PRECEPTA vient de publier une étude approfondie sur le secteur des administrateurs de
biens, après plusieurs mois d’enquêtes, d’analyse et d’entretiens en face à face. Voici les principaux enseignements de cette analyse de 530 pages.

L’administration de biens, une croissance régulière qui suscite les convoitises

Le secteur de l’administration de biens est en pleine mutation, sous l’effet des stratégies de restructuration des grands opérateurs (principalement financiers) qui modifient profondément les règles du jeu.

Début 2007, les Banques Populaires ont déboursé la modique somme de 800 millions d’euros pour acquérir 60,93% de Foncia qui ne réalise pourtant qu’un chiffre d’affaires de 430 millions d’euros.

Et le paysage concurrentiel devrait encore être modifié d’ici la fin de l’année :
- Les Caisses d’Epargne font une avancée spectaculaire sur le segment de la promotion et également dans l’administration de biens à travers l’entrée dans le capital de Nexity, qui sera entérinée en juillet.
- Evénement également très attendu, le passage de Gestrim-Lamy aux mains d’Icade dans le cadre de l’accord entre les Caisses d’Epargne et la Caisse des Dépôts et des Consignations, la maison mère d’Icade. Actuellement en cours de négociation, cette opération, si elle se concrétise donnera tout simplement naissance au nouveau numéro 1 de l’administration de biens en France. La multiplication des récentes opérations de fusions acquisitions laissent toutefois à penser que la consolidation du secteur n’est pas encore achevée et que le paysage concurrentiel peut encore être chamboulé au cours des cinq prochaines années.

Le chiffre d’affaires des administrateurs de biens résidentiels : en progression régulière

Precepta prévoit une croissance de 15% pour le chiffre d’affaires des administrateurs de biens entre 2007 et 2010.
L’activité de gérance locative continuera sur sa lancée au cours des prochaines années, s’appuyant sur des niveaux de loyers toujours élevés. La progression des mises en chantier garantira une taille du marché propice à de bons résultats dans ce domaine.
La transaction continuera de peser dans le chiffre d’affaires des administrateurs de biens, influencé par les stratégies de diversification de plus en plus systématiques des opérateurs sur ce segment, et ce malgré le ralentissement attendu du marché immobilier.

En dehors des cabinets indépendants d’administration de biens, des filiales de groupes immobiliers, ou de groupes de services collectifs, la banque-assurance est également très présente sur ce marché.

L’attrait des banques pour le secteur de l’administration de biens s’articule autour de trois objectifs majeurs :

1. Mettre la main sur un réseau important de clients et ainsi multiplier les ventes croisées portant
sur les produits d’assurance, les produits financiers, les crédits immobiliers, etc. ;
2. Accéder à des niveaux substantiels de trésorerie et en optimiser la gestion ;
3. Obtenir des revenus récurrents insensibles aux cycles de l’économie.

Après leur pénétration dans le non résidentiel, les banques accentuent ainsi leur incursion dans le logement. Initialement présentes dans ce domaine sur le segment du financement, les banques ont progressivement élargi leur champ d’action au sein de la filière. L’approche devient globale : les banques adoptent un positionnement multimétiers afin de pouvoir proposer une réponse à l’ensemble des besoins de leur clientèle. Cette prise de contrôle de la filière immobilière traduit une stratégie de captation de la clientèle et de rentabilisation, via la systématisation des ventes croisées. Les synergies en front office entre une banque et un administrateur de biens sont marginales. Le nerf de la guerre se situe en réalité dans le back office.

Pour tous les opérateurs, le métier d’administrateur de biens est passé d’un stade artisanal dans lequel les fonctions comptables et juridiques étaient centrales à un stade davantage focalisé sur l’expertise multimétiers, en raison de la pression des marges.
Les marges sont condamnées à rester plafonnées sur l’activité de gestion. Ces dernières n’ont ainsi que très peu évolué au cours des dernières années.

