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Jurisprudences - Immobilier

Le vendeur de mauvaise foi, auteur d'une faute dolosive, est seul tenu d'indemniser l'acquéreur

Il a été retenu que le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de termites à l'acquéreur, et qu'il a souverainement établi le caractère caché du vice pour l'acquéreur. Cette arrêt a jugé à bon droit que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer à un vendeur de mauvaise foi. D'autre part, ayant retenu que le vendeur, qui avait commis une faute dolosive, était tenu d'indemniser l'acquéreur, au titre du vice caché, du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs du jugement qu'elle a infirmé, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'application de l'adage " nemo auditur propriam turpitudinem allegans ", que le dommage relevait de la seule responsabilité du vendeur.

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 septembre 2008), que les époux X... ont acquis un immeuble appartenant à M. Y... par un acte authentique du 3 mai 2004 auquel était annexé un état parasitaire établi par la société Cabinet d'étude conseils diagnostics (CECD) certifiant l'absence de trace visible de termites ; que la présence de ces insectes ayant été constatée par huissier de justice le 4 mai 2004, les époux X... ont assigné M. Y..., sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil, et la société CECD ainsi que son assureur la compagnie Mutuelles du Mans, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en indemnisation de leur préjudice ; que M. Y... a formé un appel en garantie contre la société CECD ; 

 

Sur le premier moyen et le troisième moyen, pris en sa troisième branche, réunis : 

 

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité alors, selon le moyen : 

 

1° / que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que le vendeur, qui ignorait les vices de la chose, n'est par ailleurs tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'en l'espèce, pour écarter la clause d'exonération de garantie et dire que M. Y... était responsable du préjudice subi par les époux X..., sur le fondement de l'article 1641 du code civil, la cour d'appel relève, par motifs propres et adoptés, que les travaux antérieurs de colmatage du plancher et des plinthes, décrits comme grossiers, et effectués par le vendeur, ainsi que sa présence à l'état des lieux permettaient de retenir sa connaissance de la présence des termites ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'état parasitaire réalisé par une société spécialisée dans le diagnostic immobilier avait conclu à l'absence d'activité parasitaire, et avoir constaté que, en dépit du caractère flagrant des désordres affectant l'immeuble, cet état parasitaire négatif avait pu maintenir les acquéreurs dans l'ignorance de la présence d'insectes xylophages, sans rechercher si, comme M. Y... le faisait valoir, celui-ci, profane en la matière, n'avait pu, comme ses acquéreurs, se fier aux conclusions du professionnel en diagnostic immobilier pour en déduire qu'aucune activité parasitaire n'était en cours à la date de la vente, la cour d'appel prive sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil violé ; 

 

2° / que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce le caractère caché du vice était contesté ; qu'en condamnant M. Y..., sur le fondement de l'article 1641 du code civil, sans constater que le vice, dont l'expert avait constaté le caractère apparent, même pour un acheteur moyennement diligent, était demeuré caché aux yeux des acquéreurs, la cour d'appel prive sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil, violés ; 

 

Mais attendu qu'ayant relevé que le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permettait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'incidence, pour M. Y..., des conclusions du professionnel chargé du diagnostic, que le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de ces insectes à l'acquéreur, et qui a souverainement établi le caractère caché du vice pour l'acquéreur, a retenu à bon droit que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer à M. Y..., vendeur de mauvaise foi ; 

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

 

Sur le deuxième moyen et le troisième moyen, pris en sa première et deuxième branche, réunis : 

 

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes formées contre la société CECD alors, selon le moyen : 

 

