La tendance à la stabilisation se confirme sans atteindre les performances réalisées en 2004 et 2005, l'immobilier francilien devrait connaître en 2006 un niveau d'activité comparable voire supérieur à ce qu’il fut dans les années 2002 et 2003. Ce marché toujours actif (180.830 transactions enregistrées au cours des 9 premiers mois) s’est accompagné d’un ralentissement de la hausse des prix, engagé au 2ème trimestre.

- Fléchissement des volumes au 3ème trimestre dans un marché toujours actif

Avec 63.244 ventes conclues au 3ème trimestre dernier, contre 66.324 au cours de la même période de 2005, le volume global des transactions, tous biens immobiliers confondus, a fléchi de 4,6%. Ce constat global s’accompagne de disparités selon les secteurs géographiques de la région, où il est plus marqué à Paris (-5,1%) et en Grande Couronne (-6,8%) qu’en Petite Couronne (-1,6%).

Le marché des appartements anciens, qui capte près de la moitié des ventes immobilières réalisées en Île-de-France, a connu au 3ème trimestre une légère baisse d’activité à Paris (-3,3%), en Petite Couronne (-4,8%) et en Grande Couronne (-4,4%) ; les Yvelines étant le seul département à avoir enregistré une hausse des transactions (+3,7%).

Les ventes d’appartements neufs (5 065 transactions) ont, quant à elles, enregistré une évolution plus contrastée : dynamique en Petite Couronne (+3,6%), et singulièrement dans les Hauts-de-Seine (+12,6%) et le Val-de-Marne (+43%), le marché s’est montré moins actif en Grande Couronne (-6,1%), à l’exception toutefois de l’Essonne (+39,5%) et du Val-d’Oise (+27,2%).

Deuxième marché francilien, le segment des maisons anciennes (15.209 ventes au 3ème trimestre) a également fait preuve de vitalité dans tous les départements de la Petite Couronne (+4%), mais s’est contracté dans ceux de la Grande Couronne (-8,4 %), qui souffre d’une raréfaction de l’offre de produits.

La même tendance est observée, et même amplifiée, pour les ventes de maisons neuves, secteur régulièrement soumis à de fortes fluctuations en raison de l’étroitesse de ce marché (942 transactions au 3ème trimestre), lequel a enregistré une progression de 11,7% du nombre des transactions en Petite Couronne et une baisse de 17,4% en Grande Couronne.

Les données chiffrées provisoires de l’enquête permanente conduite auprès des notaires laissent entrevoir un niveau d’activité au 4ème trimestre comparable à celui de 2005. Au total, le marché immobilier francilien aura, par conséquent, fait preuve, une nouvelle fois, de dynamisme au cours de l’année écoulée.

- Ralentissement confirmé de la hausse des prix

Le ralentissement de la hausse des prix amorcé au 2ème trimestre s’est poursuivi au 3ème trimestre 2006.
Ainsi, la progression des prix des appartements anciens enregistrée au 3ème trimestre 2006 a, en fonction des départements, été divisée par 1,5 ou 2 par rapport aux évolutions du 3ème trimestre 2005 qui était très élevé.

Selon les Indices Notaires-INSEE, ils ont en effet augmenté de 2,9% à Paris, contre +5,3% un an auparavant, de 2,8% dans les Hauts-de-Seine (contre +5,6%), de 4,3% en Seine-Saint-Denis (contre +7,7%), de 3,1% dans le Val-de-Marne (contre +5,3%), de 2,9% en Seine-et-Marne (contre +5,4%), de 2,9% dans les Yvelines (contre +4,9%), de 3,4% dans l’Essonne (contre +5,6%) et de 3,2% dans le Val d’Oise (contre +5,5%).

Un tel phénomène explique que le rythme de progression annuelle des prix des appartements anciens ait fléchi sur l’ensemble de l’Île-de-France.

