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17 février 2017 0 commentaire(s)

Copropriété - Syndic

Copropriété : un bilan de l'application de la loi ALUR

Dans un rapport d'information rendu public le 25 janvier 2017, les députés, Daniel Golberg et Jean-Marie Tétart, dressent un bilan d'application de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR. Focus sur le fonctionnement des copropriétés.


Ce rapport d'information propose une évaluation des titres Ier et II de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi ALUR ». Le titre II de la loi ALUR a procédé à une réforme profonde de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis mais certaines mesures, comme l’obligation de constituer un fonds de travaux, ne sont entrées en vigueur que le 1er janvier 2017.


L’information des copropriétaires

L’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 a pu apporter plusieurs améliorations à l’article 54 de la loi ALUR. Elle a surtout autorisé la transmission dématérialisée de tous les documents, sous réserve de l’acceptation expresse de l’acquéreur. Les différents documents ne doivent plus être annexés à la promesse de vente, mais être remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse, ce qui permet d’éviter de nombreuses photocopies. De plus, il n’est plus nécessaire de transmettre des données intéressant l’ensemble de la copropriété, si celles-ci ne sont pas spécifiquement en rapport avec le bien acheté. Enfin, l’ordonnance a précisé que les informations financières à transmettre étaient les informations soumises à la dernière assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes. Les copropriétaires vendeurs sont donc supposés avoir eux-mêmes ces informations sans avoir besoin de les demander à leur syndic.


Toutefois, les rapporteurs recommandent qu’à l’avenir, toutes les dispositions législatives affectant les conditions de vente d’un bien immobilier soient assorties d’une date d’entrée en vigueur différée qui laisse suffisamment de temps aux professionnels et aux consommateurs pour s’adapter à la nouvelle législation. L’application de ces dispositions ne pose plus de grave problème aujourd’hui et la transmission des documents via une clé USB s’est généralisée.


Les dispositions visant à faciliter la réalisation de travaux

Afin de prévenir la dégradation des copropriétés, la loi ALUR a ensuite souhaité faciliter la réalisation de travaux de conservation et d’amélioration du bâti. Pour ce faire, l’article 59 de la loi ALUR a, tout d’abord, abaissé les conditions de majorité requises pour que l’assemblée générale des copropriétaires décide d’engager certains travaux. Depuis la promulgation de la loi ALUR en mars 2014, les travaux emportant amélioration, addition et transformation de la copropriété nécessitent une majorité des voix de tous les copropriétaires, et non plus une majorité des deux-tiers, tandis que les décisions relatives aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants peuvent désormais être prises à la majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.


Par ailleurs, l’article 58 a obligé, à partir du 1er janvier 2017, chaque syndicat de copropriétaires à constituer un fonds de travaux. Ce fonds doit être alimenté par une cotisation annuelle obligatoire dont le montant, fixé par l’assemblée générale, ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Cette obligation n’étant entrée en vigueur que le 1er janvier 2017, les syndics ont à peine commencé à mettre en œuvre le dispositif.


En outre, la plupart des copropriétés n’ont pas de programmation précise de travaux clairement établie, notamment en ce qui concerne les parties communes spéciales. C’est la raison pour laquelle la loi ALUR a créé deux outils facultatifs devant permettre aux copropriétés de mieux planifier leurs travaux : le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic technique global de la copropriété. Le décret d’application relatif au diagnostic technique global ne fut malheureusement publié que tardivement, le 28 décembre 2016, soit quelques jours avant l’entrée en vigueur de l’obligation de création des fonds de travaux.


À défaut de réalisation d’un diagnostic technique global ou d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, la plupart des copropriétés devraient donc choisir d’utiliser la clé de répartition générale pour le premier appel des cotisations et se contenter d’appliquer le montant minimum légal en 2017. Les rapporteurs espèrent cependant que les syndicats de copropriétés se saisiront petit à petit des nouveaux outils créés par la loi ALUR et définiront une stratégie à long terme en matière de travaux.


