Un marché résidentiel marqué, en 2007, par une stabilisation et une homogénéisation des prix ainsi que par un plafonnement des loyers. Un marché de l'investissement à un niveau record et un marché des bureaux franciliens contrasté.

Immobilier résidentiel : le ralentissement des prix se poursuit sur le marché de l'accession tandis que le marché de la location voit les loyers plafonner.

Marché de l'accession : poursuite de la stabilisation et homogénéisation des valeurs.

Sur le marché de l'ancien :

• 800 000 ventes
• Hausse moyenne des prix en 2007 : 5%
• Prix moyen en centre ville : 2.200 € à 2.600 €/m2

Avec 800 000 unités, le volume des transactions en 2007 a été aussi significatif qu'en 2006. La hausse des prix des appartements et des maisons a poursuivi sa décélération, avec une croissance moyenne de 5 %. Paris, la Côte d'Azur et les Alpes, portés par la demande des non-résidents, ont toutefois connu une hausse plus importante. On note une double homogénéisation des valeurs. En effet, le différentiel de prix entre les agglomérations s'estompe ; il est en de même du prix entre les segments du marché, les prix de l'ancien progressant plus vite que ceux du neuf. Ce dernier phénomène a une incidence sur le profil de l'acquéreur ; par exemple, à Paris, deux accédants sur trois sont des cadres.

La plupart des grandes villes affichent ainsi, pour les appartements en centre-ville, des valeurs comprises entre 2.200 € et 2.600 € le m2. Marseille et Lyon restent en tête à plus de 3.000 € le m2. En Ile de France, la progression des prix moyens a été plus sensible dans les départements limitrophes de Paris que dans la grande couronne. La Seine-Saint-Denis tutoie désormais la barre des 3.000 € le m2. La Seine-et-Marne reste le département le plus abordable à moins de 2.700 € le m2. Paris a franchi le seuil des 6.000 € en prix moyen. Le 6ème arrondissement, toujours en tête du classement des arrondissements, apparaît indétrônable à près de 9.000 € le m2. Le 19ème arrondissement ferme la marche à moins de 5.000 € le m2.

Sur le marché du neuf  :

• 127 400 ventes
• 3 000 €/2 : prix moyen d'un appartement neuf, bon standing en centre ville
• 220.000 € : prix moyen d'une maison individuelle de 5 pièces.

Le niveau de commercialisation en 2007 a été exceptionnel avec 127.400 ventes. Le délai d'écoulement des logements en construction et livrés est raisonnable avec à peine 5 mois de ventes. Cependant, les signaux de ralentissement s'accentuent : accroissement de l'écart entre vente et mises en vente, +50 % de stocks entre 2005 et 2007, hausse de plus de 10% du taux de désistement depuis janvier 2007.

En construction collective, toutes les agglomérations avoisinent ou dépassent les 3.000 €/m2 (prix dominant) dans les quartiers appréciés des centres-villes. Lyon se détache avec une valeur plafond de 4.000 €. La province se rapproche ainsi peu à peu des départements de l'Ile-de-France dont les valeurs moyennes s'établissent entre 3.400 €/m2 (Seine-et-Marne) et 4.000 €/m2 (Val-de-Marne). Les Hauts-de-Seine caracolent toujours loin devant à 5.500 €, sans espoir de rattraper la Capitale à plus de 7.500 €.

Sur le segment des maisons individuelles, les prix tendent en périphérie des agglomérations à s'homogénéiser autour de 220.000 € pour une maison de 5 pièces. Lyon, Bordeaux, et Marseille sont en passe ou ont franchi la barre des 300.000 €. Sur le segment des terrains à bâtir individuels, les prix en valeur dominante poursuivent également leur progression face à une offre de plus en plus restreinte. En secteur périphérique courant, ils ont franchi la barre des 120.000 € à Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Strasbourg et Lille, et avoisinent les 200.000 € à Lyon et Marseille.

Forces et faiblesses du marché de l'accession

Marché locatif : des loyers nul plafonnent

• 300 € à 350 €/m2 : loyer moyen d'un studio
• Moins de 3 % : hausse moyenne annuelle des loyers

Le marché locatif en 2007 a connu, bien avant le marché de l'accession, un fléchissement dans la progression de ses valeurs et un nivellement de celles-ci entre les quartiers, certaines communes et agglomérations. En centre-ville de la plupart de ces dernières, les loyers mensuels des studios oscillent entre 300 et 350 €.

En retrait par rapport à 2006, l'inflation ne semble pas avoir excédé en 2007 la barre des 3%. Cette moyenne recouvre naturellement de fortes disparités selon les régions : si la majorité d'entre elles progresse, un bon tiers stagne (Ouest) ou baisse (Sud Est, Alpes). L'Ile-de-France reste la région avec la plus forte progression en moyenne (+ 4%). Signe d'un plafonnement des valeurs locatives, certains propriétaires n'appliquent plus l'indexation des loyers et des relocations s'effectuent aux mêmes conditions que le bail antérieur. La colocation se développe, notamment en Rhône-Alpes (Grenoble, Chambéry, Lyon, Annecy). Aujourd'hui, la hausse des loyers est moins liée au jeu du marché qu'à l'application de l'indice d'indexation (IRL) et l'amélioration de la qualité d'une partie du parc : la production neuve déqualifiant une partie du parc ancien qui vient alimenter l'offre en accession.

Les perspectives 2008 sur le marché immobilier résidentiel

En dépit d'une activité transactionnelle encourageante en 2007 dans le neuf et dans l'ancien, l'essoufflement du rythme des ventes et des prix, entamé en 2006, est inéluctable sous la pression de plus en plus forte des contraintes budgétaires des ménages et de la remontée des taux d'intérêt de crédit immobilier, au surplus dans un contexte macro-économique incertain. L'évolution de la production de logements neufs doit être placée sous vigilance pour éviter la saturation sur certains secteurs géographiques. Le marché locatif, quant à lui, devrait encore subir les effets d'offre excédentaire en produits défiscalisants ou inadaptés à la demande.

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