Notre analyse du marché locatif repose sur 41.729 locations répertoriées sur une période de 24 mois par les 420 administrateurs de biens du Réseau CENTURY 21.
La part du secteur locatif libre a été mesurée pour la dernière fois par l’INSEE en 2002, où elle représentait 19,7% des résidences principales. Nous nous basons aujourd’hui sur une part de 20%. Le nombre de résidences principales a, quant à lui, été mesuré en 2007 par l’INSEE. Il y a 27,2 millions de résidences principales en France.
Le marché locatif privé en France représente donc 5,4 millions de logements en 2007.

Rappelons que pour lire l’évolution des prix de loyers, il faut diviser le marché locatif en deux parties :
- d’une part, le marché de la relocation, pour les locataires entrant dans un logement. Les prix sont fixés de gré à gré entre bailleurs et locataires.
- d’autre part, le marché des locations en cours, dont l’évolution est plafonnée par l’indice dit « IRL », Indice de Référence des Loyers. C’est cet « IRL » qui fait l’objet d’un projet de modification annoncé par le Président Nicolas SARKOZY.

1. LE MARCHE DE LA RELOCATION

Les prix de relocation continuent d’être à la baisse, suite au début de retournement constaté en novembre 2006, et analysé à l’occasion de notre précédente conférence de presse.

- L’évolution est, sur un an, de - 1,07% à comparer avec une inflation de + 2,37%.
- Ce sont les 4 pièces qui résistent le mieux avec – 0,3%.

Au total, le marché de la relocation s’est tassé, conformément à nos prévisions de juillet 2007, et les grandes surfaces résistent mieux à la baisse que les petites.
Nous expliquons ce tassement des prix de relocation par le fait que depuis 15 ans, les mises en chantier de logements connaissent une forte progression et ont encore progressé en 2006, pour atteindre 420.900 mises en chantier. La France se couvre de chantiers de construction avec une activité qui retrouve le niveau des années 70.
Depuis la fin 2006, la courbe de l’activité de construction a permis de rejoindre la courbe des besoins de logement. Au demeurant, le problème de logement soulevé aujourd’hui est devenu un problème de mal logement et non plus un problème de non logement.

Les forts volumes de construction ont deux impacts :

- Premier impact : Retrait de la demande locative
Nous continuons à constater que les volumes disponibles à la vente offrent plus d’occasions aux locataires de basculer vers la propriété.
Nous avons d’ailleurs mesuré que les locataires restant sur le marché de la relocation en 2007 ont un revenu inférieur aux revenus des locataires qui étaient sur ce marché en 2006.
- Deuxième impact : Croissance de l’offre des biens à louer
Le marché locatif est alimenté par une offre volumineuse d’appartements neufs dopée par la loi De Robien (16,7% des logements neufs sont financés en programme De Robien selon l’évaluation faite par l’INSEE en juin 2006).
Concrètement, dans nos 420 agences CENTURY 21 qui font de la gestion, l’offre satisfait la demande locative, à l’exception de Paris intramuros qui maintient sa position de marché de pénurie.
- Ces deux impacts se conjuguent pour maintenir l’évolution des prix de relocation dans une tendance de baisse modérée.

2. LE MARCHE DES LOCATIONS EN COURS

Le marché des locations en cours est un des objets de la loi sur le pouvoir d’achat.
La loi sur le pouvoir d’achat a été votée en première lecture par l’assemblée nationale le 21/12/2007. Elle est à l’ordre du jour des séances du Sénat des 23, 24 et 25 janvier 2008.
Actuellement, le plafond d’indexation est l’IRL (Indice de Référence des Loyers). L’IRL est composé de :
- 60% Indice des Prix à la Consommation, hors tabac et hors loyers (« IPCL »)
- 20% Indice des Prix de l’Entretien Amélioration (« IPEA »)
- 20% Indice du Coût de la Construction (« ICC »)
La loi sur le pouvoir d’achat prévoit de calculer l’IRL à 100% sur l’Indice des Prix à la Consommation.
L’IRL actuel est en vigueur depuis le 1er janvier 2006. Si l’on compare l’IRL ancien calcul et l’IRL en projet, sur les deux années écoulées, l’alignement de l’IRL sur l’Indice des prix à la consommation aurait entraîné une modération de 0,91%.
Pour un loyer moyen constaté en France de 547 € au 4ème trimestre 2007, la différence de loyer au bout d’un an est de 4,98 € par mois.
De plus, l’écart entre l’IRL ancien calcul et l’IRL en projet va s’amenuiser en 2008 car l’inflation repart à la hausse (+2,37% en novembre 2007).

Nous pouvons pronostiquer que le gain de pouvoir d’achat moyen, pour les locataires en place, atteindra 3 € en décembre 2008.

Enfin, concernant la réduction du dépôt de garantie de deux mois à un mois, l’impact principal sera une sélection beaucoup plus forte des locataires entrants. Les locataires présentant le plus de risques aux yeux des bailleurs seront rejetés vers des logements déjà insalubres et donc sans risque pour le bailleur.
Redonner aux bailleurs et locataires le droit de fixer le montant du dépôt de garantie serait une mesure beaucoup plus juste pour intégrer les locataires les plus fragiles, quitte à étaler le paiement sur un an.
Les locataires les plus fragiles ne sont pas les seules victimes de ces mesures.
Les propriétaires bailleurs aussi sont contrariés par ces projets. Nous constatons d’ailleurs que ce sont les retraités (23,39% des nouveaux bailleurs) qui sont les plus réactifs aux mesures annoncées par le Président Nicolas SARKOZY. Nous avons plusieurs exemples de demandes de mise en vente suite à l’annonce de la réduction du dépôt de garantie de deux mois à un mois.
Pour l’heure, nous pouvons dire que ces mesures vont dans le sens d’une restriction de l’offre locative.
La part des bailleurs qui sont découragés, préfère vendre. Les bailleurs ne laissent pas des logements vacants. En effet, les logements vacants continuent leur décroissance régulière.

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Fiche Technique

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