1° / que la maxime " nemo auditur propriam turpitudinem allegans " s'oppose à ce que le cocontractant indigne sollicite la restitution des prestations déjà fournies dans le cadre d'un contrat annulé en raison de l'immoralité de sa cause ; que pour refuser de faire droit à la demande de M. Y... contre la société CECD, tendant à voir cette dernière condamnée à garantir le vendeur du paiement des condamnations mises à sa charge, la cour d'appel se fonde sur la prétendue turpitude du vendeur ; qu'en statuant ainsi, alors que la règle " nemo auditur " étrangère à la responsabilité civile et à l'action en garantie des vices cachés n'était pas applicable en l'espèce, la cour d'appel viole, par fausse application, l'adage susvisé ensemble l'article 1131 du code civil et l'article 12 du code de procédure civile ; 

 

2° / que, pour écarter toute responsabilité de la société CECD la cour d'appel, après avoir relevé que, en dépit des réparations grossières qui rendaient le vice décelables, pour un acheteur moyennement diligent, la présence des insectes était demeurée cachée aux yeux des acquéreurs en raison de l'état parasitaire qui disait le contraire, retient que l'intervention de la société CECD n'a pas concouru à la réalisation du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et le trouble de jouissance subséquent ; qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il ne résulte pas l'absence de lien de causalité entre la faute imputée à la société CECD, à laquelle il était reproché d'avoir commis de graves négligences ayant conduit à un diagnostic erroné, et le préjudice subi par les époux X..., qui ont payé un prix supérieur au prix qui aurait été celui du bien s'ils avaient connu l'existence du vice, et ont subi un trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ; 

 

3° / qu'en tout état de cause, le lien de causalité est caractérisé dès lors qu'il est avéré qu'en l'absence du fait générateur de responsabilité, le dommage ne se serait pas produit ; qu'en l'espèce, il résulte des motifs de l'arrêt adoptés du jugement entrepris, que les époux X... auraient pu se convaincre de la présence d'insectes si le rapport parasitaire ne les avaient pas induits en erreur ; qu'en jugeant néanmoins que le trouble de jouissance invoqué par les époux X..., qui prétendaient n'avoir pu utiliser le bien conformément à leurs prévisions, n'avait pas de lien de causalité avec l'intervention de la société CECD, la cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ; 

 

Mais attendu, d'une part, que M. Y... n'a pas qualité pour critiquer le rejet d'une demande formée par les époux X..., acquéreurs, contre une autre partie ; 

 

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le vendeur, qui avait commis une faute dolosive, était tenu d'indemniser l'acquéreur, au titre du vice caché, du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs du jugement qu'elle a infirmé, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'application de l'adage " nemo auditur propriam turpitudinem allegans ", que le dommage relevait de la seule responsabilité du vendeur ; 

 

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; 

 

PAR CES MOTIFS : 

 

REJETTE le pourvoi ; 

 

Condamne M. Y... aux dépens ; 

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros et la somme de 2 500 euros à la société CECD et aux Mutuelles du Mans Iard, ensemble ; rejette la demande de M. Y... ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille dix. 

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

 

Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour M. Y... 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION : 

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'avoir dit que Monsieur Y... était responsable du préjudice subi par les époux X... du fait de la présence de termites dans l'immeuble objet de la vente ; 

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE suivant les dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que certes les parties à l'acte de vente de l'immeuble ont stipulé que l'acquéreur n'aura pas de recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment tous vices cachés ; qu'en fait, nonobstant l'avis du sieur A... (Cabinet d'experts CEPAB) en date du 5 mai 2004, consulté par les acquéreurs, qui présume que la présence des termites remonte environ à un an, il est constant, suivant le rapport d'expertise et les écritures d'André Y... que celui-ci a fait effectuer des travaux en 2000 ; que les travaux de ponçage du plancher et de l'escalier effectués par les locataires Z... en Juillet 2003 sont insuffisants à justifier que le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre dont il n'est pas fait mention au devis leur serait imputable ; qu'en revanche l'état des lieux du 6 avril 2004, auquel était présent personnellement André Y... et le colmatage antérieur du plancher et des plinthes avant peinture, relevé dans le rapport d'expertise et les photographies y annexés, permettent de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites, lequel vendeur a commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif ; qu'il s'ensuit que la clause d'exonération de garantie ne pouvant s'appliquer au vendeur de mauvaise foi, celui-ci est tenu de la garantie des vices cachés ; le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du vendeur ; 

