Placements immobiliers : du nouveau pour 2006 !

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Placements immobiliers : du nouveau pour 2006 !

C’est le 12 octobre que le Conseil des ministres a voté une ordonnance déﬁnissant le régime juridique d’un nouveau véhicule d’investissement : les organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Cette décision signe les derniers jours des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). L’opinion véhiculée par les médias et par le gouvernement présente les OPCI comme une version améliorée des SCPI. Or, il semblerait que toutes les parties concernées n’aient pas la même analyse de la réforme initiée. Point sur le débat.

Présentée comme une occasion en « or » pour les épargnants de surfer sur la vague de l’inﬂation immobilière dans un cadre ﬁscal plus souple et des procédures de souscription simpliﬁées, les OPCI ont fait l’objet de gros titres dans toute la presse financière de renom : Morosité des marchés boursiers, plus-values mirobolantes des investissements immobiliers et locatifs...

Il n’en fallait pas plus pour que le « pierre-papier » ne revienne en force ces dernières années au sein de l’épargne des Français. Les chiffres de 2004 ne démentent pas le succès de ces placements jusqu’alors matérialisés par l’achat de parts de SCPI : près d’1 milliard d’euros collectés et des performances avoisinant les 7 % !

La naissance des OPCI, version améliorée des SCPI, devrait renforcer l’attractivité de ce segment de gestion de patrimoine. Ces nouveaux organismes conserveront les avantages offerts par les SCPI tout en offrant une liquidité et un dynamisme accrus. Ils autorisent l’achat ou la vente de parts à tout moment et la diversiﬁcation des actifs investis. Les détenteurs de parts d’OPCI pourront continuer à placer dans la pierre et obtenir des revenus réguliers dans un cadre de gestion assoupli.

L’adoption de deux statuts ﬁscaux adaptables aux besoins des investisseurs (taxation soumise à la ﬁscalité immobilière ou des dividendes au choix) ﬁnira d’ériger les OPCI en ﬂeuron de l’investissement immobilier ﬂexible. Reste à attendre le lancement des premiers organismes prévu pour le premier semestre 2006 !

Pourtant, cette analyse optimiste de la réforme, majoritairement véhiculée, ne semble pas faire l’objet d’un total consensus. L’association des porteurs de parts de SCPI (APPSCPI) nous offre un point de vue alternatif : En premier lieu, l’APPSCPI estime que présenter les OPCI comme plus liquides que les SCPI est illusoire car elles sont tout autant corrélées que les SCPI à la volatilité du marché de l’immobilier et leur revente ne serait pas plus aisée en période de baisse.

En second lieu, la loi interdit, au lancement des OPCI, toute forme de création ou d’expansion de SCPI, ce qui conduit, à terme, à leur disparition. L’APPSCPI juge cette mesure comme allant à l’encontre du droit fondamental du détenteur de parts de SCPI d’avoir la liberté de choisir la convertibilité ou non de son placement.

L’ingénierie financière a pour finalité une amélioration en continu des produits de placements et permet ainsi aux épargnants d’adapter de manière toujours plus personnalisée leurs investissements à leur profil. Cependant, dans le cas des OPCI, nous pouvons nous interroger sur le fait que cette modernisation n’aille pas à l’encontre de ce principe de liberté des choix d’investissement. Alors que l’AMF fait de son leitmotiv permanent la protection des épargnants, il semblerait que l’opacité des rouages des nouveaux produits financiers mis sur le marché ne permette pas toujours de statuer sur l’atteinte de cet objectif.

Source : Nathalie Oriol ( oriol@idefi.cnrs.fr )
ADMEO / CNRS
http://www.unice.fr/edmo/pageaccueil.htm
Université de Nice – Sophia Antipolis

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