Accord de réception de travaux avant paiement

Question :

Le Conseil Syndical peut-il exiger du Syndic qu'il demande au conseil syndical son accord de réception de travaux avant le paiement de ceux-ci?
D'une manière générale quels sont les moyens du Conseil Syndical vis à vis du Syndic pour défendre les intérêts de la copropriété ?

Réponse :

L'article 21 de la loi du 10.7.65 précise le rôle du conseil syndical qui "assiste le syndic et contrôle sa gestion". Le conseil syndical a pour mission de contrôler le syndic, il ne peut se substituer à lui.
Le conseil syndical donne "des avis". II peut recevoir une ou des missions spécifiques ou délégations votées en assemblée générale d la majorité de l'art. 25, délégation qui ne doit pas priver l'assemblée générale de ses prérogatives.
C’est donc le syndic qui doit réceptionner les travaux en recueillant l’avis du conseil syndical qui pourra émettre les réserves éventuelles au moment de la réception.
Concernant les paiements, il serait imprudent de régler la totalité des travaux avant la réception, la somme généralement conservée jusqu’à la réception représente entre 5% et 10% du montant du marché. Les clauses du marché peuvent prévoir une retenue de garantie de 5% délivrée 6 mois ou un an après la réception. Toutefois l’entreprise a la possibilité de présenter une caution bancaire lui permettant de récupérer le solde de 5% après réception.
En toute logique, tous ces problèmes de réceptions et de règlements doivent être évoqués dans le marché qui le plus souvent est préparé par l’architecte chargé de l’étude et de la direction du chantier.
Pour des travaux spécifiques votés en assemblée générale, les copropriétaires peuvent voter une résolution du type "le devis de l'entreprise X est retenu pour N Francs. La facture sera payée après réception des travaux par le syndic en présence du conseil syndical".
En l'absence d'une telle résolution, le syndic est seul juge. Par ailleurs , le conseil syndical, par son Président, peut se faire communiquer copie de toutes les pièces nécessaires à la compréhension de tel ou tel problème. Le conseil syndical peut faire appel à tout technicien ou spécialiste pour; l'étude de problèmes précis.
Le syndic et le Conseil Syndical ont intérêt à se réunir avant toute assemblée générale, et aussi souvent que nécessaire. Le conseil syndical émet des avis, les communique en assemblée générale, laquelle statue sur les questions mises à l'ordre du jour; le syndic établissant l'ordre du ,jour avec le conseil syndical, tous les problèmes que les membres de ce dernier ont retenu, sont débattus et votés par les copropriétaires.

Affichage du compte rendu

Question :

La Présidente de notre Conseil Syndical refuse que le compte-rendu de chaque Conseil soit affiché sur les tableaux d'affichage dont nous disposons dans nos halls d'entrées. Nous sommes plusieurs membres du Conseil Syndical à penser que ceci ce fait dans d'autres co-propriétés. Existe-t-il un texte de loi faisant référence à ce type de problème ?

Réponse :

Le conseil syndical n'a aucune obligation légale de porter à la connaissance des copropriétaires le contenu de ses délibérations.
Il est toutefois conseillé que les copropriétaires soient informés régulièrement de l'évolution et du suivi de certains dossiers ou travaux. Cela se pratique effectivement dans de nombreuses copropriétés.
De la même façon, il est souhaitable qu'un compte rendu du conseil syndical soit établi à l'occasion de l'assemblée générale. Cela est même obligatoire lorsque sa consultation est rendue obligatoire en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Avance de fonds

Question :

Comment procéder pour obtenir du syndic qu'il ouvre un petit compte à disposition du président du Conseil Syndical pour les dépenses courantes ? (ampoules, petit matériel d'entretien etc ..)

Réponse :

La mise en place d'une caisse du C.S. pour le petit matériel a été mise à l'ordre du jour d'une assemblée générale qui a décidé de la somme à avancer (500 F). Les remboursements se font sur justificatif et les dépenses sont affectées sur les postes habituels. C'est surtout valable pour tout ce que peuvent changer ou réparer les membres du C.S.

