18 juillet 2011
Question :
Notre copropriété est constituée de 4 bâtiments dont 3 bâtiments qui possèdent 2 entrées distinctes et 1 grand bâtiment de 4 entrées distinctes. Lorsque nous décidons en A.G. le ravalement ainsi que les couleurs des volets et des façades nous votons, tout naturellement, pour l’ensemble de la copropriété. Mais certains copropriétaires veulent changer les portes d’entrées des bâtiments en demandant le vote, bâtiment par bâtiment. Ont-ils le droit de séparer le vote global pour les portes d’entrée (faisant partie des façades) alors que l’on demande celui-ci pour le ravalement de ces mêmes façades ?
Réponse :
Les travaux d’entretien, de conservation et de réparation, les travaux de remise en état d’éléments usés ou dégradés mais sans amélioration sont décidés par l’assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 (Loi no 65-557, 10 juillet 1965).
Le règlement de copropriété peut mettre à la charge de certains copropriétaires seulement des dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble et prévoir que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses (Loi de 1965 précitée, article 24 alinéa 2 ; cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er avril 1987) : il y a alors spécialisation des votes, même sans qu’il existe de syndicats secondaires. Cela dit, si la copropriété est composée d’un syndicat principal de copropriétaires et de syndicats secondaires (par bâtiment par exemple), pour déterminer le collège participant à l’assemblée, le syndic devra vérifier dans quel syndicat se situe le siège des travaux des parties communes à envisager.
Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée générale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat dit secondaire (Loi no 65-557, 10 juillet 1965, article 27). Ainsi, en présence d'un syndicat secondaire, l'on pourrait envisager que des travaux ne soient effectués que pour l'un des immeubles de la copropriété, alors même qu'il jouxte d'autres bâtiments, de la même copropriété.
En résumé, s'il existe une spécialisation prévue par le règlement de copropriété pour certains types de travaux affectant certaines parties communes, le résultat du vote concernant ces travaux pourra être différent d'un vote portant sur des parties communes « non spécialisées ». De plus, s'il existe un syndicat secondaire, les travaux concernant chaque bâtiment de la copropriété seront décidés de façon autonome.
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