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La situation est prévue par la Loi et il faut se reporter aux textes de
base, c'est-à-dire la loi du 10 Juillet 1965 et le décret d’application
du 17 Mars 1967.
Délégation de fonctions
Il est admis que le syndic peut se faire représenter par l’un de ses
préposés dans l’exécution de sa mission (article
30 Décret).
Les Copropriétaires ne peuvent refuser de voir régler leurs problèmes
par un salarié du Syndic et exiger qu’il soit là en personne.
Il n’en reste pas moins que l’intuitu personae qui lit la Copropriété au
Syndic obligera ce dernier a être présent pour la prise des principales
décisions.
L’administrateur provisoire : désignation
En cas de défaillance du Syndic, l’Administrateur est désigné par
ordonnance du Président du TGI dont relève la copropriété.
Il y a empêchement quand il est dans l’impossibilité physique ou
juridique d’exercer sa mission (maladie, éloignement, disparition,
retrait de la garantie financière ou de l’assurance responsabilité
professionnelle, incarcération, difficultés l’opposant aux
copropriétaires et paralysant l’action du syndicat).
Cette situation peut justifier la saisine du Président du TGI pour la
nomination d’un administrateur provisoire.
La décision peut être prise dans les cas suivants :
- Quand il n’y a pas de syndic (art. 47 D)
• Soit que son mandat arrive à expiration, l’A.G n’en nomme pas un
nouveau, ou qu’il n’y a pas de majorité suffisante (art. 25 L puis 24),
après qu ‘elle ait été dûment convoquée.
• Soit que l’on se trouve devant un empêchement ou une carence du syndic
(maladie, éloignement, disparition, retrait de la garantie financière et
de la RC).
C’est un auxiliaire de justice, inscrit sur la liste de la Cour d’Appel,
rémunéré.
• Soit que le syndic ait démissionné.
N.B : Le Président du TGI peut désigner un copropriétaire comme syndic.
Tout « intéressé » (copropriétaire, fournisseur, créancier, tiers), peut
assigner un syndic devant le Président statuant en matière de référé
(prévenir le Procureur de la République).
L’administrateur provisoire : missions
(art. 49 d)
Il peut être désigné un administrateur provisoire dans certains cas.
L’ordonnance précise ces missions : par exemple, travaux urgents, appel
de fonds, paiement travaux. Ou bien en cas d’empêchement du syndic,
l’ordonnance fixe pour une certaine durée les missions générales de
l’article 18 de la loi de 1965.
Les pouvoirs de l’Administrateur s’étendent à la convocation d’une A.G.
Mais la nomination d’un Administrateur provisoire n’entraîne pas la
révocation du syndic.
Il est souhaitable d’éviter, sauf en cas de blocage extrême, de recourir
à la solution « Administrateur Judiciaire provisoire »
Il convient de préférer la voie contractuelle, extrajudiciaire (syndic
bénévole copropriétaire nommé par l’A.G).
L’Administrateur provisoire cesse de plein droit sa mission à compter de
l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’A.G (art. 47 D).
Sa mission peut cesser par la rétractation ou l’infirmation de la
décision de nomination ou par la renonciation à sa mission.
La démission du syndic
Il peut la remettre à l’A.G convoquée qui ne peut la refuser sauf
préjudice avéré.
Le démissionnaire doit préparer sa succession. Une démission peut
constituer un abus de droit (soudaineté - brutalité), causant du tort
aux copropriétaires et leur permettant d’obtenir des D.I.
Le mandat prend fin avec la démission (ou le décès) du syndic. La
transmission entre père et fils n’est pas admise sans nomination
formelle par l’A.G.
Qu’est ce que la carence d’un syndic ?
Le Syndic peut être considéré comme défaillant même pour une faute
simple (par exemple , absence de carnet d’entretien).
Il s’agit souvent de fautes plus graves, par exemple lorsqu’il n’exécute
pas une décision de l’A.G, lorsqu’il ne fait pas faire des travaux
urgents.
Ces défaillances ne justifient pas forcément sa révocation. Il n’y a pas
lieu à la nomination d’un autre syndic, mais à celle d’un Administrateur
Judiciaire dont la mission est limitée au temps de cette carence.
La révocation d’un syndic … ad nutum. (art.
2004 cc)
Ce principe s’applique au syndicat à qui appartient la faculté de
révocation (art. 25 L).
Le mandat du syndic peut faire l’objet d’une dénonciation unilatérale.
Les Juges recherchent si le syndic a manqué à ses obligations, la
révocation abusive pouvant donner lieu à des D.I.
C’est l’A.G qui vote la révocation ; un Juge ne peut pas le révoquer.
La résiliation judiciaire (art. 1184 cc)
Cette faculté est sans intérêt si la majorité de l’A.G a voté la
révocation unilatérale du syndic.
Elle est utile si la demande de révocation émane d’une minorité de
copropriétaires qui veulent résilier le contrat de syndic.
La dite minorité pouvant s’appuyer sur « un abus de majorité s’opposant
à la révocation ».
Le syndic cède son fonds, ou le met en
gérance
La cession est inopposable à l’A.G.
La société absorbante n’a pas le pouvoir de remplacer ce syndic sans
l’accord de l’A.G.
Le contrat de syndic peut comporter une clause imposant au syndic de
prévenir le Conseil Syndical en cas de changement juridique.
Mise en règlement judiciaire du syndic
Le syndic peut continuer d’exercer son mandat.
Le syndicat des copropriétaires, s’il détient une créance, doit la
déclarer à l’organisme assurant la garantie financière.
Mise en liquidation judiciaire du syndic
Si une personne morale est syndic, sa dissolution entraîne la fin de sa
mission.
Le décès du syndic (personne physique …)
Met fin au mandat (art. 2003 CC).
La procédure (art. 47 D) doit être mise en œuvre pour faire nommer un
administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l’A.G en vue
d’élire un syndic.
La loi du 02/01/1970 réglemente l’activité
des syndics professionnels
- Détention d’une carte professionnelle délivrée par le Préfet
- Garantie financière (société de caution mutuelle, compagnie
d’assurance, banque …)
- Assurance de responsabilité civile professionnelle concernant les
dommages incorporels (erreurs, omissions, négligences).
La nullité du mandat ne découle pas de plein droit de la perte de la
garantie financière.
Il faut une décision judiciaire.
Si le syndic est condamné à ne plus exercer de fonction de dirigeant,
son mandat cesse.
En cas de cessation de la garantie financière :
- Le garant informe le Préfet qui a délivré la
carte professionnelle.
- Le garant informe par LRAR le Président du
conseil syndical avec
affichage à l’entrée de l’immeuble.
Source :
Maître
Hélène BLANC
Av ocat
au Barreau de PARIS
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