Les tendances et les prix du marché de l'immobilier en Europe sont différents d'un pays à l'autre. Mentalités, pouvoir d'achat, aides au logement, taux d'intérêts d'emprunt… sont autant de facteurs déterminants de divergence. Il persiste une disparité de l'évolution des prix dans la zone euro.

L'ENQUÊTE

Afin d'y voir plus clair, la Direction européenne ERA Immobilier a mené une enquête auprès des responsables de 19 des 20 pays européens dans lesquels ERA est implanté au travers de plus de 1 500 agences. Ainsi, en comparant les données collectées auprès de chaque pays, le premier réseau européen d'agences immobilières a désormais une vision relativement objective des tendances du marché, tant sur son état actuel que sur son devenir. Ainsi 19 pays européens présentent leur marché : Allemagne, Autriche, Belgique, Bulgarie, Chypre, Espagne, France,- Grande-Bretagne, Grèce, Irlande, Italie, Luxembourg, Pays-Bas, Portugal, République Tchèque,  Roumanie, Suède, Suisse, Turquie.

Nous ne donnerons ici que les résultats pour la France

Marché de l’immobilier :
- Nombre de foyers : 27 161 000
- Nombre de personnes par logement : 2,3
- Pourcentage de propriétaires : 60%

Ce taux reste l’un des plus bas d’Europe (70% en moyenne)

Profil des acquéreurs : Dans la capitale et en province, la majorité des acheteurs est âgée d’une quarantaine d’années, et d’environ 35 ans en banlieue parisienne. Sur les dix dernières années, cette moyenne s’est abaissée de 4 ans. En dépit d’une dégradation latente du moral des ménages (prévisions de croissance revues à la baisse, cours du pétrole au plus haut, pouvoir d’achat en berne, cherté ressentie du logement, etc.), près d’un cinquième des Français manifestent une intention d’achat immobilier.

Profil des vendeurs : La décélération de la hausse, même avérée, influe peu sur le niveau des prix des biens mis à vente, qui demeurent élevés. De fait, la part des vendeurs qui cèdent leur bien pour financer l’achat d’un autre logement augmente significativement.

Nombre de transactions :

928 000 unités (dont 128 000 sur le marché du neuf)
A noter en parallèle qu’une transaction sur 20 en France (1 sur 15 à Paris et dans le Sud Est) est
réalisée par un acheteur étranger.

Prix moyen des logements

Plusieurs facteurs exogènes sont venus influencer le marché : les élections présidentielles en début d’année, la crise des subprimes aux Etats-Unis et les prévisions de l’OCDE en matière de croissance.
Le président élu, Nicolas Sarkozy, avait inscrit à son programme son souhait de rendre les Français propriétaires et relayé cet objectif par la mise en place d’une déductibilité des intérêts d’emprunt pour les nouveaux acquéreurs, du paquet fiscal et de l’assouplissement des donations familiales. La crise des subprimes intervenue aux Etats-Unis en juin a eu quant à elle des conséquences indirectes sur le marché français : peu d’emprunteurs nationaux avaient eu recours à un crédit taux variable (7,1% des prêts). Toutefois, l’assèchement du marché des liquidités afférent a rendu les banques légèrement plus circonspectes dans l’octroi de leurs crédits. Enfin, une croissance revue à la baisse en fin d’année a contribué à la baisse du moral des ménages déjà entamé par un pouvoir d’achat en berne, une hausse du prix des matières premières, de l’énergie et des denrées alimentaires.

Le marché du neuf a encore progressé en 2007 avec 127 420 transactions réalisées en dépit d’un
environnement plus tendu : attentisme des acquéreurs, hausse des taux, durcissement des conditions d’attribution de crédit, hausse des coûts de construction. La production de logements neufs a battu des records avec 435 000 mises en chantier au cours de l’année.

Prix moyen des logements :
- dans la capitale : 372 000 €
- au niveau national : 252 194 €

La moyenne des prix dans l’ouest de la France a affiché affiche une progression de +2.4%, maisons et appartements confondus, contre +8,1% en 2006, +3,6% contre 7,3% en Ile de France, +4,9% contre +9,4% dans le Nord et l’Est de la France, +3,8% contre 12,0% dans le Sud-Ouest, +3,1% contre +7,8% en Centre-Alpes, et +7,0% contre 6,1% dans le Sud Est.

Le ralentissement n’a pas affecté les prix à Paris qui ont poursuivi leur progression avec une moyenne de +10,5% intra-muros. La pénurie de biens disponibles à l’achat et l’internationalisation des acquéreurs selon les quartiers ont soutenu le marché. Emplacement et qualité du logement ont plus que jamais influé sur les prix.

