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Jurisprudences - Immobilier

Loyer d’habitation : preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué. Une telle preuve n’est pas établie lorsque l’expert fait état d’une augmentation des loyers de 23 % sans fournir d’éléments de référence, lorsque les loyers visés par le bailleur concernent des résidences différentes quant au standing et aux équipements et des loyers fixés récemment et lorsque les références se rapportent à des appartements loués d’une superficie inférieure et pour une période d’appréciation différente. La cour d'appel, qui, sans être tenue d'apprécier la pertinence de chacune des références produites par la bailleresse, en a souverainement déduit que la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer n'était pas rapportée, a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision.


REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mars 2010), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI), propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X..., a, le 30 janvier 2006, notifié aux locataires une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; que les preneurs n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la commission départementale de conciliation puis les a assignés en fixation du prix du bail renouvelé ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que lors du renouvellement du bail d'habitation, le loyer peut donner lieu à réévaluation, lorsqu'il est manifestement sous-évalué, peu important l'étalement de la précédente augmentation du loyer soit en cours d'application à la date de ce renouvellement ; qu'en décidant néanmoins que la SCI ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti aux époux X... à la date du renouvellement de ce bail, motif pris que l'étalement de l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties était en cours d'application à cette date, la cour d'appel a violé les articles 10, 13 et 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
2°/ que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en décidant néanmoins que la SCI ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti aux époux X..., à la date du renouvellement de ce bail, soit le 1er août 2006, au motif qu'elle avait accepté au mois d'août 2003, que l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties soit étalée sur une période de six ans expirant au moins d'août 2009, bien qu'une telle acceptation, qui portait sur le seul étalement de l'augmentation de loyer précédemment convenue, n'ait pu manifester sans équivoque la volonté de la SCI de renoncer à son droit de solliciter la réévaluation du loyer du bail consenti à la date de son renouvellement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ que si les références produites par le bailleur afin d'établir que le loyer est manifestement sous-évalué doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la date de conclusion des contrats de bail produits importe peu ; qu'en se bornant à affirmer que les références de locations produites par la SCI portaient sur des contrats de bail qui avaient été conclus moins de trois ans avant la date du renouvellement du bail qu'elle avait consenti aux époux X..., pour en déduire que la SCI n'établissait pas que le loyer de ces derniers était manifestement sous-évalué à la date de ce renouvellement, sans constater que les références produites par la bailleresse ne comportaient pas, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y avait pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17c), 19 de la loi du 6 juillet 1989 et 1er du décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué et relevé que les références de loyer retenues pour des résidences voisines, par l'expert Y... sollicité par la bailleresse, en 2002 étaient d'une valeur égale à celle retenue pour le loyer des époux X... du fait de la première augmentation, que l'expert faisait état d'une augmentation des loyers à Hyères entre 2002 et 2007 de 23 % sans fournir d'éléments de référence, que les loyers visés par la SCI concernaient des résidences différentes quant au standing et aux équipements et des loyers fixés récemment (2005/2006/2007), que le dernier rapport daté de septembre 2009 fournissait des références de loyers pour des appartements loués d'une superficie inférieure à celle des lieux loués et pour une période d'appréciation différente, la cour d'appel, qui, sans être tenue d'apprécier la pertinence de chacune des références produites par la bailleresse, en a souverainement déduit que la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer des époux X... n'était pas rapportée, a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Hyéroise aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Hyéroise à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la SCI Hyéroise ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Hyéroise
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société HYEROISE de sa demande tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 24 octobre 2003 a été renouvelé à compter du 1er août 2006, moyennant le paiement, pour l'appartement, d'un loyer mensuel de 790 euros (hors charges) à l'indice du troisième trimestre 2005, et pour le garage, d'un loyer mensuel de 95 euros (hors charges), ces augmentations s'appliquant par sixième annuel, avec exécution provisoire, et d'avoir dit que le bail s'était renouvelé le 1er août 2006, aux conditions antérieures ;