Ce ralentissement s’impose comme une évidence à Paris, où l’augmentation de 9,9% (contre +15,3% un plus tôt), passe ainsi, pour la première fois depuis 2002, sous la barre symbolique des 10% et entraîne dans son sillage la moitié des arrondissements, comme le 7ème (+4%), le 1er (+6,9%), le 4ème (+8,1%) et le 3ème (+ 9,3 %).

Il en va de même en Petite Couronne et en Grande Couronne où les prix progressent respectivement de 11,1% et de 13,3% (contre +17% et +17,8% un an plus tôt), même si elles enregistrent de fortes amplitudes départementales, avec d’un côté les Hauts-de-Seine (+9,2%) et les Yvelines (+9,9%), où les augmentations sont inférieures à 10% et, de l’autre, des départements qui continuent d’afficher des progressions supérieures à 15%, comme la Seine-Saint-Denis (+15,7%, contre +23,8%), la Seine-et-Marne (+16,2%, contre 19,8%), l’Essonne (+16,3%, contre +19,8%) et le Val d’Oise (+16,3%, contre +20,2%).

Le même constat peut être fait à un degré moindre sur le marché des maisons individuelles anciennes, qui a enregistré un ralentissement de la hausse des prix dans tous les départements de la région, exception faite des Hauts-de-Seine. Les Indices Notaires-INSEE font état de progressions annuelles comprises entre 8,5% dans les Yvelines et 15,6% en Seine-Saint-Denis.

En conclusion, cette évolution se caractérise par la poursuite de la progression des prix de l’immobilier à un rythme qui reste élevé.

- Une exigence : la restauration de l’offre de logements

En conclusion de sa note de conjoncture de janvier 2005, le notariat francilien dénonçait, en ces termes, les prévisions alarmistes d’observateurs annonçant l’imminence d’un krach immobilier : « en revanche, pronostiquer un atterrissage en douceur du marché immobilier est d’autant plus crédible que les besoins en logements non satisfaits demeurent considérables et que le niveau des taux d'intérêt est suffisamment bas pour écarter tout scénario catastrophe ».

Le ralentissement de la hausse des prix, observé au 3ème trimestre 2006, laisse à penser aujourd’hui que le marché immobilier est engagé dans ce processus de stabilisation. De même, les besoins en logements, tout aussi considérables, et le niveau des taux d’intérêt, à peine plus élevé qu’en 2005, permettent de réfuter avec la même vigueur toute idée de krach immobilier.

Pour autant, cette régulation du marché ne doit pas masquer les difficultés auxquelles doit faire face un nombre croissant de ménages pour se loger en Île-de-France. Et ce, en raison de la pénurie de l’offre de logements continuant à sévir sur la région, à l’origine des fortes tensions sur les prix de ces dernières années qui, après avoir généré des phénomènes de migration que l’on connaît, commence à désolvabiliser les catégories intermédiaires de la population, notamment.

Pour faire face à cette demande pressante, il est nécessaire que le marché soit rapidement et durablement en mesure de proposer des logements à des prix compatibles avec les capacités financières des candidats à l’accession à la propriété, sachant que leur revenu disponible stagne, le taux d'épargne s'érode, le niveau d'endettement s'accroît, le coût de l'argent cesse de baisser et la durée des prêts de s’allonger.

Mais cette exigence passe par un préalable : la restauration de l’offre de logements qui suppose que le niveau des mises en chantier se hisse, selon les estimations du Schéma Directeur de la Région Île-de-France (SDRIF), à 60.000 logements annuels, tous secteurs confondus et ce, pendant 25 ans, pour rattraper le retard accumulé depuis une dizaine d’années et satisfaire les besoins présents et futurs des Franciliens.

En attendant les effets d’une relance de la construction neuve, seule la poursuite de la modération de la hausse des prix, voire une certaine stabilisation de ceux-ci, permettra à de nombreux Franciliens de s’insérer dans la chaîne du logement.

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