Jouissance d'un parking

Question :

Nous sommes propriétaires d'un appartement dans une copropriété comportant une cour intérieure. Celle-ci se compose d'une partie commune et de 4 parties privatives: 2 à usage de parking et 2 cours.
Le propriétaire d'un emplacement de parking a clôturé son lot à l'aide de tubes métalliques, si bien qu'il nous est impossible d'accéder à notre partie de la cour en voiture.
Le problème est le même pour un autre propriétaire. Nous souhaiterions savoir s'il a le droit de procéder de la sorte (sans nous informer, ni le syndic), et quelles sont les possibilités pour nous permettre dans les plus brefs délais de jouir de notre terrain.
Actuellement, nous avons informé le syndic, qui a transmis notre courrier au propriétaire en question. Mais nous craignons que cette situation ne dure longtemps, nous privant pas la même de l'usage d'une partie que nous avons acquis et nous obligeant à garer nos véhicules dans la rue.

Réponse :

S'agissant apparemment d'un problème entre copropriétaires pour leurs parties privatives, il doit être réglé entre eux.
Signalez les faits et ses inconvénient au voisin, par lettre recommandée avec AR, en le mettant en demeure d'y remédier dans un délai, fixez une date 30 mars par exemple plutôt que 15 jours, et faute de réponse saisissez le Juge d'Instance d'une demande de cessation du trouble sous astreinte (injonction de faire) avec double de la LR AR, un plan sommaire des lieux, et photos .
Voyez aussi le règlement de copropriété qui peut-être prévoie des amendes, mais cette clause du règlement vaut ce qu'elle vaut.

Aménagement des combles

Question :

Habitant au dernier étage d'un immeuble en copropriété, je souhaiterais récupérer
les combles pour l'instant non-amenagés situés au dessus de mon appartement. La hauteur max. des combles étant de 110cm.
1/ est-ce que les copropriétaires peuvent s'y opposer ?
2/ est-ce que les combles sont considérés comme parties privatives ?
3/ peuvent-ils me demander de l'acheter ?

Réponse :

1/ oui 
2/ non
3/ oui
Réponse pour le moins lapidaire, cependant , les réponses de vos co-propriétaires peuvent tout à fait s'inverser si ils ont décidé d'être agréables et comprennent que leur intérêt est de limiter les parties communes qui constituent des charges d'entretien, si vous récupérez le comble sous réserve de conserver un accès indépendant au toit , vous serez le premier à signaler un éventuel désordre et ainsi il pourra y être remédier à temps , bonne chance .... ATTENTION SI VOUS VOULEZ METTRE UN "VELUX" nécessité d'une déclaration de travaux en mairie..

Changement de fenêtres extérieures

Question :

Achetant un appartement dans un immeuble ancien (non classé), nous allons remplacer uniquement les fenêtres existantes (sans rien modifier aux volets et encadrement)vétustes par du PVC double vitrage conservant le même aspect général (petit-bois au mêmes endroits). Avons nous besoin de demander une quelconque autorisation pour ce remplacement indispensable ?

Réponse :

Si vous ne remplacez pas à l'identique (ce qui est le cas car vous mettez du PVC), vous allez modifier l'aspect extérieur de l'immeuble. dans ce cas vous devez obtenir l'accord de l'assemblée générale mais aussi faire une déclaration de travaux au service de l'urbanisme. Pour être autorisés, les travaux projetés par un copropriétaire doivent être conformes à la destination de l'immeuble et parfois le règlement de copropriété peut prévoir que les volets ou fenêtres doivent être de la même couleur ou d'un modèle particulier.

Question :

Je dois changer des fenêtres de mon appartement en copropriété à proximité d'une cathédrale (monument historique) ce qui doit entraîner des contraintes.
Où puis-je avoir des renseignements ?

Réponse :

il faut vous renseigner en mairie auprès des service d'urbanisme et et permis de construire , une déclaration de travaux est nécessaire avec l'accord préalable de la copropriété , l'autorisation dépend alors du maire qui consulte l'architecte des bâtiments de France .

