Annoncée à plusieurs reprises par le notariat, la décélération de la hausse des prix aura été le fait marquant de l’activité immobilière en Ile-de-France en 2006. En effet, si la hausse des prix a encore légèrement dépassé 10% en 2006, son rythme s’est atténué sensiblement à la fin de l’année. Le fléchissement de la progression des prix s’est accompagné d’une légère réduction du volume des ventes immobilières, notamment en raison d’un recul de l’activité au dernier trimestre. Pour autant le nombre total des transactions (237 428 ventes tous biens confondus) s’est situé l’an dernier à un niveau élevé et, en tout état de cause, supérieur à celui de 2001 (221 423 ventes), de 2002 (228 779) et de 2003 (234 400).

Un haut niveau d’activité malgré un tassement du nombre des ventes

L’année 2006 s’est achevée sur un 4e trimestre caractérisé par un tassement du volume des ventes.
Il a atteint des amplitudes significatives dans les départements de la Petite Couronne (-8,5%) comme de la Grande Couronne (-10,2%), Paris connaissant un repli plus modéré des transactions (-3,9%) par rapport au 4e trimestre de 2005.
Il a concerné, dans des proportions variables, l’ensemble des segments du marché du logement. Il est sensible dans le secteur du neuf, que ce soit les appartements (-12% à Paris, -33,6% en Petite Couronne, -29,7% en Grande Couronne) et les maisons (-5,5% en Petite Couronne, -7,9% en Grande Couronne).

Mais le compartiment des appartements anciens, de loin le marché dominant de la région, a bien résisté (-3,9% à Paris, -0,6% en Petite Couronne, -0,5% en Grande Couronne).

Le marché francilien en 2006 est resté néanmoins actif. En effet, sur l’ensemble de l’année, on constate un léger fléchissement du volume des ventes : -5,0% à Paris, -2,5% en Petite Couronne, -4,5% en Grande Couronne.

Ce mouvement a concerné aussi bien les appartements anciens situés à Paris (-3,8% à 36 824 unités), en Petite Couronne (-0,5% à 44 514 unités) et en Grande Couronne (-1,8% à 32 201 unités) que les appartements neufs en Petite Couronne (-12,6% à 10 316 ventes) et en Grande Couronne (-3,7% à 9 927 ventes) ;

Paris faisant toutefois exception avec une hausse de 11% sur ce dernier segment de marché, où il n’a été conclu, il est vrai, que 787 ventes dans l’année.
Ce léger repli n’a pas non plus épargné le secteur des maisons anciennes (-2% en Petite Couronne à 12 378 unités, -5,3% en Grande Couronne à 35 363 unités) comme celui des maisons neuves en Grande Couronne (-3,3% à 3 362 ventes).

Toutefois, ce panorama général pour l’année 2006 serait incomplet si n’était également signalé la résistance dont ont fait preuve certains marchés, tel le segment des appartements anciens en Seine-et-Marne (+2,5%) ou celui des appartements neufs dans le Val-de-Marne (+14,3%), en Essonne (+12%) et en Seine-et-Marne (+2,7%). Sans compter les nombreux " micro-marchés " et niches qui existent toujours en périodes de tension sur les prix et permettent de satisfaire une demande sélective. Autant de témoignages d’un marché qui est resté actif.

Un fléchissement de la hausse des prix des logements

Par-delà la contraction du volume des ventes, le phénomène le plus remarquable du marché immobilier francilien aura été, en 2006, le fléchissement de la hausse des prix.

Observé au 3e trimestre, ce ralentissement de la hausse s’est poursuivi et amplifié au 4e trimestre sur l’ensemble des départements et des segments de marché, comme l’indiquent les Indices Notaires-INSEE. Lesquels ont enregistré une progression atténuée des prix pour les appartements anciens (+1,5% à Paris au 4e trimestre, contre +3,1% au trimestre précédent, +0,7% en Petite Couronne contre +3,2%, +1% en Grande Couronne contre +2,9%), ainsi qu’une très légère baisse de prix des maisons individuelles en Petite Couronne (-1,9% contre +3,5%) et en Grande Couronne (-0,7% contre +3,4%).

Il convient néanmoins de voir, dans ces dernières baisses, un effet de saisonnalité puisque les prix des maisons individuelles fléchissent habituellement en période hivernale.
Cette décélération se retrouve dans les évolutions annuelles de prix.

Ainsi, la variation des prix des appartements anciens est passée l’an dernier sous la barre symbolique des 10% à Paris (+9,9% contre +14% en 2005), avec un prix au m2 de 5 772 euros. Si la moitié des arrondissements de la capitale (5e, 8e, 9e, 10e, 11e, 14e, 15e, 16e, 17e et 20e) a connu des hausses annuelles inférieures à 10%, six arrondissements manifestent toutefois une certaine résistance, en affichant des progressions supérieures à celles de 2005, tels les 1er (+12% en 2006, contre +11% en 2005), 2e (+15,4% contre +10,9%), 3e (+14,1% contre +10,9%), 4e (+12,4% contre +9,7%), 6e (+13,7% contre +8%) et 7e (+15,8% contre +11,3%), où l’offre de logements disponibles à la vente est ténue.

Ce constat vaut également pour la Petite Couronne (+10,3%, contre +16,3% en 2005) et la Grande Couronne (+11,1%, contre +17,3%), où la variation des prix s’échelonne de +8,7% dans les Yvelines (contre +14,5%) à +13,7% (contre +21,9%) en Seine-Saint-Denis.

Les évolutions annuelles des prix des maisons anciennes, à l’instar des volumes, ont connu la même tendance en Petite Couronne (+8,3%) comme en Grande Couronne (+9,4%), contre respectivement +15% et +16,3% en 2005.

Le niveau de hausse des prix, voisin de 10% en 2006, est toutefois resté élevé compte tenu des prix aujourd’hui atteints après sept ans de hausse ininterrompue de l’immobilier.

Une offre de logements nettement insuffisante et inadaptée à la demande

Le marché immobilier francilien est en phase d’ajustement. Cette adaptation devrait se poursuivre en 2007 dans le sens d’une stabilisation des prix. Il est peu probable que les prix se replient cette année. Le niveau de la demande reste, en effet, très élevé en Ile-de-France. Il demeure supérieur à l’offre. Cette demande s’est maintenue en dépit de la vigueur de la hausse des prix et du léger accroissement des taux d’intérêt des prêts immobiliers.

Dans un contexte où les taux d’intérêt conjugués à un allongement de la durée des emprunts demeurent à des niveaux attractifs, seule l’augmentation de l’offre de logements est de nature à réguler le marché et à lui permettre de retrouver son équilibre. C’est, en effet, par une relance de la construction neuve, et d’elle seule, que viendra ce second souffle attendu par les Franciliens.

L’objectif de 60 000 logements neufs à lancer chaque année pendant 10 ans, chiffré par le Schéma Directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF) pour rattraper les retards de production accumulés et satisfaire les besoins présents et futurs, est certes ambitieux. Il n’en est pas moins légitime compte tenu de la pénurie qui sévit dans tous les compartiments du logement, qu’il s’agisse du marché de l’accession à la propriété comme du marché de la location privée et sociale.

Mais, une relance de la construction à un tel niveau ne se décrète pas. Elle suppose la mobilisation de tous les acteurs de la chaîne du logement et une volonté politique forte pour y parvenir.

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