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS QUE l'expert note que des « anomalies esthétiques » étaient décelables, y compris par un acheteur moyennement diligent comme par exemple les réparations « grossières » et flagrantes (différence de colorations) des planchers au RDC et étages ainsi que sur les plinthes dans le salon ; que contrairement à ce que soutien Monsieur Y..., il ne peut être déduit de ses observations que la présence des termites ne constituait plus un vice apparent pour les époux X..., car :- l'état parasitaire indiquait le contraire, ces réparations grossières et flagrantes étaient le fait du vendeur qui connaissait la présence des termites lors de la vente de l'immeuble et qui en taisant leur présence a fait preuve de mauvaise foi ; en effet, Monsieur Y... informé de la situation parasitaire de l'immeuble pour avoir fait effectuer un « bilan technique complet d'état des lieux » qu'il n'a pas produit a effectué des réparations à un endroit attaqué par les termites. Il ne pouvait donc que remarquer leur présence et se devait de les signaler à l'acquéreur ; 

 

ALORS QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que le vendeur, qui ignorait les vices de la chose, n'est par ailleurs tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'en l'espèce, pour écarter la clause d'exonération de garantie et dire que Monsieur Y... était responsable du préjudice subi par les époux X..., sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, la Cour relève, par motifs propres et adoptés, que les travaux, antérieurs, de colmatage du plancher et des plinthes, décrits comme grossiers, et effectués par le vendeur, ainsi que sa présence à l'état des lieux permettaient de retenir sa connaissance de la présence des termites ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'état parasitaire réalisé par une société spécialisée dans le diagnostic immobilier, avait conclu à l'absence d'activité parasitaire, et avoir constaté que, en dépit du caractère flagrant des désordres affectant l'immeuble, cet état parasitaire négatif avait pu maintenir les acquéreurs dans l'ignorance de la présence d'insectes xylophages, sans rechercher si, comme Monsieur Y... le faisait valoir, celui-ci, profane en la matière, n'avait pu, comme ses acquéreurs, se fier aux conclusions du professionnel en diagnostic immobilier pour en déduire qu'aucune activité parasitaire n'était en cours à la date de la vente, la Cour prive sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, violé. 

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION : 

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté toutes les demandes formées contre la société CECD, 

 

AUX MOTIFS QU'il est de principe, rappelé par l'adage « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans » qu'on ne peut être relevé indemne de sa propre faute dolosive, c'est-à-tort que le tribunal a retenu une part de responsabilité de la SARL CECD dans un dommage relevant de la seule responsabilité du vendeur ; 

 

ALORS QUE la maxime nemo auditur propriam turpitudinem allegans s'oppose à ce que le cocontractant indigne sollicite la restitution des prestations déjà fournies dans le cadre d'un contrat annulé en raison de l'immoralité de sa cause ; que pour refuser de faire droit à la demande de Monsieur Y... contre la société CECD, tendant à voir cette dernière condamnée à garantir le vendeur du paiement des condamnations mises à sa charge, la cour se fonde sur la prétendue turpitude du vendeur ; qu'en statuant ainsi, alors que la règle « nemo auditur » étrangère à la responsabilité civile et à l'action en garantie des vices cachés, n'était pas applicable en l'espèce, la Cour viole, par fausse application, l'adage susvisé ensemble l'article 1131 du Code civil et l'article 12 du Code de procédure civile. 

