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L’impayé de loyers est lourd
à vivre tant financièrement que psychologiquement.
La situation est financièrement difficile pour de « petits »
propriétaires qui n'ont que peu de bien en location. Il faut avoir les
moyens de gérer l'arriéré. Bien souvent, leur situation financière
dépend du versement régulier des loyers, donc de la situation des
locataires. Un loyer qui vient à ne pas être payé ? C’est l’échéance
mensuelle du propriétaire auprès de la banque qui n’est pas honorée.
D’où l’importance de réagir
tôt et utilement. Le locataire vient vous voir et vous explique qu’il a
des difficultés à vous régler le loyer courant ? Ecoutez-le
attentivement. S’il vous donne de sérieuses garanties quant au règlement
futur du loyer (une allocation va lui être versée, et il vous fournit
l’attestation ; les services sociaux ont été alertés de sa situation et
font le nécessaire ; il commence un nouveau travail après une période de
chômage et il vous présente son contrat de travail ainsi que les
coordonnées de son employeur auprès de qui vous vérifiez
l’information…), vous pouvez rester (relativement) serein.
En revanche, si les promesses de règlements futurs ne sont confortées
par aucun élément concret : méfiance !
D’un point de vue pratique : dès que vous constatez un impayé, relancez
immédiatement votre locataire (par lettre simple à compter du 15ème jour
après le 1er terme impayé, et lettre recommandée à compter du 30ème
jour), ainsi que la personne qui s’est portée caution, le cas échéant.
N’hésitez pas à alerter (si le locataire ne le fait pas de son côté) les
services sociaux concernés (assistante sociale, CAF). Si le locataire
perçoit une allocation logement, demandez à ce qu’elle vous soit
directement attribuée.
Surtout ne perdez pas de temps. Plus vous interviendrez tôt et
prendrez le pouls de la situation de votre locataire, plus vous aurez de
chances d'éviter un contentieux lourd.
Si au bout d’un mois, à compter du premier terme impayé, vous n’avez
obtenu aucune réponse (satisfaisante) de votre locataire, nous vous
conseillons de prendre attache auprès d’un huissier.
Celui-ci fera délivrer un commandement de payer (c’est-à-dire un acte
qui va réclamer au locataire les sommes non payées, qui équivalent
généralement à ce stade, à deux mois de loyers).
C’est la première étape d’un voyage qui peut se révéler très long…et
très coûteux (il est encore temps d’annuler votre voyage aux Seychelles,
votre budget vacances vous sera très utile pour satisfaire aux dépenses
liées à la procédure…).
Un beau voyage…
Après la délivrance du commandement de payer, le locataire a deux
mois pour réagir.
L’huissier l’a informé de l’existence d’aides étatiques (comme le Fonds
de Solidarité Logement).
Deux mois peuvent être largement suffisant pour « solvabiliser » une
situation non-critique (un simple accident de parcours en somme).
Cependant si le locataire se trouve déjà sur le bas-côté de la route
(environnement déjà dégradé : surendettement, séparation, chômage,
difficulté chronique à régler le loyer), sa situation ne se réglera pas
en deux mois…
Que le locataire soit décidé à s’en sortir mais qu’il n’ait pas les
moyens de régler sa dette, ou qu’il reste totalement passif face à sa
situation (par méconnaissance des aides ?, mauvaise foi ?) vous serez
contraints de poursuivre la procédure.
A ce stade de la procédure, vous prenez en stop un nouvel interlocuteur,
qui fera un bout de trajet avec vous: l’avocat.
Son rôle est de faire délivrer une assignation à l’encontre du locataire
afin d’obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement des sommes
dues.
Cette assignation est notifiée aux services de la Préfecture qui en
théorie doivent mener une enquête sociale qui servira au juge (lors de
l’audience) et rechercher activement ( !) une solution au problème
(c’est l’objectif de loi relative à la prévention des expulsions). En
théorie seulement, car dans la pratique par manque de moyens, manque de
temps, il s'agit plus « d'une mise à disposition » que d'une véritable
action des services de l'Etat.
Le plus souvent, l'audience se déroule sans qu'une solution ait été
trouvée ou qu'une solution ait encore aboutie. Et l’impayé vogue toujours…..
L’audience est le carrefour qui déterminera le reste de votre voyage.
- Si le juge estime que le locataire est en situation de régler sa dette
locative (en général après présentation d'éléments prouvant sa
solvabilité ou au vu d'un état de compte faisant état de la reprise des
loyers courants depuis quelques mois ou au vu de l'enquête sociale menée
par les services de la préfecture), il peut suspendre l’expulsion en
accordant des délais de paiement aux locataires (dans un maximum de 24
mois). Les locataires restent dans les lieux mais ont une épée de
Damoclès au-dessus de la tête : s’ils viennent à ne pas respecter
l'échéancier fixé par le juge, vous serez en droit de faire procéder à
leur expulsion.
