Depuis un an, le marché immobilier francilien est caractérisé par une baisse légère mais régulière du volume des ventes et par un ralentissement modéré mais continu de la hausse des prix.

Au 2e trimestre de l’année 2007, les résultats collectés par la Base BIEN et analysés par la profession confirment cette double tendance. Celle-ci mérite toutefois une approche nuancée à la lumière des observations recueillies sur chaque segment de marché et dans chaque département de la région.
Le volume global des ventes, tous biens immobiliers confondus, s’est élevé en Ilede-France au 2e trimestre à 59 734 transactions et au 1er semestre à 114 111 unités, soit une inflexion de 3 % par rapport aux périodes correspondantes en 2006. Tous les départements, à l’exception de Paris et du Val-d’Oise, ont été affectés par des mouvements de repli, dont l’amplitude a été variable : de forte en Seine-et-Marne (respectivement de -9,4 % et -9,8 %) à faible dans le Val-de-
Marne (-0,7 % à -0,3 %).

La progression des ventes d’appartements anciens porte le marché

Sur le segment des appartements anciens, qui représente, à lui seul, en Ile-de-France 50 % des ventes globales du 2e trimestre (29 846) comme du 1er semestre (57 644), l’activité s’est montrée dynamique depuis le début de l’année 2007. Les ventes à Paris (18 823) ont progressé au 1er semestre 2007 de 1,6% par rapport à la même période un an plus tôt, en Petite Couronne (22 509) de 0,7% et en Grande Couronne (16 312) de 1,5%. La Seine-Saint-Denis (-0,2%) et l’Essonne (-6,4%) étant les seuls départements à avoir connu un fléchissement des transactions sur la période considérée.

Face à la vitalité du marché des appartements anciens, le marché des appartements neufs fait toujours pâle figure. La chute des ventes se poursuit de trimestre en trimestre pour atteindre -22,1 % (4 546 logements) au 2e trimestre et -23,3 % (8 062 logements) au 1er semestre. Seuls Paris (+ 6,6 % avec 237 ventes) et l’Essonne (+ 29,2 % avec 582 ventes) font exception à cette érosion des transactions au sein d’une région qui se caractérise par le nombre restreint des programmes mis en chantier.
Sur le front de la maison individuelle, la situation a continué à se contracter dans le domaine de l’ancien et plus encore dans celui du neuf. En Ile-de-France, le volume des ventes a reculé de 5,2 % avec 11 569 maisons anciennes au 2e trimestre et de 3,8 % avec 21 824 maisons au 1er semestre. Mis à part les Hautsde-Seine (+0,2 %) et le Val-de-Marne (+0,4 %) qui ont maintenu leurs positions d’un semestre à l’autre, les autres zones géographiques ont enregistré des reculs, allant de -1,6 % dans le Val-d’Oise à -10,6 % en Seine-Saint-Denis.

La tendance à la baisse des ventes de maisons individuelles s’est amplifiée dans le segment du neuf, à l’instar de celui des appartements. En Ile-de-France, les indicateurs d’activité ont été à nouveau dans le rouge, au 2e trimestre (852 ventes) comme au 1er semestre (1 648 ventes), qu’il s’agisse de la Petite Couronne (respectivement -14,8 % et -5,5 %) comme de la Grande Couronne (-28,4 % et -21,6 %).

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Désormais, le marché immobilier francilien est principalement alimenté par les stocks de logements anciens. Sur 89 178 appartements et maisons vendus au 1er semestre, les flux de logements neufs (9 710) n’auront concerné que 11% du volume des transactions.

La modération de la hausse des prix se confirme

Le marché immobilier francilien a poursuivi au 2e trimestre 2007 le ralentissement déjà observé de la hausse des prix. Un ralentissement qui souffre de quelques exceptions dans un marché atomisé, constitué de niches et de plus en plus sélectif.

Selon les Indices Notaires-INSEE, la progression des prix des appartements anciens a continué à enregistrer une décélération, en variation trimestrielle, d’une année sur l’autre : +1,6 % à Paris au 2e trimestre 2007 contre +2,2 % au 2e trimestre 2006, +0,7 % dans les Hauts-de-Seine contre +1,9 %, +2,2 % dans le Val-de-Marne contre +2,5 %, +1,8 % en Seine-et-Marne contre +2,1 %, +0,9 % dans les Yvelines contre +3,8 %, et -0,8 % dans le Val-d’Oise contre +1,9 %.
La progression est restée étale, en revanche, en Seine-Saint-Denis (+1,4%) et dans l’Essonne (+1,6%).
En variation annuelle, les Indices Notaires-INSEE révèlent également que les hausses des prix des appartements anciens sont désormais cantonnées, dans les huit départements de la région, sous la barre des 10 % : +7,0 % à 4 419 euros dans les Hauts-de-Seine, +9,2 % en Seine-Saint-Denis à 2 846 euros, +6,1 % à 3 661 euros dans le Val-de-Marne, +7,0 % à 2 668 euros en Seine-et-Marne, +5,7 % à 3 526 euros dans les Yvelines, +5,8 % à 2 679 euros dans l’Essonne, +5,7 % à 2 651 euros dans le Val-d’Oise.

