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Question
:
1° -Dans une petite
copropriété de trois copropriétaires, avec un des copropriétaires ayant
plus de ma moitié des tantièmes, quelle règle s'applique pour les
travaux concernant les toitures et cheminées ? Ce copropriétaire
majoritaire peut-il imposer sa volonté de faire certains travaux ?
2° - Un syndic peut-il décider lui même de travaux d'urgence et les
lancer sans information préalable des copropriétaires ? Un traitement
préventif de charpente peut-il être considéré comme des travaux
d'urgence ?
Réponse
:
Les majorités de vote sont
différentes selon la nature des travaux à effectuer.
On distingue les travaux d'entretien courant, les travaux
d'amélioration, les travaux d'économie...
En ce qui concerne les
toitures : les travaux exceptionnels de réfection et de conservation se
votent à la majorité simple c'est à dire à la majorité de l'art.24 de la
loi du 10 juillet 1965.
La loi SRU Article 81-7°
fait l'ajout du mot "exprimées" après le mot "voix" ce qui fait que
désormais s'abstenir revient à voter pour, et non plus contre.
Exemple : 20 % des votants votent pour ; 10 % votent contre ; 70 %
s'abstiennent = la majorité de l'art. 24 est réunie.
Selon l'art. 22 de la loi du
10 juillet 196 : "Chaque propriétaire dispose d'un nombre de voix
correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois,
lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parts communes
supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à
la somme des voix des autres copropriétaires".
En cas d'urgence, le syndic
doit engager des dépenses qui n'ont pas été votées, pour des travaux
nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il doit cependant en informer
les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale
(art. 37 du décret de 1967).
Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre
initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de
l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement
une assemblée générale.
Par dérogation aux
dispositions de l'Article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de
l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander,
sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir
pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une
provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des
travaux. La définition même de l'urgence est relative, il s'agit de
savoir si dans votre cas ces travaux sont nécessaires à la sauvegarde de
l'immeuble. |
