Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires alors que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16.

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires ; que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Rambouillet, 16 novembre 2010), que, par déclaration au greffe, M. X... a fait convoquer la société Europe Immo conseil pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 60 euros correspondant à l'augmentation du prix du mètre cube d'eau chaude facturé au titre des exercices 2007-2008 et 2008-2009 ; que celle ci n'a pas comparu ;

Attendu qu'en faisant droit à cette demande, alors que le syndicat des copropriétaires n'avait pas été mis en cause, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 16 novembre 2010, entre les parties, par la juridiction de proximité de Rambouillet ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Versailles ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Europe Immo conseil la somme de 1 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Europe Immo conseil

IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué d'AVOIR condamné la société EUROPE IMMO CONSEIL à payer à Monsieur X... la somme de 60 € ;

AUX MOTIFS QUE « il résulte des explications fournies et des pièces produites et notamment des bordereaux d'apurement de charges des exercices 2007/2008 et 2008/2009 que le prix du m3 d'eau chaude est passé de 7,25 € à 10,03 € ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à l'eau chaude à hauteur d'1/7 ; que le procès-verbal d'assemblée générale du 28 juin 1995 prévoit la fusion des chaufferies des deux copropriétés et de ne pas modifier la répartition de chacune des deux copropriétés ; que par courrier en date du 27 avril 2010, la société EUROPE IMMO CONSEIL indique à Monsieur X... qu'"à l'époque il y avait deux chaufferies. Maintenant vous en avez une seule et un compteur comptabilise les consommations pour chaque copropriété" ; que le Tribunal en déduit que la fusion des chaufferies a apporté une modification dans le calcul des charges d'eau chaude au mépris des dispositions de l'assemblée générale ; qu'il s'ensuit que la demande de Monsieur X... est bien fondée en son principe ; que ce dernier évalue approximativement la différence à hauteur de 60 € ; qu'il ressort du bordereau d'apurement des charges que les charges eau chaude 2008/2009 s'élèvent à 320,96 € ; qu'il ressort du bordereau d'apurement des charges que les charges eau chaude 2007/2008 s'élèvent à 232 € ; qu'il ressort du bordereau d'apurement des charges que les charges eau chaude 2006/2007 s'élèvent à 208 € ; qu'à défaut de pièces permettant au Tribunal de procéder à un calcul plus exact des sommes dues suite à la modification du prix du m3 d'eau chaude effectuée unilatéralement par la société EUROPE IMMO CONSEIL, il sera alloué à Monsieur X... la somme de 60 €, somme que le Tribunal estime ne pas être supérieure au montant correspondant au trop perçu au regard des montants des charges eau chaude depuis 2006 indiquées ci-dessus et qui correspond au montant de l'augmentation faite à tort par la société EUROPE IMMO CONSEIL » ;

1°) ALORS QUE seul le syndicat des copropriétaires, et non le syndic, simplement chargé de le représenter en justice, a qualité pour défendre à l'action d'un copropriétaire tendant à la restitution de sommes versées au titre des charges de copropriété ; qu'en condamnant la société EUROPE IMMO CONSEIL, syndic de la copropriété dont Monsieur X... était l'un des membres, à lui restituer un trop-perçu au titre des charges, tandis que le syndicat des copropriétaires n'était pas dans la cause, la Juridiction de proximité a violé les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse une décision d'assemblée générale s'impose aux copropriétaires tant qu'elle n'a pas été annulée ; qu'en fondant la condamnation de Monsieur X... sur la comparaison des bordereaux d'apurement des charges 2007/2008 et 2008/2009, ce dont il résultait que les charges en cause avaient fait l'objet d'approbation par l'assemblée générale de la copropriété, sans vérifier si une annulation préalable de la résolution approbative des charges pour l'exercice 2009/2009 autorisait Monsieur X... à contester les charges en cause, la Juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision attaquée : Juridiction de proximité de Rambouillet du 16 novembre 2010

Question N° : 46932 de M. Éric Raoult ( Union pour un Mouvement Populaire - Seine-Saint-Denis )

M. Éric Raoult attire l'attention de Mme la ministre du logement sur la nécessité de développer une plus grande transparence dans les relations entre les syndics de copropriété et les copropriétaires, notamment dans les cas où le copropriétaire majoritaire fait également office de syndic. En effet, dans de nombreuses résidences de notre pays, des offices d'HLM occupent cette double fonction, ce qui engendre des relations parfois compliquées entre ce syndic qui est le copropriétaire majoritaire, et ceux qui ne sont que minoritaires. Afin d'éviter une organisation qui pourrait s'apparenter à une réglementation « juge et parti », il lui demande, en conséquence, dans quelle mesure une plus grande transparence peut être envisagée, et ainsi clarifier les termes de ces relations entre copropriétaires. L'objectif étant, d'améliorer un meilleur équilibre statutaire et d'éviter tous possibles dérives et abus, il lui demande donc son avis sur ce dossier.