Question :

J'ai acheté un appartement dans un immeuble situé dans une copropriété. Lors de la signature de l'acte de vente, il était prévu l'appartement, une cave et une place de parking. Quel recours puis-je avoir contre l'occupation abusive de ma place de parking par d'autres copropriétaires ou leur visiteurs ?

Réponse :

Je ne vois pas d'autre solution que celle consistant à poser une borne avec un cadenas interdisant l'accès à des tiers. Vous n'avez aucun recours contre le vendeur qui n'est pas responsable de cette situation. Le  syndic pour sa part n'est responsable que des parties communes. Contactez le propriétaire de la voiture et expliquez-lui que cet emplacement vous appartient en propre et ne peut en aucun cas servir à son propre stationnement. La solution la plus simple dans votre cas est l'installation de "park-stop" c'est à dire de bornes rétractables avec télécommande ou des "U" (structures métalliques rétractables). La Cour de Cassation a admis de telles installations dès lors que leur ancrage est léger et affecte peu le sol (partie commune de l'immeuble) - cass. civ.3e du 19.11.1997, pourvoi n°95-20-079. Vous n'avez aucune autorisation a demandé à l'A.G. de copropriété.

Question :

Une canalisation encastrée dans le plancher du palier d'étage pour rejoindre une descente est elle privative ou commune ? (au delà des murs de l'appartement) ?

Réponse :

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répond parfaitement à votre question :
Art. 3. - Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. 

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes : 

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; 
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; 
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ; 
- les locaux des services communs ; 
- les passages et corridors.

Question :

Dans notre règlement de copropriété (de 1984) figure un article intitulé Isolation acoustique qui précise : "afin de respecter les termes de l'Arrêté du 14 juin 1969, le revêtement des séjours, chambres, dégagements et placards devra être prévu en moquette, ceci excluant carrelage, parquet etc..."
Quelle est la jurisprudence concernant ce type de clause ?
Si elle est valable quels sont les moyens de la faire respecter ou/et de contrôler son respect ?

Réponse :

les clauses particulières concernant les revêtements de sols présentes dans le règlement de copropriété sont réputées "non écrites".
Pour préciser notre réponse et l'illustrer voici une jurisprudence du 17 décembre 1996 :
Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 décembre 1996, Droin c/ Riet : enlever une vieille moquette pour la remplacer par du parquet du carrelage n'est pas une opération anodine, surtout pour les voisins, ces deux derniers revêtements pouvant se révéler de moins bons isolants phoniques que la moquette.
C'est pourquoi les règlements de copropriété comporte parfois des prescriptions à cet égard. C'était le cas dans une affaire soumise à la Cour de cassation : le règlement de copropriété de l’immeuble précisait que "dans les locaux situés au dessus et en dessous qui appartiennent à des propriétaires différents, le revêtement du sol de pourra être modifiée qu'après autorisation du syndic ayant pris l'avis de l'architecte de la copropriété et sous la condition expresse que les procédés utilisés et les nouveaux matériaux employés présentent des caractéristiques d'isolation phonique au moins égale à celle des procédés et matériaux d'origine".
Une copropriétaire qui avait remplacé sa moquette part du parquet et sans respecter cette procédure a été obligé de remettre le revêtement de sol en son état d'origine.
Il faut savoir que La nouvelle réglementation acoustique (NRA) implique pour une situation existante de ne rien mettre en oeuvre qui pourrait l’aggraver , en l’occurrence la mise en place d’un parquet en remplacement de la moquette est à la fois un avantage : le poids du parquet plus élevé que celui de la moquette constitue une amélioration de l’affaiblissement acoustique pour la transmission des bruits aériens (voix , musique, ..) et un inconvénient par l’aggravation des bruits solidiens (impacts , vibrations , ..) cependant la réalisation d’un parquet flottant permet l’interposition d’un matériaux destiné à affaiblir l’effet des bruits d’impact.
Il appartient au professionnel qui assurera la fourniture et la pose du parquet de vous donner les garanties nécessaires dans le cadre de la réglementation en vigueur.

Question :

Vous serait il possible de m'indiquer l'article de loi concernant la pose d'un wc broyeur, qui énonce que les canalisations doivent être ovales?
J'ai acheté une chambre de bonne et mis en place dans cette chambre un wc mais on m'a dit que ce n'était pas conformes à la loi, donc ils souhaitent le retirer. 

