Près de 16.000 projets d’accession ont été étudiés en 2007 dans les ADIL, soit 2.000 de plus qu’en 2006. Le nombre de consultations préalables à l’accession reste toutefois inférieur à ce qu’il était au début de la décennie, en raison très vraisemblablement de l’augmentation des prix immobiliers, augmentation qui s’est poursuivie en 2007, bien qu’à un rythme ralenti. Or la plupart des projets soumis aux ADIL émane de ménages à revenus modestes ou moyens, catégories qui ont vu leur solvabilité se dégrader sous l’effet de l’augmentation des prix.

Les montants moyens des opérations étudiées restent élevés, même s’ils ont beaucoup moins augmenté que les années précédentes, tandis que l'allongement de la durée moyenne des prêts observé depuis 2001 se poursuit malgré la hausse des taux : 55 % des candidats à l’accession envisageaient, lors de l’entretien, de s’endetter pour une durée de vingt-cinq ans ou plus pour financer leur projet, alors que ce n’était pratiquement jamais le cas avant 2000. Les profils des candidats sont remarquablement stables par rapport aux trois années précédentes. La structure des ménages concernés continue toutefois à se déformer lentement, avec une poursuite de l’augmentation de la part des personnes seules et des familles monoparentales, et une diminution corrélative des couples avec enfants. Le montant de l’apport personnel moyen n’a pratiquement pas varié par rapport à 2006, et le taux d’apport moyen est de l’ordre de 15 %. La part des projets à apport très faible ou nul, reste élevée mais n’augmente plus.

La consultation de l’ADIL intervient toujours à un stade précoce, comme l’indique la prédominance des diagnostics financiers (64 %), dont l’objectif est de déterminer la capacité d’investissement du ménage. Cette prédominance s’explique également par la part importante des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d’engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, trois consultants sur quatre ont entrepris leurs démarches depuis moins d’un mois, et pour plus de 60 % d’entre eux, la visite à l’ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. Cette proportion, respectivement de 70 % pour les diagnostics et de 52 % pour les plans de financement, s’est stabilisée après avoir très fortement augmenté entre 1999 et 2002.

Le pourcentage de projets jugés non viables par les ADIL est en légère augmentation. Il est, fort
logiquement, plus élevé pour les diagnostics (22 %) que pour les plans de financement (15 %) qui interviennent, la plupart du temps, à un stade plus avancé de la définition des projets.

Une population jeune et de condition plutôt modeste

93 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé est largement prédominant, puisqu’il représente 65 % des primo-accédants. 23 % sont issus du parc locatif social, les 12 % restants étant logés gratuitement ou vivant chez leurs parents.
Dans le prolongement de l’évolution observée au cours des trois années précédentes, la part relative de l’accession « familiale » continue à décroître, quoique moins rapidement que les années précédentes : encore légèrement majoritaire en 2002, elle est maintenant largement minoritaire dans l’ensemble des projets étudiés, puisque seuls 38,7 % des ménages sont des couples avec enfants, contre 55,8 % en 1999 ; la diminution de la part des couples avec deux enfants et plus (23,4 % contre 34,9 % en 1999) est, pour l’essentiel, responsable de cette évolution. A l’inverse, les personnes seules sont de plus en plus nombreuses parmi les candidats à l’accession (27,8 % contre 21,3 % en 2003 et 17,0 % en 1999), de même que les familles monoparentales (10,5 % contre 8,5 % en 2004), alors que le poids des couples sans enfants diminue très légèrement après avoir augmenté de 1999 à 2004. Il s’agit d’une population jeune. L’âge moyen du consultant, 35 ans, est stable. Les moins de 30 ans représentent 26 % des consultants, leur part étant particulièrement importante parmi les couples sans enfant (47 %) et les personnes seules (32 %). Elle est en revanche très faible (5 %) dans les familles monoparentales, qui représentent, il est vrai, à peine plus de 10 % des candidats à l’accession et sont en général relativement âgées (60 % ont au moins 40 ans).