Convocation d'une assemblée extra ordinaire

Question :

Le syndic ayant refusé de convoquer dans les délais, une assemblée extra ordinaire à la suite du quitus refusé; le conseil syndical a convoqué cette assemblée sans convoquer le syndic. Les décisions de cette assemblée, à la majorité de l'art.25, sont -elles valables ? Le syndic taxant cette assemblée d'illégale.

Réponse :

- le syndic n'a pas à refuser de convoquer une assemblée à la suite d'un refus de quitus. Il commet là une faute professionnelle.

- Le conseil syndical peut demander au syndic de convoquer l'assemblée générale (par recommandé AR). En cas de refus ou de silence, il peut alors convoquer lui-même cette assemblée. Art. 8 de la loi de 1965 : "l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse, pendant plus de huit jours."

- Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.

- si les conditions de validité n'ont pas été respectées (notamment notification de la convocation au syndic), l'AG n'est pas illégale mais nulle, et ses décisions devront être de nouveau votée par une AG régulière.

Création d'un conseil syndical

Question :

Dans ma copropriété, il n'y a pas de conseil syndical. Comment faire pour qu'il y en ai un ?

Réponse :

Dans l'hypothèse où rien n'est prévu dans le règlement de copropriété, l'élection d'un conseil syndical peut être décidée par l'Assemblée générale statuant à la majorité de l'article 26 (décret du 17 mars 1967, article 22) sur présentation de candidature. Ces conditions n'étant pas forcément réunies, il existe des exceptions prévues par l'art. 21 de la Loi de 1965.
Le président du tribunal de grande instance peut décider de sa création sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires. Il faut que les copropriétaires ayant déposé la requête soient volontaires pour faire partie de ce conseil. Dans le cas contraire, le président du tribunal ne pourra que nommer un administrateur provisoire chargé de réunir l'Assemblée générale, qui s'efforcera de susciter des candidatures.
Faute de candidature, ou faute pour l'assemblée générale de pouvoir trancher, l'impossibilité de créer un conseil syndical est constatée et notifiée aux copropriétaires. Les copropriétaires ont un mois pour saisir le juge. Celui-ci peut alors désigner les membres du conseil syndical, mais en cas de réticences catégoriques il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
La copropriété peut également renoncer à se doter d'un conseil syndical. Il faut pour cela un vote en ce sens et à la double majorité de l'assemblée générale (2/3 des millièmes et la majorité des copropriétaires en nombre). Une majorité simple (celle des copropriétaires présents et représentés) est par contre suffisante pour revenir sur cette décision.

Démission de tous les membres du Conseil Syndical

Question :

Que doit faire le syndic lorsque tous les membres du CS démissionnent en même temps ? Y-a-t-il carence de CS, et le syndic doit il convoquer une assemblée des copropriétaires ? Le dernier président du CS est il toujours président par défaut même s'il a démissionné ?

Réponse :

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que: 
"Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion... ".
… Le législateur émet des craintes sur les possibilités pratiques de mettre en place ce dispositif, puisque le huitième paragraphe de l'article 21 dispose: 
"Lorsque l 'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois à tous les copropriétaires" et le neuvième paragraphe ajoute : "... L'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical". 
L'assemblée des copropriétaires a donc toute liberté d'accepter ou non la constitution du conseil syndical. 
Mais le législateur va encore plus loin et précise (dixième paragraphe) : 
"A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise... le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l 'impossibilité d'instituer un conseil syndical".

Les membres

Question :

Un prestataire de service habitant la copropriété, peut-il faire partie du conseil syndical. ?

Réponse :

Selon l'article 22 de la loi 10 juillet 1965 et l'article 24 du décret 17 mars 1967 :
En principe tout copropriétaire peut faire partie du conseil syndical, mais il existe des incompatibilités. Peuvent également être membres les conjoints de copropriétaires, les acquéreurs à terme ou leurs représentants légaux.