AUX MOTIFS QUE l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (...)» ; qu'il appartient donc au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué ; que, dans le cadre du précédent renouvellement du bail, et de la demande de réévaluation du loyer qui l'accompagnait, le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 659,53 euros, somme qui sera atteinte à l'expiration du délai de six ans, la hausse convenue s'appliquant par sixième, avec en outre l'indexation régulière ; que le bailleur qui a accepté, en août 2003, que le montant du loyer soit fixé six années plus tard, soit en août 2009, à la somme de 659,53 euros, et qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par sixième qui a été acceptée devant la Commission départementale de conciliation, ne peut pas sérieusement soutenir en 2006 que ce loyer est manifestement sous-évalué, sauf à mettre à néant l'accord des parties conclu en août 2003 et la sécurité des transactions ; que d'ailleurs, les références de loyer retenues pour des résidences voisines par l'expert Y... en janvier 2007, expert sollicité par le bailleur, sont de 655 euros à 685 euros pour un appartement de type F4 (pièce n° 13 du dossier de l'appelante), en 2002, et donc une valeur égale à celle retenue pour le loyer des époux X... du fait de la première augmentation ; que l'expert Y... fait état d'une augmentation des loyers, à Hyères, entre 2002 et 2007, de 23 %, sans fournir d'éléments de référence ; que les loyers visés par la Société HYEROISE concernent des résidences différentes quant au standing et aux équipements (la résidence LA ROSE DES SABLES, LE LAZARINE et LE GEOFFROY SAINT HILAIRE sont, au vu des photos produites aux débats, d'un standing plus élevé que la résidence où se trouve l'appartement loué) et des loyers fixés récemment (2005/2006/2007 : pièces 33 à 38 du dossier de l'appelante), alors qu'en application des dispositions de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989, les deux tiers des loyers de référence doivent concerner des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataires depuis trois ans, soit à la date d'août 2006 pour des baux conclus en 2003 ; qu'enfin, le rapport DOMINICI, daté de septembre 2009, fournit des références de loyer pour des appartements loués dans la même résidence «LE MASSILLON», d'une superficie inférieure à celle des lieux loués et pour une période d'appréciation différente (T3 d'environ 75m² avec loyers variant de 533 à 777 euros) ; que le même raisonnement peut être retenu pour la fixation du loyer du garage ; que la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer n'est pas rapportée et au vu de ces éléments, la décision frappée d'appel sera confirmée :
1°) ALORS QUE lors du renouvellement du bail d'habitation, le loyer peut donner lieu à réévaluation, lorsqu'il est manifestement sous-évalué, peu important que l'étalement de la précédente augmentation du loyer soit en cours d'application à la date de ce renouvellement ; qu'en décidant néanmoins que la Société HYEROISE ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti à Monsieur et Madame X..., à la date du renouvellement de ce bail, motif pris que l'étalement de l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties était en cours d'application à cette date, la Cour d'appel a violé les articles 10, 13 et 17 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
2°) ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en décidant néanmoins que la Société HYEROISE ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti à Monsieur et Madame X..., à la date de renouvellement de ce bail, soit le 1er août 2006, au motif qu'elle avait accepté, au mois d'août 2003, que l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties soit étalée sur une période de six ans expirant au mois d'août 2009, bien qu'une telle acceptation, qui portait sur le seul étalement de l'augmentation de loyer précédemment convenue, n'ait pu manifester sans équivoque la volonté de la Société HYEROISE de renoncer à son droit de solliciter la réévaluation du loyer du bail consenti à la date de son renouvellement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE si les références produites par le bailleur afin d'établir que le loyer est manifestement sous-évalué doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la date de conclusion des contrats de bail produits importe peu ; qu'en se bornant à affirmer que les références de locations produites par la Société HYEROISE portaient sur des contrats de bail qui avaient été conclus moins de trois ans avant la date du renouvellement du bail qu'elle avait consenti à Monsieur et Madame X..., pour en déduire que la Société HYEROISE n'établissait pas que le loyer de ces derniers était manifestement sous-évalué à la date de ce renouvellement, sans constater que les références produites par la bailleresse ne comportaient pas, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y avait pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 c), 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et 1er du décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 12 mars 2010
Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du mercredi 12 octobre 2011
N° de pourvoi: 10-21214 (Rejet)
M. Terrier (président), président
SCP Richard, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)
Lien Legifrance

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