À Paris, où la part des acquéreurs étrangers est constante (de l’ordre de 7 % depuis 2001), la hausse annuelle des prix ressort à 8,3 % (à 5 970 euros) ; elle masque toutefois de fortes disparités, puisque cinq arrondissements (les 1er, 2e, 3e, 4e, 16e) ont enregistré des progressions largement supérieures à 10 %, deux arrondissements (les 6e et 7e) connu des variations étales autour de 9 %, et deux arrondissements (les 5e et 8e) vu le rythme d’augmentation annuelle des prix divisé par deux.

Quant aux maisons anciennes, la progression annuelle des prix a ralenti, selon les Indices Notaires-INSEE, dans tous les départements, à l’exception du Val-de-Marne (+8,1 % à 357 378 euros contre +7,5 %). Modéré en Seine-Saint-Denis (+6,8 % à 268 055 euros contre +7,2 %) comme dans le Val-d’Oise (+7,0 % à 283 411 euros contre +8,0 %), le ralentissement est spectaculaire dans les Hautsde-Seine (+3,7 % contre +9,2 % au trimestre précédent, à 515 573 euros).

Au total, le marché francilien, tout en restant solide, est confronté à une offre qui n’est pas toujours adaptée aux besoins en logement des Franciliens et aux moyens financiers des acheteurs, lesquels sont désormais souvent composés de ménages déjà propriétaires d’un logement, dont la revente conditionne l’achat d’un nouveau bien.
Autrement dit, ce n’est pas tant la demande qui fait défaut que l’offre qui pèche parfois par manque d’ajustements. Un prix trop élevé est dissuasif. Au-delà d’un certain montant, variable selon les départements et selon la localisation ou l’état d’entretien du logement, le vendeur ne trouve plus acquéreur. Le marché se heurte désormais à des effets de seuil et sa régulation souffre des prétentions excessives de certains propriétaires !

Un retour possible et souhaitable à la sagesse

Le tassement relatif qui est aujourd’hui observé dans le volume des transactions immobilières était inévitable. Il tient certainement en partie à la hausse relative des taux des prêts immobiliers, qui est désormais continue depuis un an, et dont l’incidence est d’autant plus sensible qu’elle s’applique à des durées de prêt qui se sont beaucoup allongées au cours des dernières années.
Le niveau atteint par les prix des logements pose désormais souvent un problème de solvabilité de la demande.
Structurellement néanmoins, la demande reste supérieure à l’offre sur tous les segments de marché.
Il est néanmoins fort improbable que la crise immobilière qui s’est déclenchée outre-Atlantique, liée à des pratiques spéculatives dans la délivrance des prêts et à une tradition imprudente d’emprunt à taux variables, s’étende à un marché français caractérisé par des prêts à taux fixes et à une pratique bancaire différente.

Même si la conjoncture actuelle peut conduire les banques à observer une plus grande retenue, il doit être rappelé, comme vient de le démontrer le rapport de l’ANIL, que le crédit immobilier aux ménages est, en France, relativement peu onéreux, que les banques accordent des prêts en s’assurant d’abord qu’elles pourront être remboursées, et qu’elles limitent la capacité d’endettement de l’emprunteur en fonction de ses ressources, et non en fonction de la valeur supposée (et potentiellement variable) des biens immobiliers.
Or, le « paquet fiscal », qui va progressivement entrer en vigueur à compter du 1er octobre, va réinjecter du pouvoir d’achat immobilier (déductibilité des intérêts d’emprunt, allègement des droits de donation, financement des heures supplémentaires…).

Il est essentiel que ce pouvoir d’achat supplémentaire ne soit pas absorbé par la hausse des taux ou la poursuite de la progression des prix. C’est à cette double condition que pourront être mis en oeuvre les projets d’une plus grande diffusion de la propriété et d’une amélioration des conditions de logement de nos compatriotes. Mais l’objectif de la stabilisation des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt n’est pas hors d’atteinte dans le contexte actuel.

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