· Ne peuvent donc être membres les concubins, enfants, mandataires ou représentants légaux des copropriétaires. Une nomination irrégulière au sein d'un conseil syndical n'entraîne pas systématiquement l'exclusion. Il faut une contestation devant le tribunal par un copropriétaire, dans les deux mois qui suivent la réception du procès-verbal d'assemblée mentionnant ladite nomination. 

· Si le copropriétaire est une personne morale, seuls ses représentant légaux peuvent siéger au conseil syndical. Pour les sociétés civiles immobilières d'attribution, il s'agit de chacun des associés. 

· Les membres des syndicats secondaires disposent de plein droit d'un siège au conseil syndical principal (art. 24 D.1967). L'importance de sa voix est proportionnelle à celle des lots du syndicat secondaire au sein de la copropriété.

· Incompatibilités : Ne peuvent faire partie du conseil syndical, même s'ils sont copropriétaires : le syndic, son conjoint , ses ascendants et descendants , ses préposés (ce qui inclut les concierges et préposés d'immeubles) .

Pouvoir du président

Question :

Quels sont les pouvoirs supplémentaires d'un Président de Conseil par rapport aux autres membres de ce Conseil ?

Réponse :

les membres du conseil syndical désigne parmi eux un président (en dehors du cadre de la réunion de l'assemblée générale). Il devient l'interlocuteur privilégié du syndic en centralisant les retours au syndic.
Il dispose de quelques prérogatives supplémentaires : il peut convoquer une assemblée générale si le syndic ne s'exécute pas dans les 8 jours alors qu'il a été mis en demeure de le faire (art. 8 du décret du 13 mars 1967); il peut aussi engager une action judiciaire et demander au juge par la voie d'un référé, que l'ancien syndic transmette les archives du syndicat au nouveau, quand le premier a été révoqué et s'il ne s'exécute pas (art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965); il peut faire désigner par le tribunal de grande instance un syndic ou un administrateur provisoire lorsqu' aucun syndic n'a été désigné en assemblée générale alors que l'ancien syndic a démissionné ou a été révoqué.

Répartition des voix

Question :

Lors d'un vote au cours d'une réunion du conseil syndical, la voix du président compte-t-elle double? Sinon comment nous départager lorsqu'il y a autant de voix pour que contre (nous sommes 6 au total) ? 

Réponse :

La loi ne contient pas de dispositions concernant l'organisation et le fonctionnement du conseil syndical. C'est en général le règlement de copropriété qui organise son fonctionnement. Si le règlement de prévoit rien, la décision prise à la majorité simple de l'article 24 appartient à l'assemblée générale. L'assemblée pourra définir les modalités de délibération  du conseil syndical. Elle pourra décider, par exemple, que les décisions seront adoptées à la majorité simple, à la condition que la moitié au moins de ses membres soient présents ou représentés. En cas de partage égal des voix (3 contre 3), celle du président sera alors prépondérante. D'autres modalités sont envisageables en fonction des caractéristiques de la copropriété et de la volonté des copropriétaires.

Assistance extérieure

Question :

Le conseil syndical peut se faire assister d'un conseiller technique, qui peut-il être ? Peut-il assister aux réunions du CS ? 

Réponse :

L'article 27 alinéa 2 et 3 du décret 17 mars 1967, prévoit que le CS peut se faire assister par tout technicien de son choix si le recours à un spécialiste s'impose (architecte, comptable, expert, juriste...)
Les honoraires de ces techniciens constituent des charges communes et sont rémunérés par le syndic "dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complétées par une décision d'assemblée générale".
Il est recommandé au conseil syndical de faire préalablement voter un budget avant d'engager une grosse dépense, de manière à éviter des tensions au sein de la copropriété et une défiance à son encontre.