Antenne collective

Question :

Un copropriétaire doit-il participer aux travaux liés à une antenne collective, sachant qu'il n'y est pas raccordé ?
Si j'interprète bien l'Art 10 de la loi du 10 Juillet 1965,
les copropriétaires seront tenus de participer aux dépenses d'entretien et d'installation en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Dans notre cas il n'y a ni utilisation effective, ni utilité en soi (je sais que la nuance entre les deux est importante). Le règlement de copropriété peut-il statuer différemment et contraindre chacun à mettre la main à la poche ?

Réponse :

Le règlement de copropriété ne peut aller à l'encontre de l'art. 10 de la loi, qui est d'ordre public. Une éventuelle disposition contraire serait réputée non écrite.
Vous n'avez donc pas à participer à l'entretien de l'antenne, puisque celui-ci s'apprécie en fonction de l'utilité que vous en tirez.

Vous pouvez consulter à ce sujet la Recommandation n°19

Ascenseur - grilles de répartition

Question :

Comment se calcule la répartition pour la construction d'un ascenseur en fonction de l'étage et des millièmes.

Réponse :

La création d'un ascenseur est désigné comme étant "des travaux comportant amélioration" selon la loi du 10 juillet 1965. De tels travaux ce votent en assemblée générale (art. 26 de la loi du 10 juillet 1965) à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires.

Comme il s'agit de la création d'un nouvel équipement, il faut fixer une grille de répartition des charges correspondantes entre les copropriétaires qui n'existe pas dans le règlement de copropriété. La même assemblée doit par conséquent, comme y pourvoit l'art. 30 , fixer, "à la même majorité, la répartition du coût des travaux (...), en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée" ainsi que, toujours "à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés".

Une fois adoptée, ces deux nouvelles grilles de répartition (coût des travaux et dépenses de fonctionnement + entretien) devront être publiées au fichier immobilier et deviendront partie intégrante du règlement de copropriété.

Le principe retenu pour l'élaboration de ces grilles consiste à partir des tantièmes généraux des lots desservis (les lots du rez-de-chaussée n'en font pas partie, de même que les lots en sous-sol si l'ascenseur n'y descend pas) de leur appliquer un coefficient de majoration en fonction de l'étage (le 1er sous-sol comptant comme le 1er étage etc.). Il s'agit de diviser la charge financière de chaque étage au prorata des surfaces occupées.

Par contre, la grille de répartition des "dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés" doit répondre au critère de "l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot" (art. 10).

Pour les frais d'installation, la méthode donne des coefficients partant de 1 pour le premier étage et progressant de 0,5 à chaque étage, avec éventuellement des ajustements lorsqu'il s'agit de chambres de service, ou si l'ascenseur dessert des demi-étages.

Pour les frais de fonctionnement et d'entretien, la méthode fait intervenir la mesure des frais de fonctionnement (électricité, entretien, etc.) augmentant proportionnellement avec l'étage, et prend en considération le gain de temps et l'économie d'effort physique, qui croissent dans des proportions différentes.
Cela donne une grille qui commençant à 1, croît d'1/3 de point par étage.

Ascenseur - RDC

Question :

Je possède un appartement en rez-de-jardin situé sur un seul niveau dont l'accès se fait par le hall d'entrée. Le règlement de copropriété m'oblige à payer des charges d'ascenseur. Le numéro de mon lot figure dans le tableau de répartition des charges d'ascenseur.
Selon le syndic de mon immeuble, j'en aurai l'utilité pour vider ma poubelle dans le local V.O se trouvant un niveau au dessous de mon logement. Je voudrai connaître le sens de la loi. Si il s'agit de l'utilité de l'ascenseur par rapport au lot seulement, ou si la loi tient compte de l'utilité des équipement collectifs (local V.O, local vélo, conciergerie etc....).

Réponse :

L'utilité est une notion objective appréciée par rapport aux services rendus au lot de copropriété. Les charges doivent être réparties à raison de l'utilité que chaque lot en retire (Cass. civ. 17/02/1976 - Dalloz S. 1976-43); l'utilité s'analyse en une faculté d'utilisation qui peut être indirecte, mais elle ne doit être ni fortuite ni inexistante : il faut pouvoir prendre l'ascenseur pour participer à ses frais. La situation décrite n'est pas anormale mais les tantièmes d'ascenseur doivent être plus modérés que s'il s'agissait d'une desserte de cave.
Ainsi le rez-de-chaussée est toujours dispensé de charges d'ascenseur (coefficient 0), mais un sous-sol peut ne pas être dispensé, dès lors que l'ascenseur dessert également le sous-sol (Rép. min. JOAN 19/05/1971, n° 14332).
Un copropriétaire peut demander en justice la modification de la répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété, mais pour avoir gain de cause il doit prouver soit que les principes légaux ont été mal appliqués lors de l’établissement du règlement, soit qu’ils ont été écartés.
On peut dans ce cas invoquer une action en nullité de la répartition des charges, c’est le cas si le règlement prévoit la participation des locaux du rez-de-chaussée aux charges d’ascenseur alors que celui-ci n’a aucune utilité pour eux. 
Si le copropriétaire parvient à démontrer l’illégalité de la répartition des charges, le tribunal procède à leur nouvelle répartition (art. 43 de la loi du 10 juillet 1965).
L’action en nullité n’a pas d’effet rétroactif, le copropriétaire qui a obtenu la modification de la répartition des charges ne peut ni demander le remboursement des sommes versées sur la base de l’ancienne répartition.
Cette démarche est onéreuse, elle implique l’intervention d’un expert et nécessite de faire reprendre tout le calcul des charges. De plus les experts eux-mêmes peuvent diverger quant au mode de calcul des charges.