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION : 

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif sur ce point d'avoir rejeté toutes les demandes formées contre la société CECD ; 

 

AUX MOTIFS QU'il est de principe, rappelé par l'adage « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans » qu'on ne peut être relevé indemne de sa propre faute dolosive, c'est-à-tort que le tribunal a retenu une part de responsabilité de la SARL CECD dans un dommage relevant de la seule responsabilité du vendeur, lequel, abstraction faite de l'intervention de la SARL CECD qui n'a pas concouru à la réalisation du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et le trouble de jouissance subséquent était tenu d'indemniser l'acquéreur au titre du vice caché ; 

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS QUE l'expert note que des « anomalies esthétiques » étaient décelables, y compris par un acheteur moyennement diligent comme par exemple les réparations « grossières » et flagrantes (différence de colorations) des planchers au RDC et étages ainsi que sur les plinthes dans le salon ; que contrairement à ce que soutien Monsieur Y..., il ne peut être déduit de ses observations que la présence des termites ne constituait plus un vice apparent pour les époux X..., car :- l'état parasitaire indiquait le contraire,- ces réparations grossières et flagrantes étaient le fait du vendeur qui connaissait la présence des termites lors de la vente de l'immeuble et qui en taisant leur présence a fait preuve de mauvaise foi ; en effet, Monsieur Y... informé de la situation parasitaire de l'immeuble pour avoir fait effectuer un « bilan technique complet d'état des lieux » qu'il n'a pas produit a effectué des réparations à un endroit attaqué par les termites. Il ne pouvait donc que remarquer leur présence et se devait de les signaler à l'acquéreur ; 

 

ALORS, D'UNE PART, QUE, pour écarter toute responsabilité de la société CECD la Cour, après avoir relevé que, en dépit des réparations grossières qui rendaient le vice décelables, pour un acheteur moyennement diligent, la présence des insectes était demeuré cachée aux yeux des acquéreurs en raison de l'état parasitaire qui disait le contraire, retient que l'intervention de la société CECD n'a pas concouru à la réalisation du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et le trouble de jouissance subséquent ; qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il ne résulte pas l'absence de lien de causalité entre la faute imputée à la société CECD, à laquelle était reproché d'avoir commis de graves négligences ayant conduit à un diagnostic erroné, et le préjudice subi par les époux X..., qui ont payé un prix supérieur au prix qui aurait été celui du bien s'ils avaient connu l'existence du vice, et ont subi un trouble de jouissance subséquent, la Cour viole l'article 1382 du Code civil ; 

 

ALORS, D'AUTRE PART, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE (subsidiaire), QUE le lien de causalité est caractérisé dès lors qu'il est avéré qu'en l'absence du fait générateur de responsabilité, le dommage ne se serait pas produit ; qu'en l'espèce, il résulte des motifs de l'arrêt adoptés du jugement entrepris, que les époux X... auraient pu se convaincre de la présence d'insectes si le rapport parasitaire ne les avait pas induit en erreur ; qu'en jugeant néanmoins que le trouble de jouissance invoqué par les époux X..., qui prétendaient n'avoir pu utiliser le bien conformément à leurs prévision, n'avait pas de lien de causalité avec l'intervention de la société CECD, la Cour viole l'article 1382 du Code civil ; 

 

ALORS, ENFIN, ET A SUPPOSER QUE LES MOTIFS DU JUGEMENT ENTREPRIS NE SOIENT PAS CONSIDERES COMME ADOPTES, QUE (SUBSIDIAIRE) le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, le caractère caché du vice était contesté ; qu'en condamnant Monsieur Y..., sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, sans constater que le vice, dont l'expert avait constaté le caractère apparent, même pour un acheteur moyennement diligent, était demeuré caché aux yeux des acquéreurs, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil, violés.

 

--------------------------------------------------------------------------------

Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux du 25 septembre 2008

 

Source : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000021731127&fastReqId=1800005629&fastPos=1

 

Cour de cassation, chambre civile 3 

Audience publique du mercredi 13 janvier 2010 

N° de pourvoi: 08-21677 (Rejet)

M. Lacabarats (président), président 

Me Blondel, Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s) 

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