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17 février 2017 0 commentaire(s)

Copropriété - Syndic

Bilan de la Loi ALUR : Certains syndics professionnels ont augmenté leurs tarifs

Dans un rapport du 25 janvier 2017, les députés, Daniel Golberg et Jean-Marie Tétart, dressent un bilan d'application de la loi ALUR. En matière de copropriété, certains syndics auraient profité de la loi pour augmenter leurs tarifs mais le contrat type de syndic devrait permettre à terme d’instaurer une concurrence plus saine.


Afin de limiter les abus, d’améliorer le fonctionnement des copropriétés et d’apaiser les relations entre les copropriétaires et leurs syndics, le titre II de la loi ALUR a souhaité clarifier les relations contractuelles liant les syndics et les syndicats de copropriétaires et renforcer les pouvoirs de contrôle des copropriétaires, en particulier via le conseil syndical.


Le contrat type de syndic conforme à l’intention du législateur

L’article 55 de la loi ALUR a posé le principe de la forfaitisation des prestations courantes des syndics et de la limitation, par décret, des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire. Des imprécisions dans la plupart des contrats de syndic sur le contenu des postes de dépenses ont pu donner lieu à des facturations complémentaires abusives. Alors qu’il était pratiquement impossible de comparer, en toute transparence, les offres des différents syndics.


Un contrat type a donc été défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 et s’applique aux contrats de syndic conclus ou renouvelés depuis le 1er juillet 2015. La rédaction de ce décret a fait l’objet d’une longue concertation avec les associations de consommateurs et les organisations de professionnels, par l’intermédiaire du CNTGI notamment. Selon les rapporteurs, ce décret est bien conforme à l’intention du législateur. La liste limitative des prestations particulières correspond réellement à des missions ponctuelles, comme l’immatriculation initiale du syndicat, ou à des charges de travail sortant du cadre ordinaire de la gestion courante, comme l’organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical au-delà de celles prévues dans le forfait.


Le décret du 26 mars 2015 a toutefois fait l’objet d’une annulation partielle par une décision du Conseil d’État en date du 5 octobre 2016, à la suite d’un recours déposé par trois syndicats de professionnels de l’immobilier et une association de consommateurs. La portée de cette annulation partielle est cependant limitée. Elle concerne, en effet, deux clauses relatives aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés.


L’ouverture des comptes séparés s’est globalement bien passée

L’article 55 de la loi ALUR a mis fin à la dérogation relative à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque syndicat. Dans 95% des cas, les syndics professionnels faisaient voter par l’assemblée générale la dispense de compte séparé, en invoquant les coûts supplémentaires importants que cela générerait. Or, en l’absence de compte séparé, les intérêts produits par les sommes versées par les copropriétaires étaient acquis au syndic et non au syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires reprochaient également à leur syndic d’appeler les fonds bien avant d’entreprendre les travaux votés ou de régler les factures, ceci dans le seul but de les faire fructifier à leur profit.


Cette disposition ne nécessitait pas de décret d’application. L’obligation d’ouvrir un compte séparé s’applique à tous les contrats de syndic conclus ou renouvelés depuis le 24 mars 2015. L’ouverture des comptes séparés s’est globalement bien passée au cours des années 2015 et 2016. Certains professionnels ont cependant déploré le manque de réactivité des banques, confrontées soudainement à une très forte demande. L’association des responsables de copropriétés (ARC) continue, en outre, de dénoncer le fait que certains syndics soient rémunérés par les banques en tant « qu’apporteurs d’affaires » s’ils ouvrent un compte dans leur établissement.


Les consommateurs dénoncent une hausse des frais des syndics

Régulièrement depuis 2015, les associations de consommateurs et de copropriétaires dénoncent une hausse des tarifs des syndics à la suite des réformes décidées par la loi ALUR. Toutefois, en l’absence d’un observatoire des pratiques commerciales sur les syndics, aucune donnée fiable n’existe aujourd’hui pour mesurer l’évolution des prix depuis 2014.


Certaines associations estiment que les prix des forfaits ont augmenté en moyenne de plus de 20%. Les rapporteurs rappellent que les comparaisons en la matière sont difficiles dans la mesure où, à la suite de la publication du décret relatif au contrat type de syndic, le périmètre du forfait a évolué. Certaines prestations qui auparavant donnaient lieu au versement d’une rémunération spécifique sont désormais incluses dans le forfait, ce qui fait mécaniquement augmenter son prix.


Malgré cette réserve, il paraît évident que certains syndics professionnels ont augmenté leurs tarifs depuis 2015 en arguant du fait que la loi ALUR avait créé de nouvelles missions et de nouvelles obligations à la charge du syndic, comme l’immatriculation de la copropriété, la réalisation d’une fiche synthétique ou la mise en place d’un extranet. Les rapporteurs estiment que ces nouvelles obligations ne justifient nullement de telles hausses de prix et que certains syndics ont profité abusivement de l’actualité relative à la loi ALUR pour augmenter leurs tarifs. La seule source de hausse légitime et durable concerne l’obligation de créer un compte séparé, qui peut générer le paiement de frais bancaires supplémentaires, bien que limités.


En outre, les associations de consommateurs ont d’ores et déjà signalé des pratiques de contournement des règles de forfaitisation issues du contrat type de syndic. D’après l’ARC, certains syndics professionnels minimisent le nombre de prestations incluses dans le forfait de base, comme la durée de l’assemblée générale, afin de pouvoir facturer plus facilement des prestations complémentaires. D’autres ajoutent des prestations particulières, comme la réalisation de photocopies, alors même que la liste des prestations particulières définie en annexe du décret du 26 mars 2015 est strictement limitative et interdit tout ajout. Ces pratiques frauduleuses nuisent à la transparence du marché et à la confiance entre les copropriétaires et leur syndic que le contrat type a vocation à garantir.


À terme, la meilleure lisibilité des prix et une plus grande concurrence devraient permettre de réguler le marché des syndics et limiter la fréquence de ces pratiques abusives et de ces hausses tarifaires regrettables. Le contrat type de syndic doit permettre aux copropriétaires de mieux comparer les différences offres et de procéder à des mises en concurrence en toute transparence. D’ailleurs, l’obligation de mise en concurrence systématique de plusieurs contrats de syndic, créée par l’article 55 de la loi ALUR et assouplie par la loi du 6 août 2015, dite « loi Macron » doit désormais être effectuée tous les trois ans. A moins que l’assemblée générale ayant lieu l’année précédant cette échéance décide de s’en dispenser à la majorité des voix de tous les copropriétaires.


Les rapporteurs espèrent que la concurrence accrue, associée à la forfaitisation de la rémunération des syndics, incitera les professionnels à améliorer la qualité de leur service tout en réduisant leurs coûts. Dans ce cadre, les conseils syndicaux, investis de nouveaux pouvoirs de contrôle, ont un rôle majeur à jouer afin de conseiller les copropriétaires dans leur choix de contrat de syndic.


> Rapport d’information de l’Assemblée nationale sur l’application de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi Alur), Goldberg Daniel, Tetard Jean-Marie (janvier 2017).


Source : www.assemblee-nationale.fr

I.D.

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