Par ailleurs, une mesure d’application liée au fonds de travaux est toujours attendue. L’article 58 de la loi ALUR avait prévu que le plafond applicable aux livrets A détenus par les syndicats de copropriétaires serait modulé, par décret, en fonction du nombre de lots de la copropriété. Aujourd’hui, le plafond réglementaire est de 76.500 €, que la copropriété soit constituée de 10 ou de 500 lots. Or, les cotisations pour le fonds de travaux devraient être versées sur un livret A afin qu’elles produisent des intérêts défiscalisés acquis au syndicat. Le décret d’application relatif au livret A n’est cependant toujours pas paru, alors même que le VII de l’article 58 de la loi ALUR prévoyait une entrée en vigueur au plus tard le 1er janvier 2016.


Le registre national d’immatriculation des copropriétés

Progressivement, depuis le 1er janvier 2017, tous les syndicats de copropriétaires sont tenus de s’immatriculer dans ce registre en fournissant les informations essentielles relatives à l’identification du syndicat et aux caractéristiques financières et techniques de la copropriété.


La loi ALUR avait prévu une entrée en vigueur différée de cette disposition afin de laisser le temps aux pouvoirs publics de développer l’outil le plus pertinent pour porter ce registre. Celui-ci a été conçu et développé entre les mois de janvier et de juillet 2016 par le ministère du logement, en lien avec les réseaux de professionnels et l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), qui a été désignée pour tenir ce registre. Une phase pilote du registre a ensuite été organisée sur le territoire de la métropole de Lyon au cours de l’été 2016. Le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 a précisé les modalités d’immatriculation et de fonctionnement du registre, qui fut finalement mis en service le 2 novembre 2016 sur le site www.registre-coproprietes.gouv.fr.


Des interrogations ont longtemps existé quant à la possibilité de respecter les délais fixés par la loi pour l’immatriculation des copropriétés. L’article 53 de la loi ALUR avait, en effet, précisé que les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots devaient s’immatriculer avant le 31 décembre 2016, ceux de plus de 50 lots avant le 31 décembre 2017 et les autres avant le 31 décembre 2018. Or, la rédaction de la loi ALUR faisait référence aux « lots », sans préciser que n’étaient visés que les « lots principaux ». En l’absence de cette précision, un nombre beaucoup plus important de copropriétés risquaient donc d’être concernées par cette obligation dès le 1er janvier 2017 car, pour chaque lot principal, une copropriété peut compter 2 ou 3 lots secondaires comme des parkings ou des caves. Cette erreur a toutefois été corrigée par amendement à l’occasion du projet de loi relatif à l’égalité et à la citoyenneté : seules les copropriétés de plus de 200 lots principaux seront donc concernées par l’obligation d’immatriculation en 2017.


Malgré cette précision, force est de constater que les délais laissés aux grandes copropriétés pour s’immatriculer étaient extrêmement courts. Celles-ci devaient s’immatriculer avant le 31 décembre 2016 alors que le contenu définitif des informations à fournir n’a été connu que le 26 août 2016, avec la publication du décret, et que le site internet n’a été mis en service que le 2 novembre 2016.


Les rapporteurs regrettent ces conditions, même s’ils reconnaissent que le nombre de copropriétés concernées par l’obligation au 1er janvier 2017 était peu élevé. Le premier bilan quantitatif fourni par le ministère du logement montre qu’au 19 décembre 2016, 2.425 copropriétés avaient déjà été immatriculées dont 43% étaient des copropriétés constituées de plus de 200 lots principaux. Avec le concours des chambres de commerce et de l’industrie, un courrier sera prochainement envoyé à tous les syndics recensés dans le fichier des cartes professionnelles. Les rapporteurs estiment que cet effort de communication et de pédagogie sera essentiel pour que les petites copropriétés, dont le syndic est souvent bénévole, effectuent cette démarche.


> Rapport d’information de l’Assemblée nationale sur l’application de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi Alur), Goldberg Daniel, Tetard Jean-Marie (janvier 2017).


Source : www.assemblee-nationale.fr

I.D.

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