Question :

Je viens de trouver ce petit mot sur ma boîte aux lettres : "par décision de l'assemblée générale du 17. 10. 2000, les étiquettes des boîtes aux lettres doivent être refaites de façon uniforme. Merci de vous adresser à la Cordonnerie de....... . Signé : Le conseil syndical". Pourriez-vous me dire si les frais engagés sont du ressort des propriétaires où des locataires.

Réponse :

Selon l'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 :"Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret." Le remplacement des étiquettes de boites aux lettres n'est pas cité dans le texte, mais on peut lire dans les commentaires que cette liste a un caractère non exhaustif (Civ.3è 7 avril 1994). 
Au contraire, le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables, qui elle présente un caractère impératif et limitatif. En conséquence, le changement des étiquettes est à la charge du locataire.

Question :

Propriétaire depuis un an au sein d'une copropriété composée de plusieurs bâtiments avec gestion individuelle (c.a.d. où chaque bâtiment gère ses propres frais, charges, travaux,...), suis-je obligé de payer les frais d'avocats liés aux multiples procédures générées par le bâtiment voisin du mien ?

Réponse :

Non si effectivement toutes les charges sont propres à chaque bâtiment, cependant votre règlement de copropriété pourra vous éclairer utilement, il y a obligatoirement des charges communes.

Question :

Une copropriété de 18 bâtiments va voter son ravalement cette année.
Or le prix par tantième est défini par groupe de bâtiment, de grandes disparités apparaissent pour des lots d'importance équivalente. Peut obtenir une répartition uniforme? Sinon comment contester les métrés? Peut on changer la répartition même après avoir accepté le principe des travaux?

Réponse :

Vous devriez trouver la réponse dans le règlement de copropriété qui doit prévoir des charges communes générales pour l'ensemble et des charges commune particulières à chaque bâtiment.

Question :

Suite à la tempête de décembre 99 notre copropriété a subi des dégradations au niveau d'un volet à battant. L' assureur de l'immeuble rembourse les frais de réparation du volet moins la franchise. Notre copropriétaire ayant le volet cassé attend le remboursement de la franchise. Qui paye la franchise? est-ce le copropriétaire qui a le volet ou tous les copropriétaires en charge commune ?

Réponse :

L'assurance de la copropriété ayant pris en charge la réparation du volet , c'est la copropriété qui doit régler la franchise et donc chaque copropriétaire au prorata de ses tantièmes.

Question :

Un co-propriétaire jugeant la consommation d'eau potable (compteur commun) trop importante, refuse de payer sa quote-part et présente de nombreuses excuses pour reporter les paiements. En dernier lieu, il suggère l'installation de compteurs d'eau individuels sachant que ceux ci seraient installés derrière le compteur général servant de base au relevé de consommation.

Réponse :

la consommation normale est de l'ordre de 40 à 50 m3 (EF) et de 20 à 25 m3 (EC) par personne et par an. Si vous êtes bien au-delà de ce chiffre, la solution compteur (acheté) pourrait s'avérer intéressante.

Question :

J'ai une question au sujet d'un local commercial transformé en habitation. Ce local est situé sur 3 niveaux (ss-sol, RDC, 1 étage). J'ai refait faire la façade du RDC (dépose de l'ancienne façade et pose d'une façade en bois style pub + travaux de peintures). Dans ces conditions : Quels accords puis-je conclure avec les copropriétaires sur le prochain ravalement de la façade ? Puis-je déduire de ma surface habitable (quote-part) la partie RDC qui ne demande plus de ravalement ? comment considérer le ss-sol (anciennes caves) ?

Réponse :

En règle générale les travaux de ravalement sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Concernant les RDC s’agissant fréquemment de locaux commerciaux, le ravalement de la devanture reste à la charge du propriétaire concerné ou de son locataire.
On peut assimiler la devanture aux autres ouvrages privatifs des appartements tels que les fenêtres ou volets. En conséquence votre partie privative ayant été traitée vous ne devrez avoir aucune participation pour celle des autres copropriétaires.
Concernant le sous-sol, les tantièmes de ce lot supporte également la charge du ravalement.

Question :

Comment est partagé le payement pour les travaux dans la cage d' escalier ?
Y a-t-il une différence entre les propriétaires des différents étages pour le payement ?

Réponse :

Il est admis que l’escalier n’est pas un élément d’équipement. Il fait partie du gros œuvre et les charges y afférente constituent des charges générales visées à l’art. 10 alinéa 2 de la loi de 1965.
Il en résulte que les réparations et travaux d’entretien sont des charges communes incombant à tous les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes. Les frais de nettoyage et d’éclairage de l’escalier constituent des charges relatives à l’entretien des parties communes et sont répartis en proportion des tantièmes de copropriété afférents à chaque lot.
Par contre les frais relatifs aux éléments d’équipement de l’escalier (tapis, revêtements) doivent en principe être répartis conformément aux critères d’utilité, mais il a été admis que le règlement de copropriété pouvait classer de manière licite les tapis d’escalier dans les parties communes.
Lorsque l’escalier ne dessert pas tous les lots, il est admis que le règlement de copropriété pouvait instituer des répartitions de charges spéciales aux seuls lots auxquels l’escalier donne accès.
Par contre lorsque l’escalier est déclaré partie commune, le règlement ne peut exonérer les lots du rez-de-chaussée des charges d’éclairage et d’entretien qui lui correspondent.