18 juillet 2011
Question :
Quand on arrive au terme de la durée du contrat d'exploitation d'une chaufferie, faut-il passer en AG pour décider du choix du nouveau prestataire ? Quand on a un contrat de fourniture de gaz naturel à prix réglementés (type S2S), faut-il passer en AG pour pouvoir changer de type de contrat et passer dans le marché libre ?
Réponse :
Le syndic doit pourvoir à la conservation de l'immeuble et à son entretien (L. no 65-557, 10 juillet 1965, art. 18, al. 1, 2o).On entend par là tout ce qui concerne l'administration courante de la copropriété, pour laquelle le syndic dispose d'un pouvoir propre, sans qu'il ait à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale. Sont notamment susceptibles d'être passés par le syndic, les actes concernant l'entretien des services collectifs et éléments d'équipement commun de façon à assurer le bon fonctionnement et la sécurité.
Le syndic peut donc, en principe, souscrire librement un contrat de simple entretien, car il ne s'agit que d'une mesure administrative. Il a donc été jugé que le syndic sera en mesure de passer toutes les commandes relatives à l'approvisionnement en combustibles, fournitures et ingrédients divers comme les produits d'entretien (TGI Colmar, 11 déc. 1968, Inf. rap. copr. 1971, p. 109). Pour assurer cet entretien, le syndic peut acheter seul les produits nécessaires. Il peut aussi conclure les contrats de fourniture des approvisionnements qu'exige le fonctionnement des éléments d'équipement communs (par exemple l'achat du combustible pour le chauffage collectif).
Cependant, s'agissant de contrats particulièrement onéreux ou s'inscrivant sur une longue durée, le syndic devra agir avec prudence en les soumettant à l'approbation ou à la ratification de l'assemblée ou du conseil syndical, comme il a été jugé en matière de contrats d'entretien du chauffage (CA Versailles, 1re ch., 28 juin 1988), ou encore à propos de contrats d'assistance totale, diagnostic thermique aux fins de vérifier l'isolation (Réponse ministérielle no 20075, JO Sénat Q. 28 févr. 1985).
L'autorisation de l'assemblée serait ainsi nécessaire pour la souscription d'un contrat d'assistance totale qui mettrait en cause la notion d'amortissement d'un investissement. Elle l'est également pour celle d'un contrat d'abonnement de 5 ans souscrit par le syndic pour l'entretien et le fonctionnement de la robinetterie et des chasses d'eau, génératrices d'une dépense excessive d'eau, mais ne mettant pourtant pas en jeu la sauvegarde de l'immeuble. Non seulement ce contrat excédait le budget ordinaire du syndicat, mais son exécution impliquait d'accéder dans les parties privatives des lots (CA Paris, 23e ch., sect. B, 6 oct. 1995).
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