Texte de la réponse :

Dans les syndicats de copropriétaires issus de la vente de logements HLM à leurs locataires, le principe imposant que l'organisme HLM vendeur soit syndic vise avant tout à garantir les intérêts des nouveaux copropriétaires. En effet, l'organisme HLM vendeur a, en tant qu'ancien propriétaire et gestionnaire unique des immeubles dans lesquels les logements sont vendus, une bonne connaissance de ces immeubles, ainsi que de la situation des anciens locataires devenus copropriétaires, De plus, le fait que l'organisme HLM vendeur devienne syndic dans ces immeubles permet d'assurer une certaine continuité : les nouveaux copropriétaires conservent le même interlocuteur concernant la gestion de l'immeuble. Par ailleurs, le principe selon lequel l'organisme HLM vendeur est syndic du syndicat de copropriétaires nouvellement créé n'est pas absolu. Ainsi, l'organisme HLM peut renoncer à la fonction de syndic ; de plus, les copropriétaires autres que l'organisme HLM, dès lors qu'ils représentent au moins 60 % des voiix du syndicat, peuvent décider de recourir à un autre syndic. Lorsque l'organisme HLM est copropriétaire majoritaire, la réduction de ses voix à la somme des voix des autres copropriétaires, prévue par l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne s'applique pas. Toutefois, les intérêts des copropriétaires minoritaires restent protégés d'une part, par les règles de majorité requises pour certaines décisions (double majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix du syndicat, voire unanimité de tous les copropriétaires), et d'autre part, par le contrôle du juge sur les éventuels abus de majorité susceptibles de résulter de la situation de copropriétaire majoritaire. Enfin, le fait pour l'organisme HLM vendeur d'être copropriétaire des logements non vendus n'est pas incompatible en soi avec l'exercice de la fonction de syndic. Au contraire, de manière générale, la loi de 1965 précitée reconnaît expressément la possibilité pour un copropriétaire d'être également syndic non professionnel dans le même syndicat de copropriétaires. Dans ces conditions, la transparence dans les relations entre l'organisme HLM, copropriétaire et syndic, et les autres copropriétaires dans les syndicats issus de la vente de logements sociaux paraît suffisamment assurée, et il n'est pas envisagé de modifier la réglementation en la matière.

Ministère interrogé: Logement

Ministère attributaire : Écologie, développement durable, transports et logement

Question publiée au JO le : 21/04/2009 page : 3725

Réponse publiée au JO le : 17/04/2012 page : 3024

Source : http://questions.assemblee-nationale.fr

Question N° : 97675 de M. Gilbert Mathon ( Socialiste, radical, citoyen et divers gauche - Somme )

M. Gilbert Mathon interroge M. le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales et de l'immigration sur les responsabilités des syndics de copropriété en matière de déneigement des trottoirs jouxtant les copropriétés. L'article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales prévoit qu'une des missions de la police municipale est d'assurer « la sûreté et la commodité du passage dans les rues, quais, places et les voies publiques, ce qui comprend le nettoiement... ». Dans ce cadre, selon l'article L. 2122-28 (1°) du code précité, « le maire prend des arrêtés à l'effet d'ordonner des mesures locales sur les objets confiés par les lois à sa vigilance et à son autorité ». Dès lors, la jurisprudence a reconnu au maire le pouvoir de prescrire aux riverains des voies publiques de balayer le trottoir situé devant leur habitation. Ceci inclut le déneigement des trottoirs. En cas d'accident, le juge appréciera si les précautions nécessaires avaient été prises par les propriétaires des immeubles et, en cas de négligence avérée, le propriétaire commet une faute qui engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil. La question est de savoir ce qu'il en résulte dans le cas d'une copropriété, les syndics ayant tendance à reporter la responsabilité sur la mairie : est-ce aux occupants, propriétaires et locataires de l'immeuble, d'assurer le déneigement des trottoirs bordurant la voie publique de la copropriété ou est ce au syndic d'assurer ce déneigement ? En cas d'accident sur un trottoir enneigé, quel est le partage des responsabilités entre les copropriétaires, les locataires, le syndic et la collectivité ? Il souhaite donc obtenir des éclaircissements sur ces questions.

