État des lieux - partage des frais

Question :

Est ce que c'est normal qu'un nouveau locataire ait a payer les frais de l'état des lieux à part égale avec le propriétaire? sachant que ces frais ne sont pas inclus dans les frais de l'agence immobilière ( un loyer) mais plutôt en faveur de la société de gestion de cet appartement.

Réponse :

Lorsque l'état des lieux est établi directement entre le locataire et le propriétaire, il n'occasionne pas de frais. Son objet étant de préserver tant les droits du bailleur que du locateur. Le coût de cet acte doit être clairement explicité dans le contrat de location.
Lorsque l'une des parties mandate un huissier, ou tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel (rép. Min., JOAN, 19 avril 1999, CA Paris, 22 octobre 1998).
Vous pouvez consulter à ce sujet notre dossier sur l'État des lieux

Calcul des charges

Question :

Je viens d'acheter un appartement avec mon mari et nous aimerions vous poser deux questions :
- nous voulons le louer mais nous ne savons pas comment calculer le montant des charges à imputer sur le loyer par rapport à celles de la copropriété, est-ce un calcul établi ou libre?
- nous avons acheté en novembre (le 09/11/2000) et nous venons de recevoir les charges du quatrième trimestre, est-ce que nous devons payer des factures de travaux sans vérifier les dates d'exécution et de paiement ainsi que les salaires de la gardienne pour le mois d'octobre ?

Réponse :

Le calcul est généralement précisé sur le décompte envoyé par votre syndic , vous conservez à votre charges les dépenses liées à des gros travaux ou d'amélioration , les dépenses d'entretien et de consommation d'eau , énergie , etc... sont répercutées sur le locataire .
Pour les charges d'entretien courant , vous devrez régler le prorata correspondant à votre date d'acquisition , concernant d'éventuels travaux votés entre la date de la promesse de vente et la vente il n'y a pas de règle sauf accord entre les parties stipulé par le notaire au moment de la promesse de vente .
Normalement le syndic au moment d'une vente retient systématiquement sur le prix de la vente une somme permettant d'assurer le règlement des charges dues à la réalisation de la vente.

Contrat de bail - clauses abusives

Question :

Je vais louer un appartement équipé d'une vitro céramique et d'un four non neufs. Le bail stipule qu'en cas de défectuosité des appareils générant un besoin de remplacer l'équipement, ceci doit se faire 100 % aux frais du locataires. Ceci est-il légal?

Réponse :

Le locataire doit assurer l'entretien normal du logement et effectuer les menues réparations (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989). Toutefois, lorsque ces réparations sont nécessitées par la vétusté c'est-à-dire l'usure normale des lieux due au passage du temps, elles incombent au bailleur.
Une décision (TI Pau, 1er oct. 1996, Rev. Loyers 1997, p. 186) a indiqué qu'il était d'usage de fixer à cinq ans la durée moyenne d'occupation au-delà de laquelle les réparations doivent être considérées comme liées à l'usure des locaux et de ce fait supportées par le bailleur seul.

Question :

Copropriétaire depuis peu, j'habite un appartement sous les toits, équipé de vasistas.
Lors de grosses pluies, de l'eau s'infiltre dans les boiseries sous le vasistas.
Qui est responsable ? Le syndic ou le propriétaire de l'appartement?

Réponse :

Le vasistas (châssis parisien ou tabatière ) est en principe un élément indissociable de la toiture qui est généralement une partie commune , en conséquence , c’est à la copropriété de prendre en charge ce problème.

Question :

Comment fait-on pour actualiser un loyer en utilisant l'indice du coût de la construction ?

Réponse :

Les modalités de fixation et de révision du loyer pour les logements loués non meublés, par un propriétaire privé, sont prévues par la loi du 6 juillet 1989.
L’indice du coût de la construction intervient dans le cadre d’une augmentation du loyer en cours de bail. En effet le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.
L’augmentation ne peut être supérieure à la variation de la moyenne su quatre trimestre de l’indice du coût de la construction établi par l’INSEE (loi du 21 juillet 1994). La moyenne de référence est la moyenne sur quatre trimestres du dernier indice publié à la date de signature du bail.
Exemple : un loyer fixé le 01.06.99 à 3 500 F hors charges, s’établissait au 01.06.2000 à 
3 500 x 1 072,50 / 1 061,75 = 3 535,44
1 072,5 est la moyenne de l’indice au 4ème trimestre 1999 et 1 061,75 est la moyenne de l’indice au 4ème trimestre 1998.