La part de l’accession sociale reste faible

Le calcul approché du revenu par unité de consommation1 (u.c.) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de
composition différente.
Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l’accession en quatre catégories : « très modestes » (moins de 671 €/mois), « modestes » (de 671 à 1 007 €/mois), « aisés » (1 007 à 1 442 €/mois), « très aisés » (1 442 €/mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent approximativement aux quartiles de revenu par u.c. de l’ensemble des ménages français. La part des deux tranches les plus basses de revenus, qui avait régressé de façon spectaculaire dans la première moitié de la décennie, passant de 53 % en 1999 à 31 % en 2006, s’est stabilisée en 2007. La part de l’accession que l’on peut qualifier de très modeste est de 9 % et celle de l’accession modeste de 22 %.

Stabilité du taux d’apport personnel

Après une augmentation sensible en 2005-2006, consécutivement à l’ouverture du prêt à 0 % à l’acquisition de logements existants sans obligation de travaux, la part de ceux qui s’orientent vers l’ancien a légèrement régressé. Elle est de 60 % contre 63 % en 2006.

Le montant moyen de l’opération envisagée est de 134 000 € : il continue à augmenter (+ 2,4 % en un an), mais à un rythme nettement ralenti par rapport aux années précédentes. Depuis 1999, la hausse est de plus de 70 %. Autour de cette moyenne, les coûts s’étalent, pour l’essentiel, de 75 000 à 200 000 €, la moitié sont concentrés entre 97 000 et 162 000 €. La part des projets dépassant 150 000 € atteint 37 % de l’ensemble, elle n’était que de 11 % en 2002. Les projets les moins chers concernent dans leur grande majorité l’accession dans l’ancien avec ou sans travaux : c’est le cas pour 76 % des opérations de moins de 100 000 €.

Le montant de l’apport personnel n’a pratiquement pas varié : sa valeur moyenne s’établit à 24 000 €. La part des projets sans apport, qui avait presque doublé en cinq ans, s’est stabilisée depuis 2005 entre 24 et 25 %. L’apport médian est de l’ordre de 10 000 €. Les montants moyens des opérations n’ayant augmenté que modérément, le taux d’apport personnel moyen n’a que très légèrement diminué. Compris depuis trois ans entre 14 et 15 %, il est toutefois inférieur de trois points à son niveau de 2000. Le taux d’apport médian, nettement plus faible, est de 9 %, alors qu’il était proche de 14 % en 2000. L’écart entre taux moyen et taux médian traduit l’asymétrie de la distribution, avec une concentration importante dans les taux d’apport faibles ou nuls et un étalement des valeurs élevées : le taux d’apport est supérieur à 23 % pour un quart des projets et à 43 % pour 10 % d’entre eux.

Le taux d’apport moyen n’est pas très sensible au niveau de revenu : il n’est significativement supérieur que pour les ménages les plus aisés. L’écart est faible, en revanche, entre les ménages des trois premiers quartiles de revenu par unité de consommation. 6 % des ménages disposent d’un apport immobilier – 2 % d’un logement, et 4 % d’un terrain. Plus particulièrement, 8 % des ménages qui envisagent la construction ou l’acquisition d’une maison individuelle neuve sont propriétaires d’un terrain. L’apport personnel étant, nous l’avons vu, pratiquement stable, la hausse des prix se répercute sur l’endettement.

