Question :

Lors de notre dernière AG, nous avions à l'ordre du jour une question importante concernant un arrêt des procédures en cours envers un copropriétaire qui a construit une véranda sur sa terrasse (dernier étage) sans autorisation. La procédure dure depuis 6 ans. La gardienne de l'immeuble (également copropriétaire) a réussi à se faire envoyer des pouvoirs en "blanc" et elle les a ensuite remplis à sa guise (en faveur du copropriétaire en question). Les votes ont donc abouti à une résolution favorable à ce dernier. En tant que présidente du conseil syndical et également de la séance, je ne souhaite pas signer le PV de l'AG. Je ne savais pas que les pouvoirs devaient être distribués par le syndic et/ou le président de séance. Que faire maintenant pour contester le vote ? Faut-il avoir recours à un avocat à titre personnel ?

Réponse :

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires, ou lors de sa clôture, un procès-verbal est rédigé, en principe, par le syndic, en tant que secrétaire de l’assemblée. Il reprend les délibérations votées lors de l’assemblée et le résultat des votes. Son contenu est défini par l’article 17 du décret du 17 mars 1967. Ce procès-verbal est alors authentifié par les signatures du président de séance, du secrétaire et des scrutateurs.

Le syndic a ensuite deux mois pour notifier, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier, à chaque propriétaire opposant (qui ont voté contre) ou défaillant (qui n’ont pas été ni présents, ni représentés) ce procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Au-delà de la communication du procès-verbal (en tout ou partie selon ce qui intéresse le destinataire) la notification doit rappeler l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du juillet 1965, lequel dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

L’action en annulation de la décision est portée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. L’avocat est obligatoire devant cette juridiction.

L’action en nullité peut être demandée en cas de méconnaissance des règles d’organisations des assemblées, d’un excès de pouvoir (le syndicat agit en dehors de son objet) et enfin en cas d’abus de droit ou de fraude.

Il y a abus de droit  lorsque la décision contestée a été décidée dans une perspective étrangère à l’intérêt général de la copropriété. Il y a ainsi abus de majorité lorsqu’une décision est prise dans l’intérêt de certains copropriétaires et non dans l’intérêt collectif (cour d’appel de Paris, 23ème chambre du 28 juin 2001). Il appartiendra au juge saisi de se prononcer sur cette notion.

Il convient de préciser que l'introduction d'une action en nullité des délibérations de l'assemblée générale n'a aucun effet suspensif, ces dernières s'imposant aux membres du syndicat tant que leur nullité n'a pas été prononcée en justice (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 3 octobre 1991). Si l'action en nullité n'est pas  fondée, le juge pourra condamner le copropriétaire demandeur à verser des dommages-intérêts soit au syndicat lui-même (cour d'appel de Riom, 3 mai 1967), soit au syndic (TGI Paris, 19 juin 1969). Si l’action en nullité aboutit, cela entraîne la disparition rétroactive à l’égard de tous les copropriétaires.