Le droit de la copropriété divise au Québec est relativement récent par rapport aux droits belge et français. Le Code civil du Bas-Canada, adopté en 1866, ne comportait qu'un seul article concernant cette modalité du droit de propriété, soit l'article 521 directement inspiré de l'article 664 du Code Napoléon. Plutôt rudimentaire, cet article faisait référence à quelques notions de droits et obligations des propriétaires des différents étages d'une maison.

L'essor de la législation en droit de copropriété divise au Québec date de 1969, lorsqu'aux termes de travaux en commission parlementaire, le législateur québécois, s'inspirant largement du droit français, incorpore au Code civil du Québec des articles légiférant sur le droit de la copropriété.

En 1994, lors de la réforme du Code civil du Québec, plusieurs dispositions permettant d'actualiser le régime légal de la copropriété sont mises en vigueur. Ces dispositions sont fortement inspirées de la Loi française no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

À titre d'exemple, le législateur québécois, après avoir consulté la loi française, a reconnu la personnalité morale de la collectivité des copropriétaires en instaurant le syndicat de copropriété. Ainsi, l'article 1039 du Code civil du Québec prévoit spécifiquement que cette personne morale a " pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat. "

Une autre disposition du Code civil du Québec, visant principalement des mesures de protection des acquéreurs, est directement inspirée du droit français. L'article 1788 du Code civil du Québec prévoit en effet que le promoteur doit fournir à l'acquéreur une note d'information lors du contrat préliminaire de la vente. Cette mesure permet à l'acquéreur d'une fraction, dans un projet par phases, de prendre connaissance du plan de développement avant l'acquisition.

En droit français, le syndicat est géré par un syndic de copropriété qui est, dans la majorité des cas, un syndic professionnel. Le rôle du syndic français est décrit aux articles 17 à 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965.

Au Québec, le rôle du Syndic est assumé par le conseil d'administration du syndicat. Comme en droit français, le conseil d'administration a, à la fois, des pouvoirs propres et des pouvoirs subordonnés à ceux de l'assemblée générale des copropriétaires.

En droit français, le Syndic est le mandataire et l'organe exécutif des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires. Il ne peut normalement agir seul dans le cadre de la conservation et de menu entretien courant de l'immeuble et en cas d'urgence ou de sauvegarde, ou bien en cas de délégation de l'assemblée générale (il peut ainsi décider de travaux d'entretien dans la limite d'un budget ou d'un montant de travaux à ne pas dépasser). Il agit sous le contrôle d'un organe permanent composé de copropriétaires élus lors de l'assemblée générale : le Conseil syndical.

En droit québécois, le conseil d'administration peut déléguer les affaires courantes de la copropriété à un gérant, article 1085 du Code civil du Québec. Bien que son rôle puisse être comparé à celui du syndic français, force est de constater que ses pouvoirs sont bien modestes par rapport à ceux du syndic français.

Le gérant, en droit québécois, n'assure que les tâches courantes telles l'entretien de l'immeuble, la perception des charges communes… Alors que le syndic français a des tâches beaucoup plus importantes et essentielles à la gestion du syndicat : établissement du budget provisionnel, prise en charge de la comptabilité, gestion documentaire, conservation et entretien de l'immeuble. En droit québécois, ces tâches sont assumées par le conseil d'administration du syndicat de copropriété, avec l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires lorsque requis par la loi.

La législation québécoise de la copropriété ne prévoit pas l'équivalent du " conseil syndical " français. Ce conseil syndical qui " assiste le syndic et contrôle sa gestion " a un rôle de surveillance qui n'est pas prévu par la loi québécoise. Cependant, les membres du conseil d'administration sont tenus d'agir avec prudence et diligence, ils ont des devoirs de loyauté et d'honnêteté envers le syndicat, ils sont tenus d'agir dans l'intérêt de ce dernier. Ils sont également tenus de dénoncer une acquisition ou un contrat qui serait susceptible de les placer en conflit d'intérêts.

Notons une initiative du droit québécois que l'on ne retrouve pas en droit français, à savoir l'obligation pour le syndicat de constituer un fonds de prévoyance. Le législateur québécois, s'inspirant d'une pratique édictée par la profession notariale, a codifié la nécessité pour tout syndicat de se constituer impérativement un fonds de prévoyance dont la contribution annuelle pour chaque copropriétaire est d'au moins 5% de sa contribution aux charges communes (article 1072 du Code civil du Québec). Ce fonds, " liquide et disponible à court terme " (article 1071 du Code civil du Québec) vise, entre autres, à assurer la conservation de l'immeuble et, de ce fait, le patrimoine de la collectivité des copropriétaires.

En droit français, l'assemblée générale des copropriétaires peut décider de constituer un fond de réserve spécial pour travaux futurs. Cette demande est faite à l'initiative du Syndic et doit être renouvelée tous les trois ans. Ce financement anticipé de travaux ne concerne que les lourds travaux nécessaires à l'entretien ou la conservation de l'immeuble (ravalement, révision de la toiture). Il ne concerne pas les travaux d'amélioration.

Malgré les profondes similitudes entre les droits français et québécois en matière de copropriété divise, il reste que le législateur québécois, avec la profonde réforme de 1994, a voulu s'adapter à la réalité nord-américaine avec l'essor considérable qu'a connu ce mode de propriété au Québec.

Maître Yves Joli-Coeur CABINET DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR, AVOCATS 2000, avenue McGill College - Bureau 1600 Montréal (Québec) H3A 3H3 - CANADA

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