Quelques villes restent plus chères que Paris

Au top 10 des communes les plus chères de province, on retrouve Courchevel (9 247 €/m²), Méribel (6 631 €/m²), Saint Tropez, le Val d’Isère, Villefranche sur Mer, Megève, Beaulieu sur Mer et la Clusaz (5 606 €/m²). Toutes ces municipalités font montre d’un attrait non démenti pour leur emplacement : stations de montagne ou balnéaires.

Taux de crédit : 4,6%

Le taux de crédit est passé de 3,9% en 2006 à 4.6% en 2007 pour les emprunts sur 15 ans, répercutant la hausse du taux directeur de la BCE à 4%. Plus d’un tiers des emprunteurs s’endettent sur 25 ans (taux à 4,8%), contre un peu plus de un cinquième sur 20 ans (taux à 4,7%) sur 20 ans, et un peu plus d’un dixième sur 15 ans.

Les ménages français ont privilégié l’accession à la propriété dans leur stratégie budgétaire : le crédit immobilier a poursuivi sa progression à hauteur de 30,6% en 2007 (30,2% en 2006), et 20,3% des ménages de moins de 30 ans disposaient d’un prêt immobilier, soit une progression de 2,5% en un an. La durée moyenne de l’emprunt s’est prolongée d’une année, soit 21,5 ans contre 20,5 en 2006.

Les prêts sur 30 ans ont gagné des parts de marché aux dépens des prêts sur 15 ou 20 ans. Le logement reste le premier poste de consommation des ménages, devant les Transports, les produits de biens et services, les loisirs.

Suite à la crise des subprimes survenue aux Etats-Unis, on aurait pu craindre un durcissement spectaculaire des conditions d’octroi de crédits immobiliers. A l’exception d’un léger resserrement au deuxième trimestre 2007, les banques ont maintenu une certaine souplesse de leurs critères, d’autant que la demande de crédit a essuyé un léger fléchissement sur le dernier trimestre de l’année.

Nombre d’agents et négociateurs : 62 000
Nombre d’agences immobilières : 33 000
Nombre moyen de négociateurs en agence : 3
Taux de commission des agences : 4,7 %
Taux des différentes taxes par transaction : 7%
Parts de marché des professionnels : 60%
Nombre de jours pour vendre un bien : 79 jours
Surface moyenne : - des maisons : 135 m², - des appartements : 64,6 m²

Et demain… :

L’année 2007 conforte la progression ralentie des prix amorcée en 2006, hormis quelques segments de marché (produits haut de gamme acquis par des non-ressortissants ou selon la zone concernée : Paris, stations de montagne ou balnéaires). Croissance revue à la baisse, hausse des taux d’intérêt, crise des subprimes, dégradation du moral des ménages et du pouvoir d’achat n’ont pas significativement tiré le marché de l’immobilier vers le bas.

Le ralentissement des prix a perduré sur le 1er semestre 2008. Allongement des délais, durcissement des conditions d’emprunt, chute sur le marché du neuf ont fourni un léger avantage aux acquéreurs, plus prompts à la négociation qu’à un achat à tout prix.

ERA France écarte toute hypothèse d’effondrement des prix au profit d’une fin de cycle telle que le marché immobilier français l’a vécu lors des années 90. Les fondamentaux demeurent sains. La pénurie de logements, la croissance du nombre des ménages, les mesures gouvernementales
incitatives (déductibilité des intérêts d’emprunt, assouplissement des donations familiales, PTZ), la volonté d’accéder à la propriété nourrissent la demande.

ERA France s’inquiète plus de la stratégie budgétaire adoptée par la BCE (hausse des taux d’intérêt contre inflation) et de la ligne commerciale des banques (plus circonspectes) que de la phase d’ajustement en cours sur le marché de l’immobilier.

Les prix repartiront vraisemblablement à la hausse à horizon deux ans, du fait d’une production de logements neufs en deçà des besoins démographiques. Quoiqu’il advienne, des transactions immobilières auront toujours lieu.

ERA en europe
ERA est apparu aux Etats Unis en 1971, et s’est établi en Europe en mai 1993, en commençant par la France. Aujourd’hui, c’est le plus grand réseau immobilier d’Europe avec plus de 1 500 agences réparties dans 20 pays et environ 8 000 négociateurs. De nombreuses opportunités s’ouvrent à ERA en Hongrie, en Croatie, en Pologne ou encore Slovaquie. ERA appartient au groupe Realogy.