Réponse :

La pose de wc à broyeur est interdite, par le règlement sanitaire de la ville sauf dérogation à demander auprès des services d'hygiène.
la forme de la canalisation n'est pas en cause .

Question :

J'ai une terrasse à usage privatif appartenant à la co-propriété. Je souhaite y installer des plantes (style jardin sur le toit). Dois-je obtenir l'accord de la copropriété et peut -elle m'en empêcher si je respecte le poids autorisé en haut de l'immeuble.

Réponse :

Sauf interdiction spécifique au règlement de copropriété, vous êtes libre de poser vos jardinières. Mais faites d'abord effectuer un calcul de charges.
Toutefois, le respect du poids n'est pas la seule obligation, l'aspect privatif de la terrasse implique son entretien par celui qui en a la jouissance (nettoyage régulier des évacuations d'eaux).
Attention , les plantations doivent être mises dans des bacs mobiles , la terre ne peut être déversée à même le sol.
Vous pourrez pour les informations techniques prendre conseil auprès de l'architecte de la copropriété .

Question :

Une maison va ,suite au partage devant notaire, être scindée en 3 lots . 
L'un des lots est le seul a avoir toutes ses ouvertures sur une seule façade et y possède une terrasse privative . Les deux autres lots n'ayant aucune ouverture sur cette façade.
Le propriétaire du lot possédant la terrasse privative souhaite la faire recouvrir par un auvent (structure légère, montants, toit , et pare vent vitrés sur deux cotés ).
Doit-il obtenir l'assentiment des deux autres copropriétaires ? Faut il un permis de construire ? A quel texte de loi pouvons nous nous référer ?

Réponse :

Cette construction sera légale à 3 conditions :

- Que le règlement de copropriété ne s'y oppose pas
- le projet est présenté à assemblée générale de la copropriété et autorisé par celle-ci (à la majorité absolue de l'article 25) , ensuite muni de cette autorisation il y lieu de déposer un dossier de déclaration de travaux en mairie car le projet implique une modification d’aspect de la façade.
- si cette terrasse devait être fermée il y aurait création de surface et au delà de 20 m² , c’est un permis de construire qu’il faut déposer .
Après l’accord de principe des copropriétaires , une consultation en mairie est un préalable indispensable pour vérifier la faisabilité du projet au regard de la réglementation d’urbanisme en vigueur dans votre ville et plus particulièrement dans votre zone .

Question :

Particulier en copropriété, je souhaiterais renforcer le toit de la véranda de mon voisin du dessous pour en faire une terrasse à usage privé. Cette terrasse ferait 18 mètres carrés. Comment dois je procéder ?
Où puis-je trouver des informations sur le cas particulier des terrasses ? Quelle est la distance minimale à respecter auprès des voisins d'en face ?

Réponse :

La véranda est sans doute partie privative, appartenant exclusivement au voisin du dessous. Il faut donc déjà la rendre commune à lui et vous (acquisition de la moitié, modification du règlement de copropriété avec autorisation de l'Assemblée générale).
Lorsque cette véranda est devenue commune au voisin du dessous et à celui du dessus, il faut étudier les travaux nécessaires pour la renforcer et y créer une terrasse. Si c'est vraiment une véranda, il faudra sans doute carrément la reconstruire. Projet technique, projet esthétique, projet de création de mètres carrés. 
Ce projet doit être présenté en Assemblée générale, avec la modification du règlement de copropriété qui l'accompagne. Votre syndic vous indiquera les majorités requises pour ces votes.
Enfin, une fois les autorisations de Copropriété obtenues, il faut déposer une demande d'autorisation de travaux auprès de la Mairie. C'est là que la conformité du projet sera vérifiée vis-à-vis des règlement d'urbanisme.
La distance face au voisin doit être d'au moins 190cm (code civil). La plupart du temps, les plans d'occupation des sols prescrivent un minimum de 4m, ou 8m. Se renseigner en Mairie.
Si on est trop près du voisin, il faut un écran de 210cm de haut, ou un retour de 60cm. Là aussi, se renseigner en Mairie.
Après obtention des autorisations municipales, le chantier peut commencer.