Charges salariales

Question :

Dans le dernier relevé annuel des comptes relatif à l'exercice 1999, le syndic de co-propriété nous informe que les salaires (des gardiens et de la personne de ménage) s'élèvent à 288.910,80 FRF et que les charges salariales s'élèvent à 217.053,69 FRF (soit 75,13% des salaires). Ce pourcentage me semble excessivement élevé. Qu'en pensez-vous?

Réponse :

Le ratio semble cohérent, si dans les montants indiqués ce que vous appelez charges salariales inclus les cotisations patronales, la CSG et le RDS.

Distribution du courrier

Question :

La gardienne de ma copropriété est chargée de la distribution du courrier des locataires. Le problème est que nous avons des relations plus que houleuses et qu'elle laisse régulièrement traîner les lettres devant les boîtes! Il m'est arrivé de ne pas recevoir des plis que j'attendais.
Je voudrais connaître le moyen de faire en sorte que mon courrier ne transite plus par les mains de la gardienne et de son mari.

Réponse :

Il s’agit de toute évidence d’un problème de relations humaines, 2 solutions :
- L’affrontement en démontrant preuve à l’appui par témoignage du défaut de distribution.
- L’esquive en faisant adresser votre courrier en poste restante (boîte postale).
Le Syndic est le chef du personnel. C'est à lui qu'incombe la responsabilité du mauvais travail de la concierge. Une solution radicale consiste à licencier la gardienne et faire voter par l'assemblée (après que le Conseil Syndical ait assisté aux entretiens d'embauche) la candidature d'un(e) nouveau(elle) concierge et décider de ses qualifications, prestations, etc.. L'assemblée générale a seule la qualité pour fixer le nombre d'employés et leur catégorie. Le syndic doit respecter les dispositions de la C.C.N. (Convention Collective National des Gardiens, concierges et employés d'immeubles) de façon à ne pas "surpayer" les employés.

Refus d'appliquer les décisions du C.S.

Question :

Notre gardien refuse d'afficher le compte rendu ou d'appliquer les décisions prises par le conseil syndical de copropriétaires. Que pouvons nous faire ?

Réponse :

Le gardien ne reçoit d'instructions que du syndic. Il appartient donc à votre syndic de donner instruction au gardien d'afficher les comptes rendus du conseil syndical.

Question :

Nous sommes une toute petite copropriété et nous ne pouvons plus faire face aux dépenses urgentes (ravalement, toit etc...). Nous aimerions donc pour récupérer un peu d'argent, vendre la loge de la gardienne et la chambre qui va avec. Tout le monde n'est pas d'accord, et nous aimerions savoir si cette décision se prend en assemblée générale à l'unanimité ou à la majorité.

Réponse :

Le vote se fait à l'unanimité lorsque la vente de la loge du gardien dans un immeuble de grand standing porte atteinte à la destination même de l'immeuble. De plus, le service de concierge peut constituer un élément de la jouissance des parties privatives et son existence a pu être déterminante au moment de l'achat d'un lot (CA Paris, 23e Ch. B. 24 juin 1988, Rev. Loyers et copropr., août-sept. 1988, n° 410).
Cependant, la Cour de cassation admet parfois qu'il faut d'abord rechercher en quoi cette modification porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives et ne plus annuler automatiquement une décision qui n'a pas été prise à l'unanimité.
Le vote se fait à la double majorité de l'article 26 pour un immeuble de standing moyen, ce qui représente les 2/3 des millièmes et la majorité des copropriétaires.

Question :

Qui doit payer la taxe d'habitation de la loge des gardiens de la copropriété située en région parisienne?

Réponse :

En matière fiscale, c'est normalement l'occupant du logement qui est redevable de la taxe. La convention collective nationale des gardiens concierges prévoit que la taxe d'habitation est due par ces derniers pour l'occupation du logement de fonction. Une dérogation est prévue pour les départements des Alpes Maritimes et du Var où cette taxe reste à la charge de l'employeur.
Une jurisprudence récente (cass. soc. 27 mars 2001, n°1353 FS-D) vient de remettre en cause cette ordonnance en prenant en compte l'usage local.
On peut donc en déduire qu' il faut non seulement se référer à la convention collective, mais aussi tenir compte d'un accord conventionnel, le contrat de travail ou un usage local qui peuvent prévoir qu'elle sera payée par l'employeur c'est à dire le syndicat de copropriété.