La Commission,

Considérant que l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du -budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

Considérant que le texte ci-dessus reproduit entre en application le 1er janvier 2002, sans avoir besoin d’un support réglementaire ;

Considérant que ces nouvelles dispositions impératives doivent se substituer à certaines pratiques, que permettait la réglementation précédente, par lesquelles les copropriétaires remboursaient trimestriellement les dépenses que le syndicat avait payées ;

Considérant qu’il convient de rechercher une solution pratique de nature à éviter, au cours du trimestre de transition entre l’ancienne pratique et le nouveau dispositif législatif, que les copropriétaires aient à faire face simultanément au règlement de deux appels de fonds trimestriels.

Constate :

• que l’article 14-1, ci-dessus reproduit, participe au dispositif mis en place pour assurer le bon état d’entretien des immeubles en copropriété et couvrir les dépenses nécessaires à leur maintenance, à leur fonctionnement et leur administration, en limitant le contenu du budget prévisionnel à ces dépenses courantes ;
  
  
• que la loi tire désormais toutes les conséquences d’un budget prévisionnel, dont le vote doit nécessairement intervenir avant le début de l’exercice comptable qu’il concerne, en créant un lien obligé entre le vote de ce budget et les provisions en résultant ;
  
  
• que le nouveau dispositif ne permet plus au syndic d’acquitter habituellement les dépenses à l’aide de l’avance de trésorerie permanente ou du « fonds de roulement » puis, par appel de « charges » auprès des copropriétaires, de reconstituer cette avance ou ce fonds ; cette pratique, dite de « reddition trimestrielle des comptes à terme échu », est en effet contraire aux dispositions prévoyant que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté et que ces provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, étant précisé que l’article 14-1 permet cependant à l’assemblée générale de fixer des modalités différentes, consistant à prévoir une périodicité et/ou une quotité différentes ;
  
  
• que par application de l’article 14-1 ci-dessus mentionné, les provisions sont relatives au budget prévisionnel voté et, qu’en conséquence, le nouveau dispositif ne peut se mettre en oeuvre qu’après le vote de ce budget par l’assemblée des copropriétaires ;
  
  
• que la loi prévoit expressément que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Recommande aux copropriétaires :

• de prendre connaissance du nouveau dispositif législatif.

Recommande au syndic :

1. d’informer les copropriétaires du nouveau dispositif et de ses implications éventuelles sur la pratique du syndicat concerné.
   
   
2. d’examiner si le nouveau dispositif ne nécessite pas une modification du montant de l’avance de trésorerie permanente ou « fonds de roulement », et, le cas échéant, de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale les questions y afférentes.
   
   
3. lorsque le syndicat avait adopté la pratique dite de « reddition trimestrielle des comptes à terme échu », d’éviter que les copropriétaires aient à verser, au cours du même trimestre, le dernier trimestre échu et la provision du trimestre débutant.
   
   
4. le cas échéant, ayant imputé les dépenses du trimestre échu sur l’avance de trésorerie ou sur le « fonds de roulement », de ne pas procéder immédiatement à la reconstitution de cette avance ou de ce fonds.
   
   
5. d’adresser à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité de la provision du budget prévisionnel, un avis rappelant la date d’exigibilité et le montant de la provision à acquitter.
   
   
6. contrairement à certaines pratiques antérieures, de ne pas mentionner, dans l’avis adressé à chaque copropriétaire, d’autres dates ou délais de paiement que ceux prévus par la loi.