Question :

Mon Locataire d'un studio m'a versé un acompte de 500 F sur son loyer de Janvier. Il ne me règle pas le solde. Je lui ai envoyé une lettre recommandée avec A.R. en lui disant que s'il ne m'avait pas payé le reste de son loyer de Janvier avant le 31/01 je remettrai son dossier au service contentieux. 
Cependant je ne sait pas comment procéder. Pouvez-vous me conseiller ?

Réponse :

Soit vous faites une assignation au tribunal d'instance (se renseigner au greffe pour demander un formulaire "référé"), soit vous faites appel à un avocat qui diligentera la procédure à votre place.
Si vous rédigez vous-même votre requête, veillez à préciser le montant exigible, le contrat visé, et établir un point précis des manquements de votre locataire.
Nota : le tribunal d'instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé l'appartement loué (en général, à la mairie ou la préfecture).
Pour plus de renseignements sur les formalités : http://www.service-public.gouv.fr

Question :

Locataire d'une petite maison depuis 3 mois, j'ai un escalier extérieur qui va de l’entrée de la maison (terrasse) au jardin (unique accès extérieur). Cet escalier est très glissant lorsqu’il y a de l’eau (pluie, nettoyage…). Je loue par l'intermédiaire d'une agence, qui a contacté le propriétaire qui ne veut rien faire. Je suis disposé à faire moi-même la pose d’une rambarde ou de têtes de marches anti-dérapentes, mais ne souhaite pas en plus acheter les matériaux.

Réponse :

Au delà d’un dénivelé supérieur à 3 marches (50 cm) , la rambarde est une obligation , de même q’un revêtement extérieur ne doit pas être glissant , rappelez donc votre propriétaire à ces obligation .
En revanche, en cas de neige, c’est à vous qu’il appartient de déneiger pour éviter les accidents autrement dit « balayer devant sa porte ».

Question :

Pour sortir d'une loi de 1948, comment faire un "bail de sortie" de 8 ans ?

Réponse :

La loi Méhaignerie du 23 décembre 1986 offre la possibilité la possibilité pour les bailleurs de soustraire leur logement à la loi de 1948 alors que le locataire est encore en place mais uniquement pour les logements de la catégorie II B et II C, cette mesure ne s'applique pas aux locataires ayant des revenus modestes.

La procédure à suivre :

- Proposer un bail de 8 ans, à l'issue duquel le logement intégrera le secteur libre. Ce bail doit indiquer le nouveau loyer, calculé en fonction du montant des loyers appliqués à des appartements similaires situés dans le voisinage (fournir entre 3 à 6 références).

- La proposition doit , sous peine de nullité, comporter l'intégralité des articles 25, 28, 29, 30, 31, 32 et 33 de la loi du 23 décembre 1986.

Vous pouvez consulter cette loi à l'adresse suivante :
http://www.mon-immeuble.com/Lois/Loin861290du23.12.1986.htm

- La différence entre l'ancien et le nouveau loyer est étalée sur une période de 8 ans, à raison de 1/8 par an. Cette hausse s'applique à partir de la 2ème année suivant la signature du nouveau bail.

- Si les ressources nettes imposables du locataire sont inférieures aux seuils légaux, il doit dans les 2 mois suivant la proposition , par lettre RAR ou par acte de huissier en aviser le bailleur, en joignant une photocopie de son avis d'imposition sur le revenu.

- Le silence du locataire pendant 2 mois vaut refus du nouveau bail. Dans ce cas le bailleur peut saisir la commission de conciliation des loyers. Si en l'absence d'accord le tribunal n'est pas saisi dans les 6 mois, le logement reste soumis à la loi de 1948.