L’analyse financière menée par Precepta sur un panel de près de 900 entreprises met clairement en lumière la corrélation entre chiffre d’affaires et résultat net. Les entreprises affichant les meilleurs résultat sont ainsi celles dont le chiffre d’affaires est supérieur à 3 millions d’euros : ils affichent un taux de résultat net moyen d’environ 13,0%. Les entreprises de moins de 1 million d’euros présentent de l’autre côté un taux de résultat net à peine supérieur à 8%.

Pour améliorer leur rentabilité, les administrateurs de biens ont toutefois à leur disposition un certain nombre de leviers :

1. Augmenter les volumes pour réaliser des économies d’échelle et optimiser le back office : on estime les économies d’échelle possibles à partir de 20 000 lots en gestion. Elles découlent de la mutualisation des coûts dans les domaines de l’informatique, le juridique, la communication, les ressources humaines ou encore le quittancement.

2. Optimiser la gestion de la trésorerie : l’analyse financière menée par Precepta met en lumière l’augmentation du poids des produits financiers dans le résultat courant avant impôt avec la taille. Les produits financiers représentent ainsi environ 30% du résultat courant pour les entreprises de plus de 3 millions d’euros de chiffre d’affaires et 25% pour les entreprises dont le chiffre d’affaires est compris entre 600K€ et 3M€.

3. Augmenter les prix et monter en gamme : le mouvement de remise à niveau des honoraires de
syndic enclenché en 2002 se poursuivra dans les prochaines années, soutenu par la nature toujours captive de la clientèle. Les administrateurs de biens s’attacheront toutefois à monter en gamme dans un secteur très standardisé et au sein duquel les différences de services entre les opérateurs sont toujours difficiles à cerner pour le client final.

4. Développer l’activité de transaction : le développement de l’activité de transaction (vente & location) est privilégié par bon nombre de cabinets d’administration de biens. Même si elle est épisodique, elle permet de dégager des marges immédiates plus importantes que celles liées à la gestion. Cette activité s’imbrique parfaitement avec celle de gestion dans la mesure où elle participe à la constitution du portefeuille de clients sur ce segment (syndic, gestion locative).

5. Elargir le portefeuille des métiers : pouvant avoir trait au conseil patrimonial, l’asset management, l’expertise ou encore le courtage en assurance, la diversification métiers s’accorde avec les nouvelles habitudes comportementales et les nouveaux besoins des clients, de plus en plus demandeurs de conseils personnalisés pour la gestion de leurs biens. Evolution majeure du métier appelée Property Management, ce type d’approche est largement répandu en immobilier d’entreprise et tend à prendre de plus en plus d’importance dans le domaine du logement.

6. Se positionner sur un autre segment de marché : les administrateurs de biens peuvent enfin choisir de se positionner sur un secteur autre que le logement traditionnel. Du fait des ressources et compétences requises, la diversification sectorielle s’adresse cependant aux grands groupes, ceux notamment qui ont une assise financière suffisante. Elle concerne 4 segments de marché principaux : la gestion et la transaction en immobilier d’entreprise, la gestion de résidences étudiantes, la gestion de résidences services et la location saisonnière.

Téléchargez les principaux résultats de cette étude

PRECEPTA, cabinet d’analyses stratégiques créé en 1985, est depuis 2004 une division du groupe Xerfi spécialisée dans les analyses stratégiques et concurrentielles. Les directeurs d’étude de PRECEPTA sont tous des experts sectoriels dans leur domaine d’activité.
Le groupe Xerfi est le leader en France des études sectorielles. Créé en 1993, il publie chaque année plusieurs centaines d’études sur les secteurs et les entreprises, en France et dans le monde. Son autonomie financière (le management, est actionnaire majoritaire) et son statut de maison d’édition garantissent une totale indépendance aux travaux qui sont publiés dans ses différentes collections.