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La notion de copropriété en difficulté a été inscrite dans la loi en
juillet 1994, en même temps que le législateur refusait aux syndicats de
copropriété le bénéfice des dispositions légales sur le redressement
judiciaire et la liquidation de biens des personnes morales.
Le dispositif mis en place par la loi du 21 juillet 1994 est « timide »
puisqu’il prévoit simplement qu’une copropriété dans l’impossibilité de
faire face à ses engagements financiers ou dans l’impossibilité
juridique de s’administrer peut se voir désigner un administrateur
provisoire, qui, certes exerce les pouvoirs habituels du syndic
conventionnel et de l’assemblée générale des copropriétaires, mais qui
ne peut obtenir des créanciers de la copropriété que des délais de
paiement sans remise de dettes autrement qu’à titre amiable.
Dispositif insuffisant qui a été complété par la loi SRU du 13 décembre
2000 qui n’a apporté que des correctifs relativement mineurs à la loi de
1994.
Dispositif indépendant mais qui peut accompagner l’intervention directe
des pouvoirs publics dans la gestion de copropriétés en situation
dégradée prévue par la loi du 14 novembre 1996 ayant institué les plans
de sauvegarde des copropriétés dégradées mais susceptibles de
redressement.
S’agissant enfin des copropriétés dont la situation est définitivement
compromise (état de carence), la loi BORLOO du 1er août 2003 (art. L
615-7 CCH) permet au maire de la commune d’exproprier purement et
simplement l’immeuble.
Peut-on dire que le dispositif ainsi mis en place et complété par les
lois postérieures est aujourd’hui complet et suffisant ? La réponse est
négative : les plans de sauvegarde ne peuvent, concerner toutes les
copropriétés dégradées et l’expropriation, solution radicale, n’est pas
la solution idéale dans la majorité des cas.
L’accès aux mesures de redressement judiciaire, à défaut de liquidation
peu compatible avec la survie obligatoire de la copropriété (dès lors
que la propriété de l’immeuble demeure partagée entre plusieurs
personnes), avec effacement partiel ou total des dettes paraît
indispensable. Cette mesure devant être confiée à des syndics
professionnels spécialement formés et habilités, capables notamment de
mettre en œuvre les aides publiques dont l’octroi est l’élément le plus
important du redressement envisagé.
Intervention lors de la conférence annuelle des avocats conseils de
la Chambre FNAIM Paris Ile de
France
Le 3 novembre 2005
Source :
Maître Patrice LEBATTEUX
4, rue Galliera – 75016 Paris
Tél. 01 47 20 01 01
scp@zurfluh-lebatteux.fr
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