Les ménages désireux d’accéder à la propriété doivent emprunter plus et sur une plus longue durée que précédemment. L’endettement nécessaire à la réalisation de l’opération s’est encore alourdi, il représente en moyenne plus de quatre années de revenu (4,4 exactement), contre 3,2 années en 2000. Il est d’autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L’écart est important entre les ménages « très modestes », pour lesquels l’endettement représente 5,2 années de revenu, et les « très aisés » (4,1 années). L’augmentation de l’endettement observée depuis le début de la décennie concerne au demeurant l’ensemble des ménages, quelle que soit la tranche de revenu à laquelle ils appartiennent. 22 % des ménages sur quatre sont susceptibles de bénéficier de l’APL ou de l’AL. Ce pourcentage est en baisse régulière : 30 % en 2000, 26 % en 2003, 24 % en 2005. C’est là aussi un indice du tassement de l’accession sociale. Le montant moyen estimé de l’aide, 115 €/mois, est le même qu’en 2002. Pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence des aides est sensiblement plus élevée, bien qu’en baisse régulière : 33 % des couples avec deux enfants ou plus et 50 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d’une aide d’un montant mensuel moyen de 138 € pour les premiers et 130 € pour les seconds. Ce type de ménages représente du reste 62 % des bénéficiaires potentiels.

Les prêts continuent à s’allonger

L’augmentation de l’endettement n’est possible que grâce à l’allongement de la durée de remboursement. En effet, le montant maximum de la mensualité ne peut dépasser un certain pourcentage des revenus du ménage (de l’ordre de 30 % pour la plupart des établissements prêteurs) : la durée du prêt joue donc le rôle de variable d’ajustement pour la plupart des ménages à revenu modeste.

L’allongement des prêts a été favorisé par la baisse des taux d’intérêt : il est en effet d’autant plus efficace que le taux est plus bas. Ainsi, lorsque la durée passe de 15 à 20 ans, pour une même mensualité on peut emprunter 11 % de plus si le taux est de 10 % et 20 % de plus s’il est de 5 %. La baisse des taux a donc un double impact : un effet direct sur la capacité d’emprunt et un effet indirect par le biais de l’allongement des durées de remboursement.

Déjà très sensible depuis le début du millénaire, l’allongement des prêts principaux se poursuit et tend même à s’accélérer. Minoritaires jusqu’en 2001, les prêts sur 20 ans ou plus interviennent maintenant dans plus de quatre projets sur cinq. Plus spectaculaire encore est l’augmentation de la part des simulations dans lesquels un financement sur 25 ans ou plus est envisagé : inexistants jusqu’en 1999, ces projets représentent en 2007 plus de la moitié de l’ensemble. La remontée des taux d’intérêt depuis le début de l’année 2006 (+ 1 % environ) n’a donc pas eu d’effet sur l’allongement des durées d’endettement. La stabilisation observée au cours des derniers mois, conjuguée à la décélération des prix immobiliers, laisse présager d’un arrêt de la dégradation des conditions financières de l’accession à la propriété.

27 % des candidats pourraient prétendre à un PAS

Dans les plans de financements étudiés par les ADIL, le PAS est normalement préconisé pour les ménages qui peuvent y prétendre, en raison des avantages qu’il présente pour l’emprunteur (éligibilité à l’APL et sécurisation). Une forte augmentation de la part des PAS préconisés avait été observée en 2002, conséquence de la réforme des plafonds de ressources intervenue en octobre 2001, qui avait eu pour effet d’augmenter significativement le pourcentage de ménages éligibles. Depuis lors, on enregistre au contraire un recul continu et le PAS est retombé très en deçà de son niveau de 2001 : la diminution de la part relative de l’accession sociale, donc du pourcentage de consultants éligibles au PAS, explique sans doute pour l’essentiel cette baisse.

Corrélativement, la part des prêts bancaires libres continue à augmenter : ils sont présents dans près de deux plans de financement sur trois. Force est d’ailleurs de constater que, dans les montages financiers effectifs, l’occurrence du PAS est bien moins grande que dans les simulations des ADIL : en d’autres termes, nombre d’accédants éligibles au PAS financent leur opération avec un prêt bancaire non réglementé. La complexité, réelle ou supposée, de la réglementation du PAS conduit de fait souvent les établissements prêteurs à adopter une tarification qui incite les emprunteurs à s’en détourner, et à ne proposer un PAS qu’aux emprunteurs éligibles à l’APL. Le PAS est particulièrement sous-utilisé dans les opérations d’acquisition de logements anciens, probablement en raison de la contrainte que représente l’exigence d’un état des lieux.