Texte de la réponse :

Aucune disposition législative ou réglementaire n'impose aux propriétaires des immeubles de dégager la neige tombée sur les trottoirs. En revanche, l'article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales prévoit qu'une des missions de la police municipale est d'assurer « la sûreté et la commodité du passage dans les rues, quais, places et voies publiques, ce qui comprend le nettoiement... ». Dans ce cadre, selon l'article L. 2122-28 (1° ) du code précité, « le maire prend des arrêtés à l'effet d'ordonner des mesures locales sur les objets confiés par les lois à sa vigilance et à son autorité ». Dès lors, la jurisprudence a reconnu au maire le pouvoir de prescrire aux riverains des voies publiques de balayer le trottoir situé devant leur habitation (CE, 15 octobre 1980, Garnotel). Ceci inclut le déneigement des trottoirs. En cas d'accident, le juge appréciera si les précautions nécessaires avaient été prises par les propriétaires des immeubles, notamment dans les régions où les chutes de neigge sont abondantes. En cas de négligence avérée, le propriétaire commet une faute qui engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil (Cour de Cassation, chambre civile 2, 19 juin 1980, Jeannot, n° 78-16360). Dans le cas des immeubles en copropriété, le règlement de copropriété ne peut contenir de clause concernant le déneigement des trottoirs. En effet, ces derniers relèvent de la voirie publique, alors que le règlement ne peut contenir que des clauses relatives aux parties communes d'un immeuble en copropriété, qui sont la propriété privée et indivise des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires. En cas d'immeuble en copropriété, l'exécution de l'arrêté municipal prescrivant des mesures de déneigement des trottoirs relevant de la voirie publique est à la charge du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Dès lors, il appartient au syndic de prendre, au nom du syndicat des copropriétaires, les mesures pratiques nécessaires à l'exécution de l'arrêté municipal. En cas d'accident, la victime, copropriétaire ou tiers, peut engager la responsabilité pour négligence ou faute soit du syndicat des copropriétaires, soit du syndic, soit des deux. Si la responsabilité du syndicat est reconnue, l'indemnisation est à la charge du syndicat, et supportée par l'ensemble des copropriétaires, chacun à hauteur de sa quote-part de charges. Le syndicat peut ensuite se retourner contre son syndic s'il estime que l'accident résulte d'une négligence ou d'une faute de ce dernier.

Ministère interrogé: Intérieur, outre-mer, collectivités territoriales et immigration

Ministère attributaire : Collectivités territoriales

Question publiée au JO le : 11/01/2011 page : 124

Réponse publiée au JO le : 17/04/2012 page : 3010

Source : http://questions.assemblee-nationale.fr

Question N° : 125794 de M. Bernard Perrut ( Union pour un Mouvement Populaire - Rhône )

M. Bernard Perrut appelle l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur les conditions de résolution des problèmes du paiement des dépenses de chauffage dans un logement collectif. Pour une répartition de la dépense individuelle correspondant à la quantité d'énergie consommée par chaque occupant, il lui demande quelles dispositions peuvent être prises pour assurer une évaluation exacte entre la dépense et la consommation d'énergie réelle.

Texte de la réponse :

L'article 4 de la loi n° 74-908 du 29 octobre 1974 relative aux économies d'énergie prévoit d'individualiser les charges de chauffage dans les immeubles chauffés collectivement. Cette mesure vise à sensibiliser les occupants des logements sur leur consommation afin qu'ils adoptent un comportement plus vertueux leur permettant de réaliser des économies d'énergie et des économies sur leur facture énergétique. L'article R. 131-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit obligation d'installer des appareils de mesure de chaleur - compteurs ou répartiteurs - afin de pouvoir connaître la consommation de chaque logement. Il est ainsi possible de répartir la facture totale non plus selon les tantièmes mais selon la consommation réelle. Cependant, cette mesure était jusqu'à présent peu mise en oeuvre. En effet, la réglementation précisant les modalités pratiques d'application de l'obligation de répartir plus justement la facture collective, datant de 1991, est obsolète puisqu'il faut comparer la conssommation de l'immeuble avec un seuil en francs qui n'a pas été actualisé. En outre, les dérogations actuelles techniques prévues par la loi ne tiennent pas entièrement compte de la réalité et des connaissances sur le parc des bâtiments, qui se sont nettement améliorées. Aussi, afin de rendre effective l'obligation précitée, le ministère chargé du développement durable a décidé d'actualiser ladite réglementation. Pour ce faire, une large concertation a eu lieu entre les différents acteurs concernés par la mesure (Syndicat de la Mesure, le COSTIC, l'ARC, les associations de locataires, l'USH, l'UNIS, les distributeurs d'énergie, la CICF, la FEDENE, la FNAIM) qui a examiné précisément les difficultés d'application de la réglementation de 1991 et fait des propositions pour y pallier. Le projet de décret a été examiné tout récemment par le Conseil d'Etat, lequel a émis un avis favorable. Il devrait être publié au premier trimestre 2012. En ce qui concerne les problèmes de paiement de facture, les ménages modestes peuvent bénéficier du tarif social sous certaines conditions, avec une réduction forfaitaire de la facture dans le cas du chauffage collectif. Un moyen à long terme de se prémunir de cette difficulté est de prévoir des travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation, installation de systèmes de chauffage plus performants) qui permettront de diminuer durablement la facture énergétique qu'elle soit répartie aux tantièmes ou selon la consommation réelle. De nombreux dispositifs incitatifs et d'aides financières existent comme l'éco PTZ désormais adapté aux copropriétés depuis la loi de finances pour 2012, le crédit développement durable et pour les ménages en situation de précarité énergétique, les aides du programme « habiter mieux », géré par l'agence nationale de l'habitat (Anah).

