Conformité de la destination d'un local au règlement de copropriété

Question :

un local, dit commercial dans le règlement de copropriété, mais n'ayant jamais été exploité comme tel, vient d'être acquis par un cabinet d'ophtalmologie. Des travaux importants ont été entamés sans permis, en modifiant les façades (donnant sur l'intérieur de la propriété), en débordant de + de 50% les surfaces des lots de départ, en placent sur les parties communes, des appareils bruyants de climatisation et de production d'eau glacée. Il y aura 3 blocs opératoires mais le médecin dit qu'il ne s'agit pas d'une clinique, interdite au règlement. Quels sont nos recours ?

Réponse :

La qualité de local commercial demeure par le simple fait qu'elle est inscrite dans le règlement de copropriété.
Un changement de la nature de l'activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce n'implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni à des limitations conventionnelles, justifiées par la destination de l'immeuble (Cass. civ. 22/07/1987 - Bull. cass. n° 155).
En revanche les modifications de façades même à l'intérieur implique au minimum une déclaration de travaux en mairie et préalablement l'accord de l'assemblée générale qui par ailleurs peut seule autoriser l'emprise sur les parties communes.
Demandez dès à présent à votre syndic par l'intermédiaire du conseil syndical de faire respecter le règlement de copropriété et les obligations de chaque copropriétaire.

Installation d'un club de bridge dans un immeuble

Question :

j'envisage d'acquérir un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble dont le règlement autorise une activité professionnelle.
je veux y transférer un club de bridge dont je m'occupe (association Loi 1901). cette association ne fonctionne que l'après-midi. y a-t-il nuisance ? les copropriétaires peuvent-ils s'y opposer ?

Réponse :

- une association de type "club" ne constitue pas une activité professionnelle au sens de la loi de 1965 ; vous avez donc une grande marge de manœuvre.
- sous réserve d'une évacuation correcte des fumées de tabac, il ne saurait guère être allégué de nuisances (je pense pas qu'un club de bridge génère beaucoup de bruit).
Le critère d'appréciation clé est la destination de l'immeuble. C'est en fonction de ses caractéristiques et de "l'esprit" qui se dégage du règlement de copropriété que le magistrat apprécie le caractère nuisible ou non de telle ou telle activité.
Aussi est-il toujours difficile de répondre in abstracto.

Autorisation pour exercer une activité professionnelle

Question :

La copropriété peut-elle m'interdire d'exercer une activité professionnelle sur mes parties privatives ?

Réponse :

Si votre lot est affecté à un usage d'habitation ou si le règlement de copropriété interdit le commerce dans votre l'immeuble, vous ne pourrez pas y exercer légalement d'activité commerciale. Il faudrait obtenir de l'assemblée une modification de l'affectation de votre lot, ce qui ne peut se faire qu'à l'unanimité. Il est donc important de se renseigner sur ce point auprès du syndic avant de vous installer.
Mais toute activité professionnelle n’est pas forcément exclue : le plus souvent les professions libérales (avocat, médecin…) sont compatibles avec l’usage d’habitation.
Si votre lot est affecté à un usage commercial ou industriel, vous pourrez y exercer une activité compatible avec cette destination, et qui ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble (art. 9 Loi 10 juillet 1965).

Question :

Peut-on domicilier son entreprise dans un appartement d'habitation ?

Réponse :

Une entreprise nouvellement créée peut être domiciliée dans un appartement à usage d'habitation pendant 2 ans au maximum à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Seule l'installation du siège administratif de la société est autorisée. Cette autorisation est valable pour le copropriétaire occupant comme pour le locataire. Le copropriétaire doit avertir le syndic par écrit, le locataire doit informer le bailleur et le syndic.

Question :

Je suis propriétaire d’un local commercial (désigné ainsi dans le règlement de copropriété, la destination générale de l’immeuble est à usage d’habitation), j’y habite depuis 12 ans et je voudrais changer la destination de ce lot en habitation, pour le mettre en vente. 
- A quelle majorité cela doit-il être voté en AG ?
- Si la copropriété me le refuse (manque de tantième ou autre), quels sont mes recours devant la justice ?
- Devant quel tribunal ?
- Le référé est-il possible ? Sinon quels peuvent-être les délais ?
- Que dit la loi ou la jurisprudence et quels sont mes chances d’obtenir gain de cause ?

Réponse :

La réponse à cette question dépend de la rédaction du règlement de copropriété.
Si le règlement est strict et ne permet aucun changement d'application, l'assemblée générale ne peut autoriser le changement sollicité qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires.
Aucune juridiction ne peut transgresser cette règle.
Si le règlement est plus imprécis et qu'un litige survient entre le copropriétaire concerné et l'assemblée générale, ledit litige est du ressort du Tribunal de Grande Instance (Procédure au fond et non en référé).
Il est impossible de préciser les chances de succès d'une telle procédure. Tout dépend du règlement de copropriété.