Le retournement du marché immobilier est déjà à l’œuvre dans certains pays. Aux Etats-Unis, on peut parler d’une récession immobilière durable et marquée. Au Royaume-Uni et en Irlande, les prix baissent et le crédit est nettement resserré, en Espagne, les ventes de logement chutent. Par ailleurs, les incertitudes restent fortes sur l’ampleur et la durée de la crise financière. Dans ce contexte, qu’attendre pour le marché résidentiel français ?

Pour l’instant, ce marché est stabilisé. Les ventes plafonnent en volume et reculent un peu en Ile-de-France. Les prix sont en hausse quasi-nulle dans l’ancien (+0,9 % sur un an en T1 2008).

La production de nouveaux crédits habitat (en cumul sur douze mois) est en repli de 7 % sur un an début 2008.

Après dix ans de forte hausse, cet atterrissage est logique. Les prix sont devenus très élevés et les taux de crédit habitat remontent depuis début 2007. Dans ces conditions, les acheteurs « classiques » butent sur la contrainte de solvabilité et les investisseurs deviennent très hésitants. Les acquéreurs sont moins nombreux, plus sélectifs, prennent davantage de temps pour acheter, les stocks s’accroissent et les prix freinent nettement.

Pour autant, on ne s’attend pas à une baisse marquée des transactions et des prix. Le marché français a, en effet, des spécificités rassurantes :

• une grande vigilance des banques : l’octroi de crédit dépend non de la qualité de l’actif, mais de la solvabilité de l’emprunteur ;

• une demande qui reste à la fois solide et raisonnable, guidée avant tout par des motivations structurelles ;

• une offre de logements plutôt insuffisante.

Pour ces raisons, le marché n’a pas connu d’emballement excessif mais un freinage graduel, et les prix ne sont pas fortement surévalués. En l’absence d’un choc externe, le marché serait resté
assez soutenu, et les prix à peu près stables. Ils pourraient en fait connaître un léger recul en 2008 :

• d’abord, les acheteurs, conscients que les prix ne montent plus, sont moins pressés d’acheter. Les délais de vente vont encore s’allonger, ce qui favorisera de légères baisses de prix ;

• ensuite, les banques vont un peu resserrer les conditions de crédit, du fait des conséquences de la crise financière. Mais ce mouvement devrait rester d’ampleur limitée.

Au total, nous maintenons la prévision d’une légère baisse des prix de l’ancien, -5 % sur un an fin 2008, et -2 % en moyenne annuelle, et d’une stabilisation dans le neuf.

Eco Immobilier n° 15 - Janvier 2008 - (Format PDF - 0.3 Mo)

Sommaire
- Tendances dans l'ancien
- Tendances dans le neuf
- Le financement du logement
- Retournement dans certains pays
- Vers une légère baisse des prix en 2008
- L'immobilier de bureaux
- Stress scénario