Ministère interrogé: Écologie, développement durable, transports et logement

Ministère attributaire : Écologie, développement durable, transports et logement

Question publiée au JO le : 10/01/2012 page : 198

Réponse publiée au JO le : 17/04/2012 page : 3057

Source : http://questions.assemblee-nationale.fr

Question N° : 128095 de M. Dominique Dord ( Union pour un Mouvement Populaire - Savoie )

M. Dominique Dord attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur les modalités permettant d'être membre du conseil syndical d'une copropriété et d'être élu éventuellement comme président de l'assemblée générale de copropriété. Un arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 28 mars 2006 permet à l'époux d'une copropriétaire, non propriétaire lui-même, de présider une assemblée s'il est élu. La loi du 12 mai 2009 de simplification et de la clarification du droit et d'allègement des procédures précise dans son article 7 : « les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux ou les usufruitiers ». La décision récente de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 7 janvier 2011 a annulé l'assemblée générale qui avait élu en qualité de président de séance le mandataire de 3 copropriétaires, qui ne l'était pas lui-même. Il le remercie des précisions qu'il pourra apporter sur les modalités pour être membre d'un conseil syndical d'une copropriété, sur l'éventuelle possibilité pour un mandataire d'un copropriétaire, non propriétaire lui-même, pour siéger à ce conseil, voire de se présenter à l'élection du président de l'assemblée générale.

Texte de la réponse :

Concernant l'élection du président de séance de l'assemblée générale, l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit uniquement l'interdiction pour le syndic, son conjoint le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ainsi que ses préposés de présider l'assemblée générale. L'article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965 précitée précise que l'assemblée générale désigne, au début de chaque réunion, son président. Aucune autre condition n'est prévue ni par la loi, ni par le décret. Toute personne peut donc légalement être désignée président de séance par l'assemblée générale, qu'elle soit ou non copropriétaire, sous réserve des éventuelles stipulations du règlement de copropriété en la matière. Ainsi, peut notamment être désigné président de séance par l'assemblée générale un copropriétaire, un associé d'une société elle-même copropriétaire (Cass. Civ. 6 mars 2002), le conjoint d'un copropriétaire (CA Paris. 13 mars 2003). En revanche, la désignation comme président de séance du mandataire d'un copropriétaire, extérieur au syndicat, fait débat : admise par certains arrêts (CA Montpellier, 28 mars 2006) et par une partie de la doctrine (Givord, Giverdon, Capoulade, La copropriété 2010-2011, n° 810), elle constitue un motif d'annulation d'assemblée générale pour d'autres arrêts (CA Paris, 19 sept. 1990, CA Aix-en-Provence, 7 janv. 2011) et auteurs (Lafond, Roux, Stemmer, code de la copropriété, sous art. D. 15 n° 1). Concernant la désignation des membres du conseil syndical, l'article 21 de la loi de 1965 précitée prévoit expressément que seuls peuvent être désignés membres du conseil syndical par l'assemblée générale les copropriétaires, les associés d'une société elle-même copropriétaire, les accédants ou acquéreurs à terme, leurs conjoints, les personnes liées à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux et leurs usufruitiers. En conséquence, le mandataire d'un copropriétaire, lui-même non copropriétaire, ne peut être désigné membre du conseil syndical que s'il est conjoint, partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, représentant légal ou usufruitier d'un copropriétaire.

Ministère interrogé: Écologie, développement durable, transports et logement

Ministère attributaire : Écologie, développement durable, transports et logement

Question publiée au JO le : 14/02/2012 page : 1199

Réponse publiée au JO le : 17/04/2012 page : 3070

Source : http://questions.assemblee-nationale.fr

Bruno Dhont, directeur général de l'Association des responsables de copropriétés (ARC) nous explique la nécessité de la mise en place  du « fonds travaux », pour permettre aux copropriétés d’envisager l’avenir au-delà du copropriétaire.

Dans le cadre de l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, les propriétaires disposant de ressources modestes qui occupent leur logement peuvent bénéficier de l’aide de solidarité écologique (ASE).

Le décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs est paru au journal officiel du 25 avril 2012. La mise en service des appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.

Organisée au moins une fois par an, l’assemblée générale constitue un évènement incontournable dans la vie d’une copropriété. C’est à cette occasion que les principales décisions concernant la vie de l’immeuble vont être prises. Malgré son importance, le taux moyen de participation n’est que de 50,95% selon l’étude réalisée par la CLCV.