Question :

Des modifications de lots sont intervenues dans notre copropriété : surélévation, changement de destination de caves (incorporées en appartement), ... Nous avons mandaté notre Syndic en 2004 pour missionner un géomètre afin de définir les nouveaux tantièmes. Lors de cette assemblée le principe de la rétroactivité des charges a également été voté sur les charges générales mais aussi quant aux travaux entrepris par la copropriété.

Le nouveau règlement va enfin être publié. Le syndic nous demande de voter sur la date de rétroactivité  alors même qu'elle a été votée en 2004 et rappelée par la suite dans plusieurs procès-verbaux d'assemblées générales. Des ventes sont intervenues depuis 2004. Notre syndic nous indique que ce sont les propriétaires actuels des différents lots qui seront créditeurs ou débiteurs des sommes qui seront recalculées par rapport aux nouveaux tantièmes. Que dit la Loi ou la jurisprudence ?

Réponse :

D'une part, il résulte de l'application combinée des articles 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qu'une modification apportée au règlement de copropriété n'est opposable à l'acquéreur d'un lot que si elle est publiée au fichier immobilier ou est expressément visée dans l'acte d'acquisition. Cette position a notamment été retenue par une décision de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 8 septembre 2009 (décision n°08-15.146).

C'est pourquoi, lorsque les opérations de modification du règlement de copropriété se sont déroulées sur plusieurs années au cours desquelles certains lots ont fait l'objet d'une mutation, il appartient au syndic de réunir l'assemblée générale des copropriétaires au terme de cette procédure afin de rendre opposables à l'ensemble des copropriétaires les nouvelles dispositions du règlement modifié.

D'autre part, il convient de préciser qu'à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes (article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Il est à noter que ces dispositions sont d'ordre public. Dès lors, le syndic ne saurait valablement appliquer une délibération de l'assemblée générale contraire.

Toutefois, il est admis que vendeur et acquéreur puissent s'entendre sur un autre mode de répartition du trop ou moins-perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes. Cela résulte habituellement d'une clause insérée dans l'acte de vente. Pour autant, cet accord n'est pas opposable au syndic.

En effet, il résulte des dispositions de l'article 6-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux.

Cela signifie que le syndic est tenu de respecter la règle de répartition édictée à l'article 6-2 du décret, à savoir porter le trop ou moins perçu au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. A charge pour ledit copropriétaire de respecter les termes de l'accord conclu avec son cocontractant.