Comment se positionne l’immobilier dans l’économie française ? Est-ce une activité traditionnelle, maintenant dépassée par le développement des services ou bien s’agit-il toujours d’un secteur d’un poids considérable. Les données de la Comptabilité nationale présentées par l’Insee confirment la seconde hypothèse. Le secteur immobilier (cumul des secteurs activités immobilières et construction hors travaux publics) reste l’un des principaux moteurs de l’économie française : c’est le deuxième producteur, derrière les
services aux entreprises, et c’est aussi le premier créateur de richesse (valeur ajoutée) et le sixième employeur. Il représente au total 26 % du patrimoine national.

Nous considérerons d’abord l’immobilier « acteur économique » et créateur de richesses, puis nous nous pencherons sur l’immobilier en tant que produit d’investissement et de consommation.  Enfin, après l’approche en flux, nous aborderons une approche en stock : l’immobilier en tant que patrimoine, donc en tant que valeur d’actif.

L’immobilier dans la création de richesses

En volume, l’immobilier contribue en moyenne pour près de 18 % à la croissance (0,4 % / 2,2 %). Il suit les tendances des autres branches (pics en 1988 et 2000, chutes en 1993 et 2002) mais de façon plus atténuée, ce qui témoigne de sa moindre volatilité. Sur les années 2005 et 2006, l’immobilier a clairement soutenu la croissance : son poids dans celle-ci a été proche de 30 %.

La valeur ajoutée

Premiers créateurs de valeur ajoutée, l’immobilier et les services aux entreprises sont les branches qui ont connu la plus forte progression de ces dix dernières années (+ 70 %). Dans la branche «activités immobilières», la part de la location est prépondérante. Elle correspond à la mise à disposition des immeubles nécessaires à la production de toutes les autres branches.

L’emploi

L’immobilier est le 6e employeur (7 % des effectifs) derrière des branches très demandeuses en personnel comme les services aux entreprises, le commerce et les services aux particuliers. A lui seul, le bâtiment concentre 84 % des effectifs de l’immobilier.

La demande de biens et services immobiliers

L’Investissement non financier

La Formation Brute de Capital Fixe (FBCF) mesure le montant d’épargne affectée annuellement à l’investissement «physique», qu’il soit immobilier, industriel, etc. L’immobilier absorbe 45 % (166 Mds) de ce flux en provenance des entreprises aussi bien que des ménages.

La consommation des ménages

Premier poste de consommation, l’immobilier a concentré 20 % des dépenses en 2006. La majeure partie (185,7 Mds) représente la consommation du «service du logement» (location immobilière) par les ménages.
Ce chiffre comprend à la fois des loyers réels et des loyers «imputés» (propriétaires-occupants), conformément à la pratique internationale en la matière.
La part de l’immobilier dans les dépenses de consommation des ménages représente autant que l’industrie automobile, les activités financières, les services aux entreprises et les industries de biens intermédiaires réunis.
L’enquête quinquennale de l’Insee sur les budgets des ménages indique que 20 % des ménages les plus modestes consacrent 24,8 % de leur budget au logement, contre 10,8 % pour les 20 % des plus riches.

Le Patrimoine immobilier

L’ensemble du patrimoine national a connu une progression très importante au cours de 10 dernières années (+ 137 %), sous le double effet des nouveaux investissements et des évolutions de valeur.
L’immobilier, avec 169 % d’augmentation, se situe actuellement en haut de la fourchette alors que les autres actifs (financiers et non financiers) ont progressé de 127 %.

Dans le patrimoine national, les logements représentent 21 % (18 % en 1996) et les bâtiments «non résidentiels» 5 %, (aujourd’hui comme hier).
L’immobilier non résidentiel recouvre les bâtiments publics (écoles, hôpitaux, gares, etc.) et l’immobilier d’entreprise.
D’après une récente étude de l’IEIF, les bureaux représentent la plus grosse part de l’immobilier d’entreprise (près de 800 milliards), le reste étant couvert par les commerces, petits et gros (près de 400 milliards) et les autres formes d’immobilier d’entreprise (entrepôts, locaux industriels, locaux mixtes, hôtellerie, etc.).
Le patrimoine national est détenu principalement par les ménages (62 %) et les sociétés non financières (23 %), les 15 % restant étant répartis entre les autres acteurs, essentiellement les administrations publiques.

Pour télécharger la synthèse de l'étude (format PDF)

L’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière est un organisme d’études et de recherche indépendant. Sa vocation est de fournir des prévisions et des analyses sur les marchés et les investissements immobiliers en France et en Europe. L’IEIF est aussi le cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance.
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