefois du 5ème qui a connu une très forte progression (+11% contre +0,1%).

Les variations annuelles des prix des appartements anciens sont repassées, dans tous les départements franciliens, et pour la première fois depuis le 2ème trimestre 2002, sous la barre des 10%, pour atteindre 5 867 euros/m2 à Paris (+8,7%), 3 654 euros/m2 en Petite Couronne (+7,6%) et 2 898 euros/m2 en Grande Couronne (+8%). À noter également que les prix évoluent désormais moins vite en Petite Couronne et Grande Couronne qu’à Paris, renversant ainsi une tendance qui s’était installée depuis le 2ème trimestre 2003.

Le ralentissement de la hausse des prix est aussi constaté dans le secteur des maisons anciennes. Les prix ont poursuivi un rythme de progression rapide dans les Hauts-de-Seine (+4% au 1er trimestre 2007, contre +2,8% au 4ème trimestre 2006), les Yvelines (+4% contre +2,7%) et le Val-de-Marne (+4% contre +3,6%) ; mais le rythme de progression s’est atténué dans les quatre autres départements (+2,2% dans le Val d’Oise contre +2,4%, +1,7% dans l’Essonne contre +2,6%). Annuellement, les prix évoluent à moins de 10% dans l’ensemble des marchés départementaux et se situent à +8,6% en Petite Couronne (contre +16,9% un an plus tôt) et +9,4% en Grande Couronne (contre +15,4%).

En conclusion, les notaires franciliens ne peuvent que constater la pénurie endémique de logements neufs dont souffre aujourd’hui l’Ile-de-France. Pénurie qui entretient des prix élevés, même si la hausse est tendanciellement moins forte depuis plusieurs trimestres.

Effets favorables de la déductibilité des intérêts des emprunts

Les mesures fiscales présentées par le nouveau gouvernement, notamment en matière de déductibilité des intérêts des emprunts, dont le champ d’application devrait être large, en portant aussi bien sur le neuf que sur l’ancien, sur les achats passés que sur les acquisitions futures, devraient améliorer la solvabilité de la demande en logement en absorbant au moins en partie la hausse des taux des crédits immobiliers enregistrée ces derniers mois.

L’effet psychologique de cette mesure fiscale en faveur de l’habitation principale (la première depuis la baisse des droits de mutation) sera par ailleurs significatif auprès de beaucoup de contribuables. Elle ne pèsera pas pour autant sur les prix. Le niveau actuel des prix est beaucoup plus structurellement lié à une offre de logements insuffisante, phénomène entretenu par la faiblesse des mises en chantier de logements neufs.

Après avoir stimulé la demande des ménages, les pouvoirs publics doivent à tous les échelons, qu’ils soient nationaux, régionaux et locaux, impérativement se préoccuper de l’offre et la relancer pour satisfaire les immenses besoins en logements qui se font jour en Île-de-France.

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