Les prix de l’ancien ont enregistré une baisse de « seulement » -1.0% au cours du 3ème trimestre 2009 par rapport au 2ème trimestre 2009. Toutefois, les hausses et les baisses de prix alternées observées depuis le début de l’année 2009 freinent désormais le recul des prix. Ainsi, les transactions au 3ème trimestre 2009 ont été conclues à des prix inférieurs en moyenne de -4.8% par rapport aux prix des ventes réalisées au 3ème trimestre 2008. Au total, la baisse des prix amorcée au 1er trimestre 2008 semble bien céder la place aujourd’hui à un mouvement de stabilisation des prix.

La baisse des prix aura été plus vive sur l’individuel (-9.1% en moyenne annuelle) que sur le collectif (-7.4% en moyenne annuelle). Le ralentissement de la baisse est, quant à lui, comparable d’un type de bien à l’autre : -4.9% et -4.7%, sur un an respectivement pour les appartements et pour les maisons en glissement trimestriel (3ème trimestre 2009 par rapport au 3ème trimestre 2008).

Sur le marché des appartements, le ralentissement de la baisse se concentre sur les biens de « grande taille » :
- -3.1% en glissement pour les quatre pièces, contre -8.7% en tendance annuelle moyenne ;
- -2.8% en glissement pour les cinq pièces et plus.

A l’inverse, la baisse est plus prononcée sur les petites surfaces, là où se concentre la demande (67.5% du marché) :
- -6.9% en glissement pour les studios et une pièce et -8.9% sur un an ;
- -5.2% en glissement pour les deux pièces et -6.5% sur un an ;
- -7.1% en glissement pour les trois pièces et -8.2% sur un an.

Sur le marché des maisons, les prix se stabilisent sur le segment des cinq pièces et plus (-0.5% en glissement contre -7.9% sur un an). Mais la baisse reste prononcée sur les biens de cinq pièces et moins, de -5.0 à -12.0%.

En région, la tendance à la baisse des prix, exprimée en glissement trimestriel, reste vive sur la moitié Est du territoire : dans le Nord et l’Est (-8.7%) et en Centre et Alpes (-10.1%), avec une forte pression à la baisse des prix des appartements. Plus au Sud, après le fort recul enregistré sur un an (-14.3%), les prix restent orientés à la baisse (-9.4% de trimestre à trimestre). Aux extrémités Ouest du territoire enfin, c’est la stabilisation du prix des maisons qui explique pour partie le ralentissement de la baisse.

En Île-de-France, la baisse des prix enregistrée au cours des douze derniers mois (-6.7% dans l’ensemble et respectivement -5.1% et -9.5% pour les appartements et les maisons) cède la place à une stabilisation des prix, avec même une pression à la hausse des prix des appartements (+3.5% au 3ème trimestre 2009 par rapport au 3ème trimestre 2008).

Un léger frémissement de l’activité
Grâce à de bonnes conditions d’expression de la demande et à l’amélioration des conditions de crédits, l’activité semble avoir connu un léger sursaut au début de l’automne. C’est ce que révèle l’évolution de la production de crédits qui peut être considérée comme un bon indicateur de suivi de l’activité. En effet, toutes choses égales par ailleurs et à prix inchangés, si la production de crédits augmente, on peut en déduire une hausse de l’activité ; si la production de crédits diminue, on peut en déduire une baisse de l’activité.
De même, toutes choses égales par ailleurs et à production de crédits inchangée : si les prix augmentent, on peut en déduire une baisse de l’activité ; si les prix diminuent, on peut en déduire une hausse de l’activité. Au total, une baisse de la production de crédits plus élevée qu’une baisse des prix se traduit par une baisse d’activité plus faible que celle révélée par la production de crédits elle-même. Ainsi, l’évolution de la production de crédits confirme le frémissement de l’activité au 3ème trimestre 2009 : corrigée de l’évolution des prix, elle enregistre en effet, sur un an, un recul moindre que les baisses enregistrées au cours des 1er et 2ème trimestres 2009 (-18.7% sur un an, contre -25.0% et -22.4%).

Mais le rebond n’a pas encore eu lieu
Toutefois, le léger frémissement de l’activité enregistré mérite d’être relativisé. Les blocages de l’activité sont encore nombreux et tous les facteurs de la reprise ne sont pas réunis aujourd’hui : la confiance des ménages, en dépit de son récent redressement, reste à un niveau plancher historiquement bas et n’est pas propice à déclencher la réalisation de projets futurs : en témoigne notamment la remontée du chômage.

PERSPECTIVES

Vers une stabilisation des prix
Les prix de l’ancien devraient se stabiliser dans les prochains mois A l’appui de cette évolution, ils enregistreront en 2009 une baisse de l’ordre de 5.0% par rapport à 2008. Un recul modeste, certes, mais qu’il conviendra d’apprécier en distinguant les analyses de court et long termes, eu égard : aux acquis de baisses enregistrées entre décembre 2007 et décembre 2009 et à l’amélioration des conditions de crédits.
Compte tenu des baisses de prix et de taux enregistrées et si le scénario d’une nouvelle chute brutale conjuguée à de nouvelles baisses de taux est écarté, les conditions réunies aujourd’hui peuvent être jugées propices pour acheter.

Mais un marché toujours fragile
En dépit d’un pouvoir d’achat « logement » historiquement élevé, tous les facteurs de la reprise ne sont pas réunis aujourd’hui : malgré sa récente amélioration, l’indicateur de confiance des ménages est au plus bas.
Toutefois, en rappelant que le marché immobilier est un marché de besoins, il n’est pas surprenant que la clientèle resolvabilisée s’exprime davantage aujourd’hui. Et au gré des reports enregistrés, l’activité du marché pourrait même continuer à s’améliorer si la solvabilité des ménages n’est pas affectée par de nouvelles hausses de prix et un renchérissement des conditions de crédits.
Pour le moins et pour relancer le marché, il apparait essentiel de doubler le Prêt à Taux Zéro pour les opérations d’accession dans l’ancien, comme cela est le cas dans le neuf, afin de sécuriser la mobilisation de l’apport personnel des ménages modestes, et par conséquence, les banques elles-mêmes.

L’observatoire des marchés de l'ancien
Créé en 1995, l’observatoire de la FNAIM des marchés de l’ancien totalise aujourd’hui plus d’un million de références concernant des transactions réalisées dans l’ancien par ses adhérents. Il s’enrichit aujourd’hui chaque mois de l’ordre de 5 000 références, ce qui lui permet de compter sur un échantillon représentatif de plus de 12% du marché, tous intermédiaires confondus. La principale force de l’Observatoire de la FNAIM repose sur le caractère avancé de ses indicateurs, établis à la signature des compromis.