- si le locataire ne se présente pas à l'audience ou n'est pas
représenté (et c’est le cas 9 fois sur 10), et qu'aucune démarche
concrète (saisine des services sociaux existants) n'a été entreprise, le
juge fera le plus souvent droit à votre demande et accordera l'expulsion
sans délai pour apurer l'arriéré.
Cela fait déjà six mois que votre périple dure et vous commencez à
fatiguer ? Votre porte monnaie fait grise mine ? N’hésitez pas à vous
ravitailler et tâchez de rester optimiste, la suite du voyage est encore
longue…
Si le juge prononce l’expulsion sans aucune condition suspensive, vous
devez immédiatement confier ce dossier à un huissier (en général, à
celui qui a fait délivrer le commandement de payer ou l’assignation).
L'huissier délivre au locataire un commandement de quitter les lieux
(l’huissier demandait avant aux gens de « déguerpir »…); le locataire a,
à nouveau deux mois pour s'exécuter. Là encore les services de la
Préfecture sont alertés. Mais cette alerte est rarement suivit d’effet.
Vous patientez donc encore deux mois. Relativisons : deux mois comparés
aux 6 mois que vous venez déjà de vivre, c’est court !
Certes, mais si à l’issue de ce délai, le locataire n’a toujours pas
préparé ses valises, qu’il ne donne pas signe de vie (et omet bien
entendu de vous régler les quelques euros qu’il vous doit), ou pire
encore vous indique tranquillement que vous ne pouvez rien contre lui
car vous êtes en pleine période hivernale (du 1er novembre au 15 mars),
il va falloir prendre patience (les adeptes du yoga seront nettement
avantagés).
L’huissier effectue une
tentative d'expulsion. En clair, il se présente chez le locataire, et il
constate que :
- les locataires sont partis (heureux le propriétaire dont les
locataires ont la délicatesse de s’exécuter !)
- les locataires sont absents, et il constate l’échec de la tentative
- les locataires sont présents mais refusent de partir, et il constate
l’échec de la tentative
En cas d’échec de la tentative, l’huissier requiert le concours de la
force publique. Et là, oh surprise, devinez quoi, les services de la
préfecture concernés ont à nouveau … deux mois pour répondre (une
enquête sociale est à nouveau menée).
Si le concours de la force publique est accordée dans ce délai,
l'expulsion peut (enfin !) avoir lieu (en présence du commissaire de
police).
Et si aucune réponse n'est donnée à l'issue des deux mois (ce qui
équivaut à un refus) ou qu'un refus est exprimé (ce qui peut paraître
ahurissant mais arrive ponctuellement quand la Préfecture estime qu’il
peut y avoir une atteinte à l’ordre public), que devez-vous faire ?
Vous devez lutter ! Car entre vous et l’administration, c’est désormais
une véritable guerre ; une guerre des nerfs !
Vous êtes contraints de mettre en jeu la responsabilité de l’Etat (en
fournissant l’ensemble des pièces de procédure, et en démontrant
l’étendue de votre préjudice financier).
L'Etat doit vous indemniser tant qu’il n’accorde pas le concours de la
force publique. Seulement, dans le dictionnaire franco-administration,
devoir n’équivaut pas à exécution…
Une pression constante (mais polie) sur le service des expulsions de la
Préfecture pour
obtenir un versement s’impose alors... Vous avez des relations à la
Préfecture ? Faites-les jouer ! Il est bien connu que la diplomatie
prend le pas sur une quelconque atteinte à l’ordre public.
Le voyage était semé d’embûches, mais vous avez fini par arriver à bon
port, après, au minimum, un an de procédure, de bagarres, de dépenses
surtout.
Que tout cela ne vous décourage pas ! Un mauvais locataire n’est ni une
généralité ni une fatalité.
Sachez qu’il existe des assureurs spécialisés qui peuvent vous apporter
une aide non négligeable, en prenant à leur charge la procédure
d’expulsion et de recouvrement, ainsi que le paiement des loyers.
N’hésitez pas à vous adresser à des organismes susceptibles de vous
renseigner (association de propriétaire notamment) et de vous aider, et
surtout n’oubliez pas que vigilance et diligence sont vos meilleures
alliées.
Source :
Aurélie CHEMIN (Juriste)
SACAPP
146, rue Galliéni
92514 BOULOGNE BILLANCOURT CEDEX
E-mail : infos@sacapp.com
www.sacapp.com
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