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Jurisprudences - Immobilier

Charges locatives indûment récupérées : répétition de l'indu non individualisé et prescription de l'action

126 locataires ont demandé au tribunal d'instance de Puteaux de condamner l'OGIF et la société immobilière "LES BUISSONNETS" à leur restituer des sommes payées au titre de charges indûment récupérées sur les postes de salaires et charges des intendants et de frais de télésurveillance. En l'état d'une telle demande en répétition identifiant précisément l'indu, il importait peu que chaque locataire demandeur à la répétition ait fixé de manière individualisée la part d'indu payée par lui dès l'assignation et qu'en décidant le contraire pour soumettre la demande à la loi nouvelle du 18 janvier 2005 ayant modifié la durée de la prescription de l'action en répétition des charges locatives, la Cour d'appel a violé les articles 2, 1235, 2244 et 2277 du Code civil, ce dernier dans sa rédaction application au litige.

Par ailleurs, en déclarant prescrites les demandes en répétition , la Cour d'appel qui a accordé plus qu'il n'était demandé, a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile.


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique :

 

Vu les articles 2244 et 2277 du code civil, ensemble l'article 2 du même code ;

 

Attendu que pour déclarer prescrites, pour la période antérieure au mois de février 2002 les demandes en répétition de charges indûment payées par les locataires de la Résidence «Les Buissonnets» formées contre la société Immobilière Les Buissonnet et la société Omnium de Gestion Immobilière de l'Ile-de-France, l'arrêt attaqué (Versailles, 5 juin 2007) retient qu'une demande en paiement a été formulée uniquement par l'association des locataires et que les demandes individualisées de chacun de ceux-ci n'ont été faites pour la première fois que par conclusions du 8 février 2007, de sorte que les dispositions de la loi du 18 janvier 2005, qui sont d'application immédiate, s'appliquent à ces demandes qui sont prescrites pour la période antérieure au mois de février 2002 ;

 

Qu'en statuant ainsi alors qu'il résulte du jugement, que par l'assignation du 16 décembre 2004, 126 locataires avaient réclamé à la suite de l'association aux bailleresses une somme globale incluant le montant des charges indûment payées par chacun d'eux, et alors que, lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

Et Attendu qu'aucun grief n'étant dirigé contre l'arrêt rendu le 27 juin 2006, il convient de rejeter le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre cet arrêt ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

Rejette le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 27 juin 2006 ;

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que les demandes en répétition de charges indues sont prescrites pour la période antérieure au mois de février 2002, l'arrêt rendu le 5 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

 

Condamne la société Omnium de Gestion Immobilière de l'Ile-de-France aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Omnium de Gestion Immobilière de l'Ile-de-France à payer à l'association des Locataires de la Résidence Les Buissonnets et aux 212 locataires demandeurs, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Omnium de Gestion Immobilière de l'Ile-de-France ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille neuf.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour l'association des Locataires de la Résidence Les Buissonnets et des 212 locataires.

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 5 juin 2007 d'avoir dit que les demandes en répétition de charges indues sont prescrites pour la période antérieure au mois de février 2002 ;

 

AUX MOTIFS QUE «les appelantes soutiennent que les demandes des locataires se heurteraient à la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil ; qu'en effet, aux termes du dernier alinéa de l'article 2277 du code civil dans sa rédaction telle que résultant de l'article 113 de la loi du 18 janvier 2005, se prescrivent également par cinq ans, les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives ; que les intimés soulignent que leurs demandes ayant été introduites en 2004, ces dispositions ne seraient pas applicables aux instances en cours outre le fait que le moyen tiré de la prescription serait tardif ; mais que les fins de non recevoir telles que la prescription, aux termes des dispositions de l'article 123 du nouveau Code de procédure civile, peuvent être proposées en tout état de cause ; que la demande en payement a été formulée par assignation en février 2004 uniquement par l'association des locataires dont le tribunal a d'ailleurs retenu l'irrecevabilité ; que les demandes individualisées des locataires, demandeurs à la répétition sur lesquels repose la preuve du payement et de son caractère indu, ont été formulées pour la première fois par conclusions du 8 février 2007 de sorte que les dispositions de la loi du 18 janvier 2005 qui sont d'application immédiate s'appliquent bien à ces demandes ; qu'il s'évince de ce qui précède que les appelantes sont bien fondées à soulever la prescription de la partie des demandes portant sur les charges antérieures au mois de février 2002» ;

 

1°) ALORS QU 'il suffit, pour qu'une citation interrompe la prescription, que ses termes renferment une demande de principe qui, si elle était admise, ferait obtenir au demandeur l'exécution de l'obligation pour laquelle la prescription est ensuite invoquée par le débiteur ; que, dans leur assignation au fond du 16 décembre 2004 (production) sur la base de laquelle a été rendu le jugement dont appel et à laquelle l'arrêt se réfère expressément (p.34), 126 locataires ont demandé au tribunal d'instance de Puteaux de condamner l'OGIF et la société immobilière "LES BUISSONNETS" à leur restituer des sommes payées au titre de charges indûment récupérées sur les postes de salaires et charges des intendants à hauteur de 424.212,62 et de frais de télésurveillance pour un montant de 4.216,15 ; qu'en l'état d'une telle demande en répétition identifiant précisément l'indu, il importait peu que chaque locataire demandeur à la répétition ait fixé de manière individualisée la part d'indu payée par lui dès l'assignation et qu'en décidant le contraire pour soumettre la demande à la loi nouvelle du 18 janvier 2005 ayant modifié la durée de la prescription de l'action en répétition des charges locatives, la Cour d'appel a violé les articles 2, 1235, 2244 et 2277 du Code civil, ce dernier dans sa rédaction application au litige ;

 

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, dans leurs conclusions du 15 mars 2007, les appelantes se prévalaient de la prescription quinquennale qu'ils calculaient à rebours à compter de l'assignation qui leur avait été délivrée, et ne s'opposaient aux intimés que pour la période antérieure au mois de novembre 1999 ; qu'en déclarant dès lors prescrites les demandes en répétition pour la période antérieure au mois de février 2002, la Cour d'appel qui a accordé plus qu'il n'était demandé, a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile.

------------------------------------------------------------------------

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles du 5 juin 2007

 

Source : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000020181825&fastReqId=1455780126&fastPos=1

 

Cour de cassation, chambre civile 3

Audience publique du mercredi 21 janvier 2009

N° de pourvoi: 07-18533 (Cassation partielle)

M. Weber (président), président

SCP Célice, Blancpain et Soltner, SCP Roger et Sevaux, avocat(s)

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