16 juin 2010
Question :
Je désirerais savoir ce qu'il faut précisément faire dans le cas ou le syndic fait preuve de mauvaise volonté dans la réparation de dégâts dans les parties communes (la serrure de la porte d'entrée a été cassée et régulièrement il y a des squats dans la cage d'escalier).
Réponse :
Quand un syndic ne remplit pas ses obligations, il se rend coupable de carence. Il faut envoyer une injonction à votre syndic, en le menaçant de poursuite ou de révocation pour carence.
Mais attention en tant que copropriétaire vous n'avez aucune injonction à donner au syndic. Ceci est encore plus vrai si vous êtes locataire. Il n'est même pas tenu d'accepter de vous prendre au téléphone. Cependant, dans un souci d'efficacité, un syndic consciencieux devrait vous entendre si vous lui signalez un dysfonctionnement au sein de l'immeuble, ou si vous avez un renseignement à demander que lui seul peut vous fournir (en vue d'un achat/vente, ou un plan de vos lots pour vérification, pour mettre en oeuvre l'assurance de l'immeuble, etc.). Pour tout autre problème, vous devez vous adresser au conseil syndical.
Le conseil syndical dispose d'un droit de regard permanent (il contrôle et assiste le syndic dans sa gestion, art. 21 Loi 1965). Il est également associé à l'élaboration du budget prévisionnel (art. 26, Décret 1967). Enfin, son président constitue l'interlocuteur entre les copropriétaires et le syndic ; toute contestation doit au préalable transiter par lui.
Ceci signifie que si le syndic passe outre ces injonctions, il engage sa responsabilité professionnelle. En revanche, le conseil syndical ne peut obliger de sa propre initiative le syndic à engager des travaux ou des dépenses qui n'ont pas été votées en assemblée générale. Si cela était le cas, le syndic aurait alors l'obligation de refuser d'obtempérer.
Un syndic qui refuse de se plier aux injonctions de l'assemblée générale, non seulement engage sa responsabilité professionnelle (manquement aux règles impératives de l'art. 18 Décret 1967), mais peut encore être révoqué sans indemnisation ni préjudice. Cette situation nécessite la désignation d'un administrateur judiciaire, à la demande expresse de tout copropriétaire qui aura à cette fin saisi en référé le Tribunal de grande instance.
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