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5 octobre 2017 0 commentaire(s)

Copropriété - Syndic

Copropriété : Alerte sur la pérennité du patrimoine

Crédit photo : www.arc-copro.fr

Face aux difficultés croissantes des copropriétaires à régler les charges collectives, l’ARC*, l’association des responsables de copropriété, tire la sonnette d’alarme et se mobilise pour assurer la pérennité du patrimoine des copropriétaires.


Un enjeu national et un marché potentiel de travaux de 12 milliards d’euros

8 millions de logements en France, soit le quart du parc immobilier, sont en copropriété. 70% des copropriétés en France ont été construites avant 1977, date de mise en œuvre des premières réglementations thermiques. Ces immeubles sont considérés comme de véritables « passoires » thermiques et sont en conséquence particulièrement énergivores. Le respect des réglementations justifie la réalisation de travaux importants pour garantir leur pérennité mais aussi pour optimiser les consommations énergétiques.


« A ce jour, les charges s’élèvent en moyenne à 2500/ 3000 euros par an par logement, ce qui représente 8,5 milliards de charges. Si l’on considère que les copropriétés devraient investir 50% de plus en travaux pour maintenir la valeur de leur bien, cela représente un marché potentiel de 12 milliards d’euros », analyse Emile Hagège, Directeur général de l’ARC.


La loi du 10 juillet 1965 qui régit le droit de la copropriété a subi de multiples évolutions législatives, notamment en 2000 avec la loi SRU ou encore dernièrement avec la loi ALUR de 2014. Malgré ces obligations légales et règlementaires, les incitations fiscales, les aides et les subventions accordées par les différentes instances, la rénovation des copropriétés ne décolle pas.


Des copropriétaires qui bloquent sur les travaux à réaliser

« Aujourd’hui, la loi impose aux copropriétés de « mettre de côté » au minimum l’équivalent de 5 % de leur budget annuel dans un « fonds travaux ». Or ce n’est pas 5 %, mais… 40 à 60 % du budget qu’elles devraient mobiliser pour éviter la dépréciation de l’immeuble et donc, du patrimoine des copropriétaires ! », Commente Gérard Andrieux, président de l’ARC.


En cause, la maîtrise insuffisante des charges courantes, mais aussi l’absence d’anticipation des travaux de conservation et de rénovation, qui prennent de court les copropriétaires lorsqu’ils deviennent nécessaires. Or les études menées récemment montrent que ces travaux peuvent en moyenne représenter annuellement jusqu’à 50% de charges en plus.


Dans les faits, on constate que les copropriétaires refusent de voter des travaux pourtant indispensables. Il ne s’agit pas forcément d’une opposition de principe, mais plutôt d’une accumulation de difficultés dont les causes sont diverses. L’ARC a réalisé durant l’été 2017 une étude approfondie afin d’identifier ces différents facteurs de blocage.


Le manque de moyens financiers des copropriétaires est loin d’en être la cause unique. Douze points ont été identifiés, mettant en exergue des difficultés mal appréhendées par les acteurs de la copropriété. Parmi elles, on peut citer la complexité technico-financière des opérations. A cela s’ajoutent : le manque de clarté des aides et subventions, leurs fluctuations et leurs remises en cause permanentes.


« Par ailleurs, lorsque l’on prend en compte le fait que le retour sur investissement de travaux importants peut s’étaler jusqu’à… 25 ans, et que l’on sait que la durée moyenne de détention d’un appartement est de moins de dix ans, on comprend mieux pourquoi les copropriétaires n’ont pas envie d’investir pour le bien des futurs occupants, quand ils auront quitté leur appartement », souligne Claude Pouey, Directeur d’ARC Services.


Plus globalement, les copropriétaires ont du mal à se faire une opinion juste sur la nécessité de réaliser les travaux, la pertinence des devis, etc. Il ne faut pas non plus négliger certaines pratiques qui n’arrangent rien : par exemple, le fait que les questions relatives aux travaux, qui devraient être prioritaires, sont présentées en dernière position dans l’ordre du jour des assemblées générales, alors que certains copropriétaires ont déjà quitté la salle. Les travaux sont encore moins votés, faute de majorité.


Des propositions pour une réforme efficace de la copropriété

Selon l’ARC, avant de réformer pour la énième fois le droit sur la copropriété, il est essentiel de s’interroger sur les réels blocages afin d’éviter à l’avenir un nouveau constat d’échec dans la mobilisation des copropriétaires à engager des travaux de rénovation. Or il semble qu’avant même de faire un bilan partagé de la situation, le Président de la République souhaite refonder un nouveau texte de la copropriété qui sera légiféré par voie d’ordonnances.


C’est ce qui ressort du projet de loi « Droit à l’erreur et à la simplification » qui prévoit de donner une habilitation au gouvernement pour « procéder par ordonnance, dans un délai de vingt-quatre mois (...) à l'adoption de la partie législative d'un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l'ensemble des règles régissant le droit de la copropriété ».


Cette disposition est en fait la résultante d’une réflexion entreprise en 2015 par l’ancien gouvernement, qui a lancé une étude pour identifier ce qui pourrait être modifié dans l’organisation juridique des copropriétés. Leur gouvernance serait assurée par un directoire qui, entre autres dispositions, récupèrerait une partie des pouvoirs de l’assemblée générale ; il serait alors habilité à voter les travaux.


« Notre inquiétude, qui semble avérée, est que l’actuel Président de la République ait donné aux seuls experts de l’immobilier (avocats, professeurs d’université, huissiers…) l’opportunité de rédiger ces ordonnances, sans associer les représentants des copropriétaires et des syndicats de copropriétaires », exprime Gérard Andrieux.


Face à ces enjeux capitaux, l’ARC a déployé plusieurs actions afin de mobiliser l’ensemble des acteurs de la copropriété. Dès le 5 octobre sera proposé en kiosque un magazine trimestriel grand public qui s’intitule « 8 millions de copropriétaires » pour informer les copropriétaires sur l’actualité de la copropriété ainsi que sur leurs droits vis-à-vis du syndic et de l’immeuble.


Par ailleurs, un colloque sur les différents blocages en matière de rénovation des copropriétés et les préconisations pour y remédier, sera organisé avant la fin de l’année. Ce débat aura comme objectif de rédiger un « livre blanc » qui sera présenté au Gouvernement afin de contribuer à l’écriture de la nouvelle loi pour dynamiser le secteur de la copropriété, notamment en matière de rénovation.


Tous ces sujets seront également abordés lors du prochain salon indépendant de la copropriété. Ce salon se tiendra les 18 et 19 octobre 2017, de 9 heures à 18 heures, à l’Espace Charenton au 327, rue de Charenton, 75012 Paris. Cette année, il sera aussi question de mettre en avant les succès obtenus par l’ARC à travers ses 30 ans d’action, et de fêter son anniversaire lors d’une soirée festive.


*L’ARC – Association des responsables de copropriété – est une association à but non lucratif, implantée sur plus de 14000 immeubles en copropriété, dont certains de plus de 5000 logements.


Source : www.arc-copro.fr

I.D.

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