La CLCV a mené l'enquête sur la restitution du dépôt de garantie par le propriétaire suite à des plaintes répétées  par des locataires, qui, plusieurs mois après leur départ, n'avaient toujours pas reçu leur dépôt de garantie ou qui contestaient les retenues opérées par leur propriétaire. Cette étude est le résultat de l'analyse de 160 dossiers typiques des problèmes rencontrés par les locataires et concernant tous des situations très différentes (logement loué directement par le bailleur ou via une agence immobilière, locataire en place depuis de nombreuses années ou, au contraire, depuis peu de temps…). Elle propose un éclairage représentatif des différents litiges relatifs à la restitution du dépôt de garantie.

Si la grande majorité des locations se déroule bien, certains types de litiges surviennent de façon récurrente : charges récupérables, réparations locatives, travaux incombant au bailleur, modalités d’augmentation du loyer… La faute, bien souvent, à une méconnaissance des textes applicables qu’il suffira de rappeler pour régler le conflit.
S’il est un type de litige qui est symptomatique des relations locataire-bailleur, c’est à l’évidence celui relatif à la restitution du dépôt de garantie. En effet, nous sommes ici en fin de location de sorte que cette restitution reflètera les interrogations et conflits survenus en cours de bail : une charge que le locataire refusait, à tort ou à raison, d’acquitter ? Elle sera imputée sur le dépôt de garantie. Le preneur n’a pas réalisé certains travaux ? Leur montant sera déduit, ici encore à tort ou à raison, du dépôt de garantie. Pour preuve de l’importance des conflits en ce domaine, 33 % des litiges instruits en 2007 par les secrétariats des Commissions départementales de conciliation concernent la restitution du dépôt de garantie.

Il en ressort principalement que :

• le dépôt de garantie n'est pas restitué dans 37,50% des cas observés (30% des locataires concernés ont effectué ou envisagent d'effectuer un recours) ; - 28,70% des bailleurs ne fournissent aucune pièce justificative pour expliquer les retenues effectuées sur le dépôt de garantie ;

• la pièce justificative la plus couramment présentée est le devis, avec 36,52%. Or, ce document n'apporte aucune garantie au locataire : non seulement le propriétaire peut très bien choisir au final un devis moins onéreux que celui présenté au locataire, mais en plus, il lui est tout à fait possible de ne pas exécuter les travaux en question. D'où cette interrogation : dans cette hypothèse, le bailleur subit-il réellement un préjudice ?

• le délai moyen de restitution du dépôt de garantie est de 3,38 mois soit un retard d'une quarantaine de jours environ ; 

• le dépôt de garantie est restitué hors délais dans 31,87% des cas ; 

• le locataire n'est jamais indemnisé en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.

Au regard des pratiques constatées et de l’état actuel de la législation applicable, la CLCV  demande aux pouvoirs publics que la législation relative aux modalités de restitution du dépôt de garantie soit modifiée pour  :

• que les pièces justificatives soient constituées exclusivement de factures, contrats ou tout autre document permettant d’attester de la réalité des sommes versées ;

• qu’en cas de restitution tardive, le dépôt de garantie produise des intérêts mensuels au bénéfice du locataire au taux de la clause pénale insérée dans le bail. A défaut, le taux d’intérêt légal s’appliquera.

La CLCV propose de modifier l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 comme suit (amendements en rouge) :

Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées par une facture, un contrat ou tout autre document permettant d’attester de la réalité des sommes versées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

Toutefois, lorsque le bail contient une clause pénale, le dépôt de garantie produit, au profit du locataire, des intérêts mensuels au taux de celle-ci.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

LES RÈGLES APPLICABLES
La